AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 MARS 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03504 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFI3Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 20/02299

APPELANTE

Société GMF ASSURANCES

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 323 562 678

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par Me Philippe RAVAYROL, et plaidant par Me Meryem ABOUELHAOUI – SEM RAVAYROL Philippe – avocat au barreau de PARIS, toque : L0155

INTIMÉS

Madame [V], [G], [A] [D] épouse [R]

née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : Me Arnaud MAGERAND du cabinet STREAM, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Cléopatre BISSENE, même cabinet

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

DEFAILLANT

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES

société d’assurance mutuelle à cotisations fixes immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 670 466

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Me Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J0133

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Mme Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRÊT :

– DEFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [V] [D] épouse [R] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage dans l’immeuble sis [Adresse 3] dans le [Localité 10] qu’elle donnait en location.

Le 10 janvier 2015, cet appartement, alors occupé par Madame [N], a subi un dégât des eaux.

Le sinistre a trouvé son origine dans l’appartement situé au-dessus, au 2ème étage, propriété de M. et Mme [J], assurés auprès de la société Areas Dommages, et occupé depuis mars 2014 par M. [W], assuré auprès de la société GMF Assurances.

Le 14 janvier 2015, Mme [R] et M. [W] ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux indiquant que l’origine du sinistre était une fuite au niveau des canalisations du chauffe-eau.

Par exploits du 19 février 2018, Mme [R] a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d’un expert :

– la société MAAF assurances, son assureur,

– M. [U], agence GMF de [Localité 13] Bac ès qualité d’assureur de M. [W],

– la société MACIF, assureur du syndicat des copropriétaires.

Suivant ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a désigné M. [S] comme expert judiciaire.

Par assignation du 8 novembre 2018, Mme [R] a demandé à ce que les opérations d’expertise soient déclarées communes à M. [J]. La compagnie Areas Dommages, assureur de M. [J], est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 23 janvier 2019, le juge des référés a pris acte de l’intervention volontaire de la compagnie Areas Dommages et a déclaré les opérations d’expertise communes à celle-ci et à M. [J].

Le 29 octobre 2019, l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise.

C’est dans ce contexte que par actes des 19 et 21 février 2020, Mme [D] épouse [R] a assigné M. [J], la société Areas Dommages et la société GMF Assurances devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 544 et 1242 du code civil, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L.124-3 du code des assurances, aux fins notamment de :

– Juger M. [J] et M. [W] responsables du sinistre survenu le 10 janvier 2015 dont elle a été victime ;

– Condamner in solidum M. [J], la société Areas Dommages ès qualités d’assureur de M. [J], et la société GMF Assurance ès qualités d’assureur de M. [W], à lui verser le montant du préjudice direct pour la remise en état ainsi que le montant du préjudice indirect de perte de loyer, avec intérêts à taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit du 29 octobre 2019, et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.

Par jugement en date du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– Dit que l’action directe de Mme [D] épouse [F] à l’égard de la société GMF Assurances ès qualités d’assureur de M. [W] est fondée ;

– Dit que la société GMF Assurances ès qualités d’assureur de M. [W], est tenue d’indemniser Mme [D] épouse [F] des conséquences dommageables résultant du sinistre dégât des eaux du 10 janvier 2015, dans la mesure et les limites de sa garantie ;

– Condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [D] épouse [R] les sommes suivantes :

– 10.967 euros au titre de son préjudice matériel ;

– 82.500 euros au titre de son préjudice de perte de loyer,

avec intérêt au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

– Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles en application de l’article 1343-2 du code civil ;

– Débouté Mme [D] épouse [R] du surplus de ses demandes à l’égard de M. [J] et de la société Areas Dommages ;

– Condamné la société GMF Assurances à payer à Madame [V] [D] épouse [R] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société GMF Assurances à payer à la société Areas Dommages la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– Condamné la société GMF Assurances aux dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [S] ;

– Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration remise au greffe le 10 février 2022, la société GMF assurances a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

M. [J], intimé, n’a pas constitué avocat.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Par conclusions signifiées le 28 octobre 2022, la société GMF assurances, appelante, demande à la cour de :

Statuant sur la recevabilité de l’appel ;

Au fond, le dire bien-fondé ;

– Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2022 par la 5è chambre 1ère section du Tribunal Judiciaire de Paris ;

Statuant sur l’appel incident de Madame [D] ;

– Le dire mal fondé ;

Statuant à nouveau ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [M] [S] ;

