Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Valenciennes

Thématique : Responsabilité et preuve des malfaçons dans un projet immobilier collectif

N° RG 24/00267 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GOG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00267 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GOG7
Code NAC : 54Z Nature particulière : 0A

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 39], sis [Adresse 33], prise en la personne de son syndic la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège est sis [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

M. [ZV] [LH], né le 23 juin 1991 à [Localité 41], et Mme [GL] [PJ], née le 30 novembre 1993 à [Localité 41], demeurant [Adresse 32];

M. [F] [J], né le 20 juillet 1975 à [Localité 25], et Mme [YB] [Y], née le 06 juillet 1983 à [Localité 23], demeurant [Adresse 14];

M. [I] [N], né le 27 août 1975 à [Localité 38], et Mme [H] [Z] épouse [N], née le 30 mars 1974 à [Localité 18], demeurant [Adresse 15];

M. [P] [T], né le 1er septembre 1972 à [Localité 35], demeurant [Adresse 9];

Mme [EL] [LJ], née le 15 août 1974 à [Localité 26], demeurant [Adresse 3];

M. [MN] [MF] né le 14 décembre 1994 à [Localité 36], demeurant [Adresse 31];

M. [CY] [U], né le 15 avril 1978 à [Localité 27] (Belgique), et Mme [XF] [V] épouse [U], née le 06 juillet 1975 à [Localité 22], demeurant [Adresse 2];

M. [SJ] [G], né le 18 mai 1981 à [Localité 37], demeurant [Adresse 11];

M. [NH] [M], né le 26 avril 1964 à [Localité 29] (Maroc), et Mme [R] [M], née le 24 novembre 1967 à [Localité 22], demeurant [Adresse 6];

M. [K] [ML], né le 04 novembre 1968 à [Localité 28], demeurant [Adresse 16];

M. [HM] [AF], né le 14 octobre 1967 à [Localité 20], et Mme [YD] [D] épouse [AF], née le 16 décembre 1969 à [Localité 41], demeurant [Adresse 8];

M. [C] [O], né le 1er janvier 1969 à [Localité 41], et Mme [XH] [O], née le 12 janvier 1968 à [Localité 24], demeurant [Adresse 7];

M. [JH] [E], né le 24 septembre 1958 à [Localité 41], et Mme [W] [A] épouse [E], née le 03 février 1957 à [Localité 17] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 30];

M. [NJ] [OF], né le 07 mars 1956 à [Localité 40] (Japon), etMme [S] [L] épouse [OF], née le 04 novembre 1961 à [Localité 41], demeurant [Adresse 4];

M. [YZ] [B], né le 29 novembre 1974 à [Localité 36], demeurant [Adresse 5];

représentés par Maître Alex DEWATTINE, avocat membre de la SELARL NEOS AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,
D’une part,

DEFENDERESSE

La S.N.C. [Localité 41] – CH [21] – LHDF, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représentée par Maître Cedric BLIN, avocat membre de la SELARL BLIN CEDRIC, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 12 novembre 2024,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la RÉSIDENCE [Adresse 39], représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, monsieur [SJ] [G], monsieur [C] [O] et madame [XH] [O], monsieur [JH] [E] et madame [W] [E], monsieur [NJ] [OF] et madame [S] [OF], monsieur [YZ] [B], monsieur [ZV] [LH] et madame [GL] [PJ], monsieur [F] [J] et madame [YB] [Y], monsieur [I] [N] et madame [H] [N], monsieur [P] [T], madame [EL] [LJ], monsieur [MN] [MF], monsieur [CY] [U] et madame [XF] [U], monsieur [NH] [M] et madame [R] [M], monsieur [K] [ML], monsieur [HM] [AF] et Madame [YD] [AF] ont assigné la société en nom collectif (SNC) [Localité 41] – CH [21] – LHDF devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que :
– une expertise des désordres affectant la résidence [Adresse 39] soit ordonnée,
– il soit enjoint à la défenderesse de communiquer le dossier des ouvrages exécutés (DOE), les procès-verbaux de réception et les attestations de l’assurance dommage-ouvrage de la défenderesse sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

À l’appui de leurs demandes, les demandeurs exposent qu’ils sont propriétaires d’appartements au sein d’un immeuble en copropriété situé Résidence [Adresse 39] située [Adresse 34], édifié par la défenderesse.
Ils font valoir qu’à la livraison de l’immeuble, des parties communes et de parties privatives, ils ont constaté un certain nombre de malfaçons et non-façons, plus particulièrement des infiltrations au sein de l’immeuble, entraînant la tenue de différentes recherches de fuite, des refus de réception et la tenue d’un audit complet diligenté par le syndic de copropriété et confié au cabinet BATIMENT EXPERTISE.
Ils ajoutent qu’en dépit de leurs démarches, aucune reprise des malfaçons n’a été réalisée.
Ils estiment qu’ils bénéficient d’un motif légitime à obtenir la mesure d’instruction sollicitée.

En réponse, la société en nom collectif (SNC) [Localité 41] – CH [21] – LHDF s’en rapporte à l’appréciation du juge sur l’opportunité d’organiser l’expertise sollicitée et émet les protestations et réserves d’usage au cas où elle serait organisée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par acte notarié du 29 juin 2020, la société en nom collectif (SNC) [Localité 41] – CH [21] – LHDF a fait l’acquisition d’un immeuble à usage de bureaux, commerce et entrepôt ; que par la suite, la société a souhaité entreprendre l’édification d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, de logements et de places de stationnement ; que par acte notarié du 23 décembre 2020, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été rédigés.

