Mme [J] [X], locataire depuis décembre 2020, a fait face à un commandement de payer de 3.301,84 euros pour loyers impayés. En mai 2024, BATIGERE HABITAT a assigné Mme [J] [X] pour résiliation de bail et expulsion. La locataire, avec un revenu mensuel de 1.200 euros, a un plan de surendettement en cours. Le juge a constaté des paiements réguliers et a accordé des délais pour la dette, suspendant la clause résolutoire. En cas de non-respect, l’expulsion sera ordonnée, et une indemnité d’occupation sera due. La société a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire en situation de surendettement ?

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cet article précise :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. »

De plus, l’article 24 VI stipule que si une procédure de traitement du surendettement a été ouverte et qu’un plan conventionnel de redressement a été approuvé, le juge peut accorder des délais et modalités de paiement de la dette locative selon les termes de ce plan.

Ainsi, dans le cas présent, la locataire ayant un plan de mesures imposées par la commission de surendettement, le juge a pu lui accorder des délais de paiement conformément à ces dispositions.

Quels sont les droits du bailleur en cas de loyers impayés ?

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cet article énonce :

« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, le bailleur a le droit de demander la résiliation judiciaire du bail, comme le prévoit l’article 24 de la même loi. Ce dernier stipule que le bailleur peut faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative, sous certaines conditions.

Dans le litige en question, la société BATIGERE HABITAT a justifié sa demande de résiliation en prouvant que les loyers et charges n’avaient pas été régulièrement et intégralement payés, ce qui constitue une faute justifiant la résiliation du bail.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

La procédure d’expulsion est régie par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en cas de non-respect des obligations contractuelles, notamment le non-paiement des loyers.

L’article L. 411-1 dispose :

« L’expulsion ne peut être ordonnée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer. »

De plus, l’article L. 412-1 précise que l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance de la force publique si nécessaire. Dans le cas présent, la société BATIGERE HABITAT a demandé l’expulsion de Mme [J] [X] en raison de son non-paiement des loyers, et le juge a ordonné cette expulsion en cas de non-respect de l’échéancier de paiement.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les droits d’occupation du locataire ?

La résiliation du bail entraîne la déchéance du locataire de tout droit d’occupation du local. Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, durant les modalités et délais de paiement accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

L’article 1224 du code civil précise que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une décision de justice. En cas de résiliation, le locataire est tenu de quitter les lieux, et il peut être redevable d’une indemnité d’occupation.

Dans le cas présent, le juge a ordonné que, si le locataire ne respecte pas l’échéancier de paiement, la résiliation du bail sera prononcée, entraînant ainsi son expulsion et la perte de son droit d’occupation.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de loyers impayés ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans les paiements. Cet article énonce :

« Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans le litige, la société BATIGERE HABITAT n’a pas réussi à prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, ni la mauvaise foi de la locataire. Par conséquent, la demande de dommages-intérêts a été rejetée, car il n’y avait pas de fondement juridique suffisant pour l’accorder.