– juger que Monsieur [W] ne saurait être responsable d’un dégât des eaux survenu le 10 janvier 2015 alors même que son contrat de bail a pris effet à peine 10 mois avant la survenance du sinistre ;

– Juger que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives imputables à une vétusté de la canalisation, l’expert judiciaire ayant retenu une fuite ayant pour origine une rupture complète et brutale d’un joint sur canalisation d’alimentation, situation excluant un défaut d’entretien ;

– Juger que Mme [J] a reconnu sa responsabilité en prenant à sa charge la facture de réparation du joint ;

En conséquence ;

– Juger que M. [W] n’a pas commis de faute au titre de ses obligations de locataire, susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de Mme [R] ou de Madame [J] ;

– Débouter purement et simplement Mme [D] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes en principal, intérêts et frais, dirigées à l’encontre de la GMF prise en sa qualité d’assureur de Monsieur [W] ;

Subsidiairement ;

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile ;

– Juger que Mme [R] ne rapporte pas la preuve concrète d’une perte de loyers et d’un lien de causalité entre le sinistre et cette perte alléguée ;

– Juger que Mme [R] n’a pas pris les mesures conservatoires nécessaires permettant de mettre fin aux dommages alors même que M. [S] a indiqué que des dispositions de séchage rapide auraient permis de réduire la privation de jouissance du logement ;

En conséquence ;

– Limiter à douze mois toute période d’indemnisation susceptible d’être retenue au titre de la perte de loyer, au profit de Mme [R] ;

Plus subsidiairement ;

Vu l’article L 121-12 du Code des assurances ;

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1721 du Code civil ;

– Juger que M. [J], propriétaire du bien immobilier à l’origine du dommage, a engagé sa responsabilité à l’égard de M. [W] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1721 du Code civil ;

– Condamner in solidum Mme [J] et son assureur la société Areas Dommages à relever et garantir intégralement la société GMF Assurances de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Mme [D] épouse [R];

– Condamner Mme [D] épouse [R] ou tout succombant à payer à la GMF la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Condamner Mme [D] épouse [R] ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Philippe RAVAYROL, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La GMF considère que le sinistre engage la responsabilité du bailleur, M. [J], et la garantie de son assureur, la compagnie Areas Dommages, et rappelle que le bailleur, tenu à la délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, a nécessairement reconnu sa responsabilité en assumant la charge financière du remplacement du joint défectueux et que les réparations locatives n’englobent pas les réparations imputables à la vétusté.

Dès lors, la responsabilité de plein droit de M. [W] au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage doit être écartée en l’absence de faute imputable à celui-ci.

Considérant la responsabilité du bailleur acquise, la GMF sollicite que soit accueilli son recours subrogatoire contre l’assureur de celui-ci, la compagnie Areas Dommages.

Enfin, l’appelante demande de débouter Mme [R] de sa demande de dommages-intérêts, celle-ci n’établissant pas la preuve d’une perte de loyer en lien avec le sinistre.

Par conclusions signifiées le 13 septembre 2022, Mme [D] épouse [R], intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– Jugé que l’action directe de Mme [D] épouse [R] à l’égard de la société GMF Assurances es-qualité d’assureur de M.[W] est fondée ;

– Jugé que la société GMF Assurances es qualité d’assureur de M. [W], est tenue d’indemniser Mme [D] épouse [R] des conséquences dommageables résultant du sinistre dégât des eaux du 10 janvier 2015, dans la mesure et les limites de sa garantie ;

– Condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [D] épouse [R] la somme de :

o 10.967 € au titre du préjudice matériel

o 82.500 € au titre de son préjudice de perte de loyer avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

-Infirmer le jugement en ce qu’il a :

– Débouté Mme [D] épouse [R] du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau:

– Juger que la garantie d’assurance de Areas Dommages assureur de M. [J] est mobilisable,

– Juger que la garantie d’assurance de GMF Assurances assureur de Monsieur [W] est

mobilisable,

– Condamner M. [J], Areas Dommages, ès-qualités d’assureur de M. [J], et la GMF Assurances, ès-qualités d’assureur de M. [W], in solidum à verser à Mme [R] le montant du préjudice indirect de perte de loyer, à hauteur de 105.000 €, somme actualisée au 30 juillet 2022, sauf à parfaire ;

– Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du

rapport d’expertise judiciaire, soit du 29 octobre 2019 ;

– Ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 29 octobre 2019, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;

– Condamner M. [J], Areas Dommages et la GMF Assurances in solidum à verser à Madame [R] la somme de 20.000 € au titre de leur résistance abusive ;

– Condamner M. [J], Areas Dommages et la GMF Assurances in solidum à verser à Mme [R] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;

– Condamner M. [J], Areas Dommages et la GMF Assurances in solidum aux entiers dépens, et qui prendront notamment en compte les honoraires de l’expert judiciaire.

