M. [N] [F] a acquis une maison d’habitation pour 285 000 euros, mais a découvert, après mesurage, que la superficie était inférieure à celle indiquée dans l’acte de vente. En mars 2022, il a réclamé une indemnisation à la société SCI SRMB Emeraude. Après avoir assigné la société et le Cabinet [Z] en justice, le tribunal a rejeté ses demandes, considérant que les superficies étaient approximatives et que la loi Carrez ne s’appliquait pas. M. [N] [F] a été condamné aux dépens, devant verser 2 000 euros aux défendeurs.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée des articles 1616 et 1619 du Code civil concernant la réduction du prix de vente pour moindre mesure ?

Les articles 1616 et 1619 du Code civil stipulent que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat. En cas de mesure, l’acquéreur peut demander une diminution du prix uniquement si la différence entre la mesure réelle et celle exprimée au contrat est supérieure à un vingtième.

L’article 1616 précise :

* »Le vendeur est tenu de délivrer la chose dans l’état où elle se trouve au moment de la vente. »*

L’article 1619 ajoute :

* »Lorsque la vente commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure, l’expression de cette mesure ne peut donner lieu, en faveur de l’acquéreur, à diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en moins. »*

Ainsi, pour que l’acquéreur puisse revendiquer une réduction de prix, il doit prouver que la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte de vente.

En l’espèce, M. [N] [F] n’a pas réussi à démontrer que la superficie réelle était inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte, ce qui a conduit à un rejet de sa demande de réduction du prix.

Quelles sont les implications de la loi Carrez dans le cadre de la vente immobilière ?

La loi Carrez, issue de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, impose des règles spécifiques concernant la mesure des superficies dans le cadre des ventes d’immeubles en copropriété. Cependant, cette loi ne s’applique pas aux ventes de biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété.

L’article 46 de la loi Carrez stipule :

* »La superficie privative d’un lot de copropriété est la somme des surfaces de plancher des locaux clos et couverts. »*

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le bien vendu n’était pas soumis au statut des immeubles en copropriété, ce qui signifie que les dispositions de la loi Carrez ne s’appliquent pas.

Par conséquent, le mesurage effectué par la société A.I.R, qui se basait sur les critères de la loi Carrez, n’avait pas de valeur probante pour établir une superficie erronée dans le cadre de la vente.

Ainsi, la superficie mentionnée dans l’acte de vente, qui était approximative, ne pouvait pas être comparée avec les mesures effectuées selon la loi Carrez.

Comment la responsabilité du Cabinet [Z] est-elle engagée en matière de devoir d’information et de conseil ?

La responsabilité du Cabinet [Z] peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui impose une obligation de réparation en cas de faute ayant causé un préjudice. Pour établir cette responsabilité, il faut prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.

L’article 1240 du Code civil dispose :

* »Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »*

Dans cette affaire, M. [N] [F] a soutenu que le Cabinet [Z] avait manqué à son devoir d’information et de conseil en ne vérifiant pas la superficie réelle du bien. Cependant, le tribunal a constaté que le Cabinet [Z] n’était pas tenu de réaliser des mesures de la superficie, car il se basait sur les informations fournies par la venderesse.

De plus, le tribunal a noté que les surfaces mentionnées dans l’acte de vente étaient indicatives et que le prix avait été fixé de manière globale, sans que la superficie soit un élément déterminant.

Ainsi, le Cabinet [Z] n’a pas été jugé responsable d’un manquement à son obligation d’information ou de conseil, et la demande de dommages et intérêts de M. [N] [F] a été rejetée.

Quelles sont les conséquences des clauses d’exclusion de garantie dans le contrat de vente ?

Les clauses d’exclusion de garantie dans un contrat de vente peuvent limiter la responsabilité du vendeur concernant la superficie ou la contenance du bien vendu. Ces clauses doivent être clairement stipulées dans l’acte de vente pour être opposables à l’acquéreur.

Dans le cas présent, l’acte de vente contenait une clause stipulant :

* »Le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions. »*

Cette clause a été déterminante dans le jugement, car elle a permis à la société SCI SRMB Emeraude de se défendre contre la demande de M. [N] [F].

Le tribunal a considéré que, même si la superficie mentionnée était inférieure à la superficie réelle, la clause d’exclusion de garantie était applicable, car la société SCI SRMB Emeraude n’était pas considérée comme un vendeur professionnel au sens strict.

Ainsi, la demande de M. [N] [F] a été rejetée, car il ne pouvait pas revendiquer une réduction de prix en raison de la clause d’exclusion de garantie présente dans l’acte de vente.