Il en ressort également que le procès-verbal de réception des parties communes de l’immeuble dressé le 29 novembre 2023 a fait l’objet de nombreuses réserves tout comme les procès-verbaux de certaines parties privatives; que des copropriétaires ont constaté de nombreuses infiltrations au sein de l’immeuble; que, le 21 décembre 2023, la société MARRANA est intervenue afin de procéder la recherche d’infiltration; que de nouvelles infiltrations ont été constatées par la société EAUDIOFUITE, selon un rapport en date du 31 décembre 2023 ; que la société CONTROLE G a déposé son rapport final de contrôle technique le 29 mars 2024.

Il en ressort aussi que, sur demande du syndic de copropriété, se plaignant de malfaçons et non-façons, un audit complet de l’immeuble et une vérification de l’étanchéité ont été organisés et réalisés le 27 février 2024 par le cabinet BATIMENT EXPERTISE ; que dans ses rapports, l’expert a constaté des infiltrations importantes et a conclu qu’un défaut de conception de l’ouvrage suivi d’un défaut de pose sont les causes des sinistres rencontrés.

Il en ressort, enfin, que les désordres se sont généralisés et que les copropriétaires ont fait constater, par procès-verbaux de commissaire de justice, ces derniers.

Ainsi, il résulte des explications des parties et de l’ensemble des pièces versées aux débats, l’existence d’un commencement de preuve des désordres allégués.

Dès lors, au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de considérer que les demandeurs présentent un intérêt légitime à ce qu’une expertise, judiciaire et contradictoire, des malfaçons et non-façons qu’ils invoquent soit réalisée, afin notamment de déterminer l’étendue de ses désordres, les responsabilités, et les moyens d’y remédier.

En conséquence, l’expertise sollicitée sera ordonnée aux frais avancés par les demandeurs.

Sur l’injonction de communication de documents :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent qu’il soit enjoint, sous astreinte, à la société en nom collectif (SNC) [Localité 41] – CH [21] – LHDF à communiquer le dossier ouvrages exécutés (DOE), les procès-verbaux de réception et les attestations de l’assurance dommage-ouvrage.

Cette demande est utile aux demandeurs et ne fait l’objet d’aucune contestation.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’injonction de communication des documents.

En revanche, étant relevé que le syndicat des copropriétaires et les demandeurs ne produisent aucune preuve d’une demande préalable adressée à la société défenderesse afin d’obtenir les éléments sollicités, cette injonction ne sera pas, en l’état, assortie d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, une expertise étant décidée dans les seuls intérêts des demandeurs, aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considéré comme perdantes, il y a lieu de mettre à la charge des demandeurs les dépens de la présente instance, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge de fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ENJOIGNONS à la société en nom collectif (SNC) [Localité 41] – CH [21] – LHDF de communiquer le dossier des ouvrages exécutés (DOE), les procès-verbaux de réception et les attestations de l’assurance dommage-ouvrage dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert, M. [X] [IL] architecte, [Adresse 12] tél : [XXXXXXXX01] – [Courriel 19], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– Voir et visiter la Résidence [Adresse 39] située [Adresse 34],

– Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres,

– Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation relatifs aux parties communes et aux parties privatives ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes,

– Localiser, en relation avec l’état descriptif de division, avec précision ces travaux, les désordres qu’ils comportent, leurs origines et leurs conséquences; préciser s’ils portent atteinte à la solidité de la structure,

– Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à une cause extérieure ; dans le cas de causes multiples, évaluer, sous forme de pourcentage, de façon motivée notamment au regard des règles et pratiques professionnelles et des circonstances particulières du déroulement des travaux, la gravité respective des manquements d’ordre technique commis par chacun des intervenants concernés ;

– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

– Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

– Évaluer les différents troubles de jouissance subis allégués par les parties,

– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

– Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 3 000 euros à verser par le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 39], représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, monsieur [SJ] [G], monsieur [C] [O] et madame [XH] [O], monsieur [JH] [E] et madame [W] [E], monsieur [NJ] [OF] et madame [S] [OF], monsieur [YZ] [B], monsieur [ZV] [LH] et madame [GL] [PJ], monsieur [F] [J] et madame [YB] [Y], monsieur [I] [N] et madame [H] [N], monsieur [P] [T], madame [EL] [LJ], monsieur [MN] [MF], monsieur [CY] [U] et madame [XF] [U], monsieur [NH] [M] et madame [R] [M], monsieur [K] [ML], monsieur [HM] [AF] et Madame [YD] [AF], sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 39], représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, monsieur [SJ] [G], monsieur [C] [O] et madame [XH] [O], monsieur [JH] [E] et madame [W] [E], monsieur [NJ] [OF] et madame [S] [OF], monsieur [YZ] [B], monsieur [ZV] [LH] et madame [GL] [PJ], monsieur [F] [J] et madame [YB] [Y], monsieur [I] [N] et madame [H] [N], monsieur [P] [T], madame [EL] [LJ], monsieur [MN] [MF], monsieur [CY] [U] et madame [XF] [U], monsieur [NH] [M] et madame [R] [M], monsieur [K] [ML], monsieur [HM] [AF] et Madame [YD] [AF] aux dépens;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 26 novembre 2024.

Le greffier, Le président,