Mme [F] soutient que la responsabilité de M. [J] et de son locataire se trouve engagée de plein droit en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage mais aussi sur le fondement de l’article 1242 du code civil en leur qualité de leur gardien de la chose à l’origine du dommage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser à l’encontre de l’un ou de l’autre une faute.

Elle souligne que les assureurs de M. [J] et de M. [W], respectivement Areas Dommages et GMF assurances, ne lui ont fait aucune offre d’indemnisation et que GMF assurances a résisté à l’exécution du jugement de première instance. Elle marque son étonnement sur les affirmations de la compagnie Areas Dommages qui conteste sa qualité d’assureur de M. [J] quand elle s’est comportée en cette qualité tout au long de la procédure. Elle soutient que son préjudice matériel est directement imputable au dommage et que le montant de sa demande de dommages-intérêts au titre de la réparation de son préjudice immatériel est en lien direct avec l’absence d’offre d’indemnisation des assureurs des bailleur et locataire de sorte qu’elle n’a pas été mise en mesure de remettre en état son appartement et de le relouer.

Par conclusions signifiées le 9 mai 2023, la compagnie Areas Dommages, intimée, demande à la cour de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes dirigées contre Areas Dommages et en ce qu’il a fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Et statuant à nouveau,

‘ Principalement,

o Condamner GMF Assurances à garantir Mme [R] pour l’ensemble de ses

préjudices, et frais de procédure

o Rejeter toute demande de condamnation formée contre Areas Dommages

‘ Subsidiairement, juger que les préjudices de Mme [R] sont évalués à :

o 10967 €, au titre des travaux de reprise

o 21666 €, au titre de la perte locative

o Rejeter le surplus des demandes

‘ En tout état de cause, condamner GMF Assurances à relever et garantir intégralement Areas Dommages pour toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre;

‘ Condamner GMF Assurances ou tout succombant à 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1e instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même code.

La compagnie Areas Dommages relève que c’est à bon droit que les premiers juges ont relevé que la réparation du joint défectueux consistait en une réparation incombant au preneur du bail et qu’aucun élément de l’expertise ne permettait d’établir que la rupture du joint résultait de la vétusté, d’une malfaçon ou d’un vice de construction.

Elle constate que le contrat la liant à M. [J] ne contient aucune garantie pour le preneur et que M. [J] étant propriétaire non occupant, sa garantie au titre des dégâts des eaux ne peut être mobilisée.

A titre subsidiaire, elle demande à ce que les demandes de Mme [R] soient réduites observant que le préjudice allégué n’a pas, pour partie, de lien de causalité avec le sinistre et qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas adressé à Mme [R] une proposition d’indemnisation dès lors que le sinistre est intervenu 10 mois avant la date d’effet de ses garanties.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le rapport d’expertise :

Le rapport d’expertise de M. [S] établit que les désordres survenus dans l’appartement de Mme [R] le 10 janvier 2015 sont localisés dans la pièce située sous la cuisine de l’appartement appartenant à M. et Mme [J], l’expert relevant que la pièce était dégradée et nécessitait une remise en état complète (p. 8 rapport expertise, pièce 5 GMF assurances).

L’expert notait que les désordres subis étaient en lien direct avec la défectuosité d’un joint de robinetterie d’eau chaude sur une canalisation privative (chauffe-eau) (page 7 du rapport).

L’appartement de M. [J] était loué à M. [W].

La fuite a été réparée le 15 janvier 2015.

Responsabilités :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit de son lot à la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ; ce texte institue une responsabilité objective de plein droit d’un copropriétaire, à l’égard d’autres copropriétaires ou du syndicat, des conséquences dommageables provenant de son lot.

Par application de l’article 544 du code civil, la théorie des troubles anormaux du voisinage prévoit le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements et limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La théorie des troubles du voisinage édicte un principe de responsabilité sans faute, les propriétaires auteurs des nuisances étant responsables de plein droit vis à vis des voisins victimes et ce, quand bien même ils n’auraient commis aucune faute ou n’occupent pas matériellement leur habitation.

