Le 27 juillet 2022, la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO a signé un bail commercial de 9 ans avec la SARL L’OFFICINE LA KANTINA, pour un loyer annuel de 18 000 euros. Le 13 septembre 2024, la SAS a assigné la SARL en référé pour résiliation du bail, invoquant des loyers impayés. Le juge a constaté la dette locative et a réduit le montant dû en raison de charges non justifiées. La résiliation a été prononcée pour le 1er juillet 2024, ordonnant l’expulsion de la SARL dans les 8 jours, avec une condamnation financière de 20 886,20 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à la SARL L’OFFICINE LA KANTINA le 31 mai 2024 pour un montant de 12 960 euros.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er juillet 2024, permettant à la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO de demander la résiliation du bail.

Quels sont les droits et obligations des parties concernant les charges locatives ?

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce stipule que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

Cet inventaire doit également indiquer la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Dans cette affaire, la SARL L’OFFICINE LA KANTINA a souligné que la bailleresse n’a pas communiqué d’inventaire des charges ni d’état récapitulatif annuel, malgré ses demandes.

L’absence de justification des charges et de régularisation annuelle a conduit à considérer que les sommes réclamées par la SAS BHI sont sérieusement contestables.

Ainsi, la SAS BHI ne peut pas exiger le paiement des charges sans avoir respecté ses obligations d’information et de justification.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers pour le locataire ?

En vertu des stipulations du bail, le défaut de paiement d’un seul terme de loyer entraîne la résiliation de plein droit du contrat.

Cela est précisé dans le contrat de bail, qui stipule que « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer… le présent bail sera résilié de plein droit ».

De plus, si le preneur se refuse à quitter les lieux loués, il encourt une astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Il est également débiteur d’une indemnité d’occupation, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 20%.

Dans le cas présent, la SARL L’OFFICINE LA KANTINA a été condamnée à quitter les lieux dans les 8 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’expulsion.

Quelles sont les implications de la demande de pose de compteurs individuels pour les locataires ?

La demande de la SARL L’OFFICINE LA KANTINA concernant la pose de compteurs d’eau et d’électricité individuels a été rejetée par le juge.

En effet, le contrat de bail ne contenait aucune obligation pour le bailleur de procéder à l’installation de compteurs individuels.

Cela signifie que le bailleur n’est pas tenu de faire des démarches pour installer des compteurs séparés pour chaque locataire.

Ainsi, la SARL L’OFFICINE LA KANTINA ne peut pas exiger cette installation, car cela ne fait pas partie des obligations contractuelles du bailleur.

Cette décision souligne l’importance de la clarté des obligations contractuelles dans les baux commerciaux.