Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny
Thématique : Indemnisation du droit au bail et des préjudices économiques liés à l’éviction.
→ RésuméUn bail commercial a été conclu le 10 octobre 2013 entre un bailleur et une association pour un local d’activités. En 2015, un second bail a été signé pour des locaux supplémentaires dans le même bâtiment. En 2019 et 2020, le bailleur a délivré des congés pour reconstruire, offrant une indemnité d’éviction. L’association a contesté ces congés et a assigné le bailleur pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation.
Un expert a été nommé pour évaluer ces indemnités. En 2021, l’association a demandé au tribunal de condamner le bailleur à verser une somme importante au titre de l’indemnité d’éviction. Le bailleur, de son côté, a contesté le montant demandé et a proposé une évaluation bien inférieure. Les deux parties ont présenté leurs arguments concernant la valeur du droit au bail, les frais de remploi, le trouble commercial, et d’autres préjudices. Le tribunal a examiné les demandes et les justifications fournies par les deux parties. Il a retenu que l’association avait subi un préjudice économique en raison de l’éviction, mais a ajusté les montants demandés en fonction des éléments de preuve présentés. L’indemnité d’éviction a été fixée à 1 434 110 euros, incluant divers postes tels que le droit au bail, le trouble commercial, les frais de déménagement, et d’autres coûts liés à la réinstallation. Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a fixé des montants annuels dus par l’association pour les locaux occupés. Le bailleur a été condamné à verser des frais de justice à l’association, tandis que l’association a été condamnée à payer des indemnités d’occupation au bailleur. La décision a été rendue le 7 avril 2025. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 6]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 21/09552 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VPGW
N° de MINUTE : 25/00471
DEMANDEUR
ASSOCIATION pour l’UTILISATION du REIN ARTIFICIEL (A.U.R.A.) dans la région parisienne
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0645
C/
DEFENDEUR
SNC DES 2 MONDES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Février 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d’un bail commercial en date du 10 octobre 2013, à effet du 1er septembre 2013, la société FONCIERE DE [Localité 8] a donné à bail commercial à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne (l’AURA) un local d’activités situé au rez-de-chaussée du Bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 9] (93) d’une surface d’environ 701 m², avec une mezzanine d’environ 110 m², sept places de stationnement situées au sous-sol et quatre places de stationnement en extérieur.
Suivant acte sous seing-privé en date du 1er février 2015, la société FONCIERE DE [Localité 8] a donné à bail commercial à l’AURA, des locaux situés au 3ème étage du même bâtiment, d’une surface d’environ 376 m², ainsi que cinq places de stationnement en extérieur.
La SNC DES 2 MONDES qui vient aux droits de la société FONCIERE DE [Localité 8] a fait délivrer à l’AURA suivant actes extra-judiciaires en date des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, deux congés pour reconstruire fondés sur les articles L 145-4 et L 145-18 alinéa 1er du code de commerce, à effet du 31 août 2019 et du 31 janvier 2021, avec offre de payer une indemnité d’éviction, et portant respectivement sur le local du rez-de-chaussée et celui du troisième étage.
Par acte délivré le 6 septembre 2019, la SNC DES 2 MONDES a fait assigner l’AURA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir la désignation d’un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation à compter des effets du congé.
Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a nommé Monsieur [B] [D] en qualité d’expert, aux fins de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation.
Suivant ordonnance en date du 7 avril 2021, le juge chargé du contrôle de l’expertise a procédé au remplacement de l’expert Monsieur [A] [D] par Monsieur [F] [I].
L’expert a déposé son rapport le 4 mai 2023.
Par acte du 6 août 2021, l’AURA a assigné la SNC DES 2 MONDES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir notamment condamner au paiement de la somme de 6 533 796 euros au titre de l’indemnité d’éviction.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, l’AURA sollicite du tribunal de :
-Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 4 531 000 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait dans le même sens que l’Expert judiciaire, que la perte correspondant au trouble commercial se limite à 154 000 euros,
-Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 3 249 344 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;
Atitre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que l’acquisition du nouveau système de traitement de l’eau n’ouvre pas droit à indemnisation,
-Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 3 068 940 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;
En toutes hypothèses,
-Fixer à 175 000 euros le montant annuel de l’indemnité d’occupation due au titre du rez-de-chaussée et à 76 000 euros le montant annuel de l’indemnité d’occupation due au titre du troisième étage
-Ordonner la compensation de tout rappel éventuellement dû par l’AURA avec le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le Tribunal ;
-Condamner la société SNC DES 2 MONDES aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la SNC DES 2 MONDES sollicite du tribunal de :
A titre principal,
-Fixer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre l’AURA au titre de l’éviction résultant des congés en date respectivement des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, à la somme de 244 371,51 euros
A titre subsidiaire,
-Fixer l’indemnité d’éviction laquelle peut prétendre l’AURA en suite des congés en date respectivement des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, à la somme de 283 596,70 euros
En toute hypothèse,
-Condamner l’AURA au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 175 000 euros à compter du 1er septembre 2019 pour les locaux du rez-de-chaussée et de 76 000 euros à compter du 1er février 2021 pour les locaux du 3ème étage,
-Condamner l’AURA à payer à la SNC DES 2 MONDES les intérêts au taux légal sur le différentiel à sa charge à compter de chaque échéance contractuelle,
-Dire que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1342-4 du code civil,
En tout état de cause,
-Déclarer tant irrecevable que mal fondée l’AURA en ses demandes plus amples ou contraires et l’en débouter
-Condamner l’AURA au versement d’une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de la moitié.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
-Condamne la SNC DES 2 MONDES à verser à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne, au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la somme de 1 434 110 euros se composant en :
-124 000 euros de droit au bail
-116 000 euros de trouble commercial
-5 000 euros de réfactions diverses
-12 550 euros de frais de déménagement
-278 000 euros au titre des doubles loyers
-699 560 euros de frais de réinstallation
-199 000 euros de TVA non récupérable,
-Condamne l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne à payer à la SNC DES 2 MONDES la somme annuelle de 175 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue à compter du 1er septembre 2019 pour les locaux situés au rez-de-chaussée,
-Condamne l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne à payer à la SNC DES 2 MONDES la somme annuelle de 76 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue à compter du 1er février 2021 pour les locaux situés au 3ème étage,
-Ordonne la capitalisation des intérêts échus sur une année entière,
-Ordonne la compensation des créances,
-Déboute la SNC DES 2 MONDES de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel à la charge de l’AURA à compter de chaque échéance contractuelle,
-Condamne la SNC DES 2 MONDES à payer à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamne la SNC DES 2 MONDES aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en référé le 10 janvier 2020.
Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CORON
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