Par ailleurs, en application de l’alinéa 1er de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

La rupture d’un joint de robinetterie d’eau chaude sur une canalisation privative accessible (chauffe-eau) situé dans l’appartement appartenant à M. [J], propriétaire non occupant, mais loué selon contrat de bail à M. [W], est directement à l’origine du sinistre survenu dans l’appartement de Mme [R]. Les désordres constatés, quoique limités à la pièce située en dessous de la cuisine de l’appartement de M. [J], l’ont entièrement dégradée et impliquent une remise en état complète de celle-ci. Les désordres subis excèdent donc les inconvénients normaux de voisinage.

L’expert souligne que la rupture du joint a été brutale, celle-ci pouvant trouver des explications multiples sans qu’il ne favorise l’une par rapport à l’autre (vétusté, défaut de fabrication, modification de l’usage – ‘par exemple un joint peut sécher si l’eau ne circule pas dans la canalisation et se mettre à fuir lorsque l’eau circule à nouveau, jusqu’à rupture complète’, p. 10 du rapport).

En tout état de cause, il ne peut être affirmé avec certitude que la rupture du joint est liée à la vétusté ou au défaut de fabrication, d’autres causes pouvant être avancées telles une modification de l’usage.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, et ainsi que l’ont relevé les premiers juges, M. [J], ayant loué son appartement, n’était pas le gardien du joint défectueux. Sa responsabilité ne saurait être engagée au titre de la responsabilité du fait des choses.

Il n’est pas établi par ailleurs qu’il n’aurait pas livré son bien en bon état d’usage et réparation, aucun élément n’étant produit en ce sens et l’expertise ne contenant aucun développement au soutien d’une telle hypothèse.

Dès lors, sa responsabilité ne sera pas retenue au titre des troubles anormaux du voisinage.

L’article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 en sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de location de l’appartement, le 10 mars 2014, énonce que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’annexe jointe au décret fixe une liste de travaux revêtant le caractère de réparations locatives.

S’agissant du chauffage, de la production d’eau chaude et de la robinetterie, constituent des réparations locatives :

– le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets.

Ainsi qu’il a été dit, l’expertise ne permet pas d’établir que la rupture du joint trouve sa cause dans la vétusté ou le défaut de construction.

En revanche, l’entretien et le remplacement du joint défectueux à l’origine du sinistre constituaient une obligation pesant sur M. [W], locataire de M. [J], cette obligation pesant sur le locataire quelle que soit la durée du bail contracté. Dès lors, la responsabilité de M. [W] peut être engagée au titre des troubles anormaux de voisinage tout comme elle peut l’être sur le fondement de l’article 1242 du code civil puisque M. [W] disposait du pouvoir d’usage, de contrôle du joint défectueux à l’origine du sinistre dont il était le gardien.

En conséquence, la société GMF assurances, assureur de M. [W], sera tenue d’indemniser Mme [F] des conséquences dommageables résultant du sinistre dégât des eaux survenu le 10 janvier 2015.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a :

– dit que l’action directe de Mme [R] à l’égard de la société GMF assurances ès qualité d’assureur de M. [W] est fondée,

– dit que la société GMF assurances es qualités d’assureur de M. [W] est tenue d’indemniser Mme [R] des conséquences dommageables résultant du sinistre dégâts des eaux du 10 janvier 2015 dans la mesure et les limites de sa garantie.

Il y a lieu, corrélativement, de débouter la société GMF et Mme [R] de leurs demandes à l’encontre de M. [J] et de la compagnie Areas Assurances.

Sur les préjudices :

La société GMF assurances ne conteste pas le montant des dommages-intérêts accordés à Mme [F] au titre de son préjudice matériel évalué à la somme de 10967 euros.

La contestation porte exclusivement sur le principe et le montant du préjudice allégué au titre de la perte de loyer.

Il résulte sans ambiguité de l’expertise diligentée par M. [S] que la pièce de l’appartement de Mme [F] dans laquelle le sinistre est survenu était totalement hors d’usage et nécessitait une remise en état complète.

Si Mme [F] ne justifie d’aucune pièce établissant un lien de causalité entre le sinistre et le départ de sa locataire, l’expertise établit qu’au regard des désordres, le maintien dans les lieux de la locataire était inconcevable et que l’appartement n’était pas re-louable.

La cour fait sienne cette analyse en raison de la taille modeste de l’appartement loué par Mme [F] (28 m²) composé de deux pièces, les désordres affectant la chambre à coucher de l’appartement ( pièce 3 de Mme [R]). Dans son dire du 15 octobre 2019, la MAAF, assureur de Mme [F], affirmait qu’il n’était pas contestable que l’appartement visité en cours d’expertise n’était pas habitable (p. 10 du rapport d’expertise).

