TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. BRUNEL HAMMOUTI IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Valentine POINSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’OFFICINE LA KANTINA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL BARD, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 09 Janvier 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO a consenti à la SARL L’OFFICINE LA KANTINA un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2022 et pour un loyer annuel en principal, hors TVA et hors taxes, de 18 000 euros payable mensuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO (BHI) a fait assigner la SARL L’OFFICINE LA KANTINA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 12 décembre 2024, à laquelle la SAS BHI sollicite de voir :
– Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et ainsi prononcer la résiliation du bail conclu entre la requérante et la SARL L’OFFICINE LA KANTINA concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3];
– Ordonner l’expulsion de la SARL L’OFFICINE LA KANTINA desdits locaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– Condamner la SARL L’OFFICINE LA KANTINA à payer à la SAS BHI les sommes suivantes :
– 24 186,20 euros à titre provisionnel, au titre de son arriéré locatif, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer ;
– Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer, sous réserve de l’indexation légale, augmentée des charges locatives, et ce jusqu’au départ effectif de la SARL L’OFFICINE LA KANTINA ou de tout occupant de son chef, chaque échéance augmentée des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;
– 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de la levée de l’état d’endettement ainsi que de l’assignation.

Au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la SAS BHI expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse. Elle précise que la débitrice prétend avoir séquestré les sommes correspondantes aux loyers, mais que le séquestre des loyers n’est pas fondé ni justifié. Elle confirme qu’aucune régularisation des charges n’est intervenue en 2024 puisque l’année n’est pas encore terminée et que le problème relatif à l’électricité soulevé par la défenderesse ne concerne pas le litige actuel.

La SARL L’OFFICINE LA KANTINA sollicite de voir :
– Débouter la société BHI de l’intégralité de ses demandes ;
– Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– Condamner la SAS BHI à lui payer la somme de 11 300 euros au titre des charges réglées non justifiées ;
– Ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties ;
– Ordonner à la SAS BHI de procéder à la pose de compteur d’eau et d’électricité distincts pour chacun des deux locataires, dans un délai d’un mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;
– Condamner la SAS BHI à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’une provision sur charges de 300 euros HT est facturée chaque mois, mais que, depuis le début du bail, aucune régularisation et justification des charges n’ont été communiquées par la bailleresse, malgré les demandes formulées par le locataire. Elle prétend qu’en outre, les compteurs d’eau et d’électricité sont communs avec l’autre locataire du local. Elle admet avoir décidé à compter de janvier 2024 de suspendre le versement des loyers et les a consignés sur un compte.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Aux termes de l’article 834 du Code procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

En premier lieu, il convient de rappeler que seul le bailleur ou le juge peut autoriser une suspension de paiement des loyers, qui ne peut être décidée unilatéralement par le preneur.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, s’élèvent à 24 186,20 euros.

La SARL L’OFFICINE LA KANTINA reconnaît être débitrice des loyers et indique avoir consigné ces loyers sur un compte bancaire. Elle avance qu’elle est redevable mensuellement de la somme de 300,00 euros au titre des charges, mais que la bailleresse n’a jamais communiqué de pièces justifiant les charges prélevées et n’a, en conséquence, jamais procédé à la régularisation de ces charges, comme cela est prévu au contrat de bail.

En vertu de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, malgré les demandes de la SARL L’OFFICINE LA KANTINA, la bailleresse n’a pas communiqué d’inventaire des catégories de charges et n’a pas versé aux débats l’état récapitulatif annuel qu’elle doit adresser au locataire annuellement.

En l’absence de justification apportée par la bailleresse concernant le montant des charges et en l’absence de régularisation annuelle, il convient de considérer que les sommes réclamées par la SAS BHI à sa locataire tout au long de la vie du bail sont sérieusement contestables. Il convient donc de les retrancher à la somme due par la locataire.

Il convient donc de condamner la SARL L’OFFICINE LA KANTINA à payer à la SAS BHI la somme provisionnelle de 20 886,20 euros (24 186,20 – (300 x 11 mois), arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 31 mai 2024 sur la somme de 11 160 euros (12 960 – 300 x 6 mois) et sur le surplus à compter de la présente ordonnance.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail,  » à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 1 000 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur a base du loyer global de la dernière année de location majorée de 20%.

Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes « .

Un commandement de payer les loyers et les charges a été signifié à la SARL L’OFFICINE LA KANTINA le 31 mai 2024 pour la somme principale de 12 960 euros, arrêtée au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er juillet 2024.

La SARL L’OFFICINE LA KANTINA doit quitter les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion est ordonnée.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile susvisé, le juge des référés peut lorsqu’un trouble manifestement illicite est démontré prendre les mesures nécessaires pour faire cesser celui-ci. Il appartient à celui qui se prévaut d’un trouble manifestement illicite d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le local commercial loué par la SARL L’OFFICINE LA KANTINA ne dispose pas d’un compteur individuel.

Le contrat de bail liant les parties ne contient aucune obligation pour le bailleur de faire procéder à l’installation d’un compteur électrique individuel ni d’effectuer des démarches en ce sens.

Il convient donc de rejeter la demande relative à l’obtention de la pose d’un compteur d’électricité individuel.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la SARL L’OFFICINE LA KANTINA est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la SAS BHI la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO à la SARL L’OFFICINE LA KANTINA pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 1er juillet 2024 ;

DIT que la SARL L’OFFICINE LA KANTINA doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SARL L’OFFICINE LA KANTINA à payer à la SAS BRUNEL HAMMOUTI IMMO les sommes suivantes :
– 20 886,20 euros, arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 31 mai 2024 sur la somme de 11 160,00 euros et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;
– 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL L’OFFICINE LA KANTINA aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 185,04 euros ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :
Me Rosine INSALACO
COPIES
– la SELARL BARD
– DOSSIER
Le 09 Janvier 2025