Le 3 juin 2016, Monsieur et Madame [Z] ont loué un logement à Monsieur et Madame [R]. Le 28 juin 2023, un commandement de payer a été délivré aux locataires. Le 19 janvier 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suspendant ses effets. Cependant, le 7 août 2024, un commandement de quitter les lieux a été émis. Les époux [R] ont demandé un délai supplémentaire, invoquant des difficultés financières et des retards de paiement dus à une erreur de gestion. Le juge a finalement accordé un délai de 6 mois pour quitter le logement, tout en déboutant leur demande d’annulation.. Consulter la source documentaire.

Quel est le cadre légal concernant le commandement de quitter les lieux ?

Le cadre légal relatif au commandement de quitter les lieux est principalement régi par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cet article stipule :

« Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. »

Dans le cas présent, les époux [Z] ont délivré un commandement de quitter les lieux en raison de manquements répétés aux obligations de paiement des époux [R].

Il est important de noter que l’ordonnance de référé du 19 janvier 2024 a établi des délais de paiement spécifiques, stipulant que l’absence de paiement à l’échéance rendait le solde dû exigible et redonnait à la clause de résiliation de plein droit son effet.

Ainsi, les époux [Z] ont agi conformément à la loi en délivrant le commandement de quitter les lieux, justifié par les manquements des locataires.

Quelles sont les conditions pour obtenir un délai pour quitter les lieux ?

Les conditions pour obtenir un délai pour quitter les lieux sont définies par l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

De plus, l’article L. 412-4 précise que :

« La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Dans cette affaire, les époux [R] ont justifié de leurs revenus et de leur situation familiale, ce qui a permis au juge d’accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux, en tenant compte de l’accord des bailleurs et de la tension du marché locatif.

Quelles sont les conséquences de l’absence de paiement des loyers ?

Les conséquences de l’absence de paiement des loyers sont clairement établies dans l’ordonnance de référé du 19 janvier 2024. Cette ordonnance stipule que :

« L’absence de paiement à l’échéance rend le solde dû exigible et redonne à la clause de résiliation de plein droit son effet. »

Cela signifie que si les locataires ne respectent pas les délais de paiement convenus, le propriétaire peut se prévaloir de la clause résolutoire et procéder à l’expulsion.

Dans le cas des époux [R], il a été constaté que les paiements des loyers n’ont pas été effectués dans les délais prévus, ce qui a conduit les époux [Z] à délivrer un commandement de quitter les lieux.

Les manquements répétés aux obligations de paiement ont donc eu pour conséquence directe la validité du commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Comment le juge évalue-t-il la demande de délais pour quitter les lieux ?

Le juge évalue la demande de délais pour quitter les lieux en tenant compte de plusieurs critères, comme le stipule l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il doit considérer :

– La bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations.
– Les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, et la situation de famille ou de fortune.
– Les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
– Le droit à un logement décent et indépendant.

Dans cette affaire, les époux [R] ont présenté des éléments justifiant leur situation financière et familiale, ce qui a permis au juge de conclure à la nécessité d’accorder un délai de 6 mois pour quitter le logement.

Le juge a ainsi établi un équilibre entre les droits du propriétaire et les besoins des locataires, conformément aux principes de dignité humaine et d’accès à un logement décent.