Le lien de causalité entre la survenue des désordres et le départ de la locataire de Mme [F], en août 2015, outre le fait que l’appartement ne pouvait être re-loué avant remise en état des lieux, est ainsi démontré de sorte que le droit à réparation de Mme [R] au titre de son préjudice locatif est établi dans son principe.

Il résulte des pièces produites par Mme [R] que la phase amiable de résolution du litige a réuni son assureur, la société MAAF, et l’assureur de la copropriété qui lui a fait une offre de dédommagement que Mme [R] a déclinée en raison de l’inadéquation du montant de cette offre au regard des dégâts affectant son appartement ( pièce 5 de Mme [R]). Le rapport de l’expert missionné par la MAAF en 2016 mentionnait que l’origine de la fuite ayant causé les désordres avait été réparée mais que la mise à nu des murs de la chambre endommagée avait révélé une structure en bois ‘qui est apparue à l’entrepreneur du sociétaire à rénover’ (expertise MAAF pièce 3 Mme [R]).

L’expert de la MAAF indiquait ‘selon les éléments recueillis, l’immeuble aurait plus de 200 ans. Le pignon mitoyen à la chambre serait fissuré. Le mur mitoyen entre la chambre de l’appartement et l’immeuble mitoyen sis [Adresse 4] est selon M. [X] représentant la copropriété et voisin au 1er étage droit, a toujours été connu pour être humide depuis toujours (+40 ans).

Le testeur d’humidité à point et à onde laisse supposer la présence d’humidité ; la localisation des points d’humidité sont clairsemés, l’air ambiant apparaît sec et un contact au toucher de la plâtrerie ne donne pas une sensation humide (la présence de plomb et une autre matière conductrice sont fréquents dans ce type d’immeuble et fausse ces appareils. Une recherche de fuite par une entreprise spécialisée nous apparaît indispensable’

Il mentionnait encore ‘les dommages générés par le sinistre du 15 janvier 2015 sont garantis et ne suscitent aucune remarque par notre confrère du cabinet Cunningham. Toutefois il existe un autre litige : les 14 mois de loyer (1000 euros par mois) et la rénovation de la structure réclamée par la sociétaire : il n’existe aucun justificatif permettant d’établir un lien avec le sinistre de janvier 2015 (avis contradictoire). En l’état, l’attentisme de toutes les parties prenantes semble être à l’origine de cette réclamation. Aucune suite et solution financière amiable apparaît d’ores et déjà inenvisageable sur ce point’.

Il apparaît par ailleurs que l’offre d’indemnisation faite par l’assureur du syndicat des copropriétaires est conforme à la description des mesures réparatives préconisées par l’expert de la MAAF:

‘au titre du sinistre date du 10 janvier 2015 : appartement [R] : embellissements: dans la chambre : réfection de la toile de verre. Réfection des peintures au plafond. Remplacement du linoleum. Ces dommages sont estimés aux environs de 1600 euros HT. L’assureur de la copropriété nous a informé prendre en charge ces dommages.’

Il résulte de ce qui précède que l’absence de remise en état de l’appartement de Mme [R] est la conséquence directe d’une divergence d’analyse sur l’origine des désordres notamment sur l’origine de l’humidité relevée dans la chambre endommagée dont il a été envisagé qu’elle pouvait provenir du mur mitoyen séparant cette pièce et le fonds voisin.

L’expert judiciaire a néanmoins retenu, dans sa réponse à un dire de la société GMF assurances, que le sinistre avait été conséquent et avait généré un temps de séchage long. Il excluait toute autre cause que le sinistre survenu le 10 janvier 2015 pour expliquer la présence d’humidité dans l’appartement de Mme [R] (p. 10 de l’expertise).

Il soulignait également, dans sa réponse à un dire de la MAAF, tout en rappelant à celle-ci qu’elle devait garantie à son assurée, que si des dispositions de séchage rapide avaient été prises, la durée de séchage aurait été réduite et l’appartement aurait pu être reloué plus rapidement, ce qui n’a pas été le cas du fait de discussions sur la prise en charge évoqués par le conseil de Mme [R] (p.10 du rapport).

Aucune faute ne peut être imputée dans ce contexte à Mme [R] qui s’est trouvée confrontée à l’impossibilité d’obtenir l’indemnisation de son préjudice au cours de la phase amiable par suite de l’existence de nombreux échanges non fructueux entre les assureurs (p. 5 de l’expertise) ou encore que ‘devant la lenteur de réaction et l’impossibilité d’aboutir à un accord entre les assureurs’ (p. 11 de l’expertise).

La cour observe qu’un constat amiable valant déclaration de sinistre a été établi par M. [W], assuré par la GMF, le 14 janvier 2015, ce dont il résulte qu’immédiatement après la survenue du sinistre, la société GMF en a été informée. Pour autant, elle n’apparaît pas avoir participé aux discussions intervenues entre assureurs au cours de la phase amiable. Elle n’établit pas davantage avoir répondu au conseil de Mme [R], qui, par courrier du 11 octobre 2017, soit antérieurement à la demande de désignation d’un expert judiciaire, l’informait que la responsabilité de son assuré ne souffrait d’aucune contestation et qu’il lui appartenait d’indemniser le tiers victime. En tout état de cause, il apparaît établi qu’après ce courrier, elle n’a adressé à Mme [R] aucune offre d’indemnisation.

C’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que :

– Mme [R] n’a pas été en mesure, à défaut d’indemnisation des sociétés d’assurance, d’entreprendre des travaux de séchage plus rapide ni d’engager des travaux de remise en état, restant ainsi dans l’impossibilité, dans l’attente de l’achèvement de ces travaux de relouer son bien,

– jusqu’au dépôt d’expertise, il y a eu manifestement un empêchement extérieur à la mise en oeuvre des travaux d’assèchement et de remise en état et que Mme [R] était fondée à solliciter la réparation de la perte de loyer à compter du mois d’août 2015 jusqu’au mois de février 2021, ainsi qu’elle le demandait dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2021, soit pendant 66 mois.

Mme [R] expose que son préjudice locatif s’est aggravé car en dépit du jugement du 1er février 2022 condamnant la GMF à lui verser certaines sommes d’argent avec exécution provisoire, en ce compris celles visant à la remise en état de son appartement, la société d’assurance n’a pas exécuté les causes du jugement.

Il apparaît donc qu’à la date des dernières écritures de Mme [R], signifiées le 13 septembre 2022, son préjudice locatif, arrêté à la date du 30 juillet 2022, s’étend sur une période de 84 mois.

La société GMF ne conteste pas l’évaluation du loyer proposée par Mme [R] à hauteur de 1250 euros.

Les premiers juges ont statué sur la période courant du mois d’août 2015 au mois de janvier 2021, soit 1.250 x 66 mois = 82.500 €.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [D] épouse [R] la somme de 82.500 euros au titre de son préjudice de perte de loyer, avec intérêt au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Le préjudice se poursuivant depuis février 2021 jusqu’au 30 juillet 2022, soit 18 mois, il doit être ajouté au jugement que la GMF est condamnée à payer à Mme [R] la somme de 1.250 x 18 = 22.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par Mme [R] dès la première instance.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour les condamnations pécuniaires prononcées en première instance.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée pour les les condamnations pécuniaires prononcées par la cour.

Sur la demande de Mme [R] au titre de la résistance abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi que les premiers juges l’ont relevé, le dommage caractérisé par le défaut d’indemnisation qui a empêché Mme [R] de remédier aux désordres subis par son appartement qui était alors inutilisable ressort des pièces produites mais Mme [R] échoue à établir la résistance de la société GMF jusqu’à la date du jugement entrepris.

Si elle souligne dans ses écritures n’avoir perçu aucune indemnisation six mois après le jugement intervenu assorti de l’exécution provisoire, cette seule circonstance ne suffit pas à établir la résistance de la société GMF à l’indemniser.

Mme [R] sera donc déboutée de ses demandes au titre de la résistance abusive et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La société GMF assurances, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer la somme supplémentaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, de :

– 6000 euros à Mme [R],

– 3000 euros à la compagnie Areas Dommages.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société GMF assurances ;

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société GMF assurances à payer à Mme [V] [D] épouse [R] la somme de 22.500 € au titre de son préjudice de perte de loyer de février 2021 à juillet 2022, avec intérêt à taux légal à compter de l’arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la société GMF de ses demandes contre M. [J] et la compagnie Areas Dommages ;

Condamne la société GMF assurances aux dépens ;

Autorise la Selarl CAUSIDICOR à recouvrer directement contre la partie perdante ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société GMF à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

– 6000 euros à Mme [R],

– 3000 euros à la compagnie Areas Dommages.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE