DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/07733 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VS2W

AFFAIRE :

Société CNP

ASSURANCES

C/

[R] [U]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 19/11/24

à :

Me Martine DUPUIS

Me Mathilde BAUDIN

Me Mélina

PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX-NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société CNP ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

Substitué par : Me Orane BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Monsieur [R] [U]

né le 24 juin 1974 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : Me Mathilde BAUDIN, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351

Madame [J] [X] épouse [O]

née le 07 octobre 1963 à [Localité 8] (POLOGNE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : Me Mathilde BAUDIN, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351

S.A.S.U. ESSET Inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 484 882 642, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 484 88 2 6 42

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : Me Chloé FROMENT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0074

Substituée par Me Aziliz GAUTIER-GUEGAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0074

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 septembre 2024, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffier placée lors du prononcé de décision : Madame Gaëlle RULLIER

Par acte sous seing privé du 28 février 2006 à effet au 1er mars 2006, pour une durée de six ans renouvelable, la CNP Iam, devenue la société CNP Assurances, a consenti à M. [R] [U] et Mme [T] [U] un bail d’habitation portant sur des locaux de type F4, constituant le lot n°253, situés à [Localité 5], 40 terrasse de l’iris, moyennant un loyer annuel, hors charges, de 11 976 euros.

Par acte sous seing privé du 4 avril 2007 à effet au 7 avril 2007, pour une durée de six ans renouvelable, la CNP Iam, devenue la société CNP Assurances, a consenti à M. [G] [O] et Mme [J] [X] épouse [O] un bail d’habitation portant sur des locaux de type F4, constituant le lot n°231, situés à [Localité 5], 40 terrasse de l’iris, moyennant un loyer annuel, hors charges, de 11 976 euros.

Les locataires se sont manifestés auprès de la société CNP Assurances, qui avait confié la gestion de l’immeuble à la société Esset, pour se plaindre notamment de l’entretien des parties communes et privatives ainsi que du comportement agressif du gardien.

Par acte d’huissier de justice du 8 octobre 2021, M. [U] et Mme [O] ont fait assigner les sociétés CNP Assurances et Esset aux fins notamment de :

– les voir condamner solidairement à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

– les voir condamner solidairement à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation au sein de leurs appartements, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

– prononcer la résiliation judiciaire pour faute des contrats de gestion d’immeuble et de gestion locative liant la bailleresse à la société Esset, en raison des défaillances graves et répétées de celle-ci,

– fixer le montant du loyer de Mme [O] à la somme de 955,98 euros, jusqu’à complète réalisation des travaux précités, et conséquemment condamner solidairement la société Esset et CNP Assurances au remboursement de la somme de 14 352 euros, en raison des loyers trop perçus sur ces cinq dernières années,

– fixer le montant du loyer de M. [U] à la somme de 955,98 euros, jusqu’à complète réalisation des travaux précités et conséquemment condamner solidairement la société Esset et CNP Assurances au remboursement de la somme de 14 352 euros en raison des loyers trop perçus sur ces cinq dernières années,

– les voir condamner solidairement au règlement de la somme respective de 21 300 euros à M. [U] et de 22 200 euros au titre des provisions sur charges appelées sur les cinq dernières années et non justifiées,

– les voir condamner solidairement à régler respectivement à chacun des demandeurs la somme de 8 000 euros en réparation de leur préjudice moral et d’anxiété,

– les voir condamner solidairement à leur régler à chacun la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du constat d’huissier dressé le 9 juin 2021 pour un montant de 369,20 euros.

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

– condamné in solidum la société CNP Assurances et la société Esset à payer :

* à M. [U] une somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* à Mme [O] une somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

– rejeté la demande de M. [U] et de Mme [O] au titre du préjudice moral,

– rejeté la demande de M. [U] et de Mme [O] au titre des travaux,

– rejeté la demande de M. [U] et de Mme [O] au titre de la résiliation du contrat de gestion d’immeuble et du contrat de gestion locative liant la société CNP Assurances et la société Esset,

– rejeté toute autre demande,

– mis les dépens in solidum à la charge de la société CNP Assurances et de la société Esset (dépens qui comprendront les frais de constat des 9 juin 2021 et 6 septembre 2021), qui seront en outre condamnées in solidum à payer à chacun des demandeurs une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépetibles,

– rappelé que l’exécution provisoire assortit la décisions.

Par acte notarié du 2 mai 2023, la société CNP Assurances a vendu le bien immobilier dans lequel se situent les appartements donnés à bail à la société In’li.

Par déclaration déposée au greffe le 23 décembre 2022, la société CNP Assurances a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 juillet 2024, la société CNP Assurances, appelante, demande à la cour de :

– prendre acte qu’elle n’est plus propriétaire de l’immeuble où sont situés les appartements loués à M. [U] et Mme [O], ce depuis le 2 mai 2023,

– déclarer irrecevable toute demande formulée en réalisation de travaux et toute demande pécuniaire afférente à un préjudice postérieur à la date de la vente,

– la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement du 14 novembre 2022 en ce qu’il l’a condamnée à régler à M. [U] et Mme [O] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts chacun, celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile chacun et aux entiers dépens,

– infirmer le jugement du 14 novembre en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

– débouter M. [U] et Mme [O] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

– condamner M. [U] et Mme [O] à lui payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [U] et Mme [O] au paiement des entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

– condamner M. [U] et Mme [O] à lui payer la somme de 5 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [U] et Mme [O] au paiement des entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 juin 2024, M. [U] et Mme [O], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

– les déclarer bien fondés et recevables en leur appel incident,

– confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Esset et CNP Assurances à leur devoir chacun la somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

– infirmer le jugement du 14 novembre 2022 en ce qu’il a rejeté :

– leur demande au titre du préjudice moral,

– leur demande au titre de travaux,

– leur demande au titre de la résiliation du contrat de gestion d’immeuble et du contrat de gestion locative liant les sociétés Esset et CNP Assurances;

– toute autre demande,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

– débouter les sociétés Esset et CNP Assurances de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur les travaux,

– à titre principal, condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et notamment:

– réfection des réseaux d’eau de l’immeuble et de leurs joints,

– désinfection et nettoyage en profondeur de l’ensemble des parties communes, à savoir escalier, cage d’escalier, murs, sols, plafond et réfection des murs s’effritant,

– mise en place d’un système d’opacité des vitres d’entrée permettant le respect de la vie privée des locataires,

– mise aux normes des accès PMR,

– remplacement des ampoules déficientes,

– procéder à une recherche de panne et à une maintenance de l’ascenseur,

– condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à la réalisation des travaux d’entretien et de réparation au sein de leurs appartements sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et notamment :

– faire réaliser à leurs frais tous travaux et réparations afin de remettre l’appartement loué par Mme [O] en l’état dans lequel il se trouvait au jour de la signature du bail et de faire cesser toute infiltration future,

– faire réaliser à leurs frais tous travaux et réparations afin de remettre l’appartement loué par M. [U] en l’état dans lequel il se trouvait au jour de la signature du bail et de faire cesser toute infiltration, remontée d’eau usée future et sortie d’eau souillée,

– à titre subsidiaire, condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à rembourser le montant des travaux qu’elles devaient effectuer, sur présentation des factures y afférent et sous un délai de deux mois maximum à compter de l’édition de la facture,

Sur les loyers et les charges,

– à titre principal, fixer rétroactivement le montant de leur loyer à la somme de 955,98 euros jusqu’à complète réalisation des travaux précités,

– à titre subsidiaire, fixer rétroactivement les loyers à 955,98 euros entre le 8 octobre 2018 (trois ans précédant l’assignation) au 2 mai 2023 (cession de CNP Assurances à In’li),

En tout état de cause,

– condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à leur rembourser la somme de 12 862,79 euros chacun, en raison des loyers trop perçus entre le 8 octobre 2018 (trois ans précédant l’assignation au fond) et le 2 mai 2023 (date de la cession),

– condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à régler la somme respective de 12 780 euros à Mme [O] et de 13 320 euros au titre des provisions sur charges appelées sur les trois dernières années et non justifiées,

Sur la résiliation judiciaire du contrat de gestion et les préjudices,

– prononcer la résiliation judiciaire pour faute des contrats de gestion d’immeuble et de gestion locative liant la bailleresse à la société Esset, en raison des défaillances graves et répétées de celle-ci,

– condamner solidairement les sociétés Esset et CNP Assurances à régler respectivement à chacun des demandeurs la somme de 4 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et d’anxiété,

Y ajoutant,

– condamner in solidum les sociétés Esset et CNP Assurances à leur devoir la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, avec renonciation expresse au bénéfice de l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 juillet 2024, la société Esset, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

– déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées par M. [U] et Mme [O] le 19 mai 2024,

– prendre acte qu’elle n’est plus gestionnaire de l’immeuble où sont situés les appartements loués à M. [U] et Mme [O], ce depuis le 2 mai 2023, date de la cession de l’immeuble par la société CNP Assurances à la société In’li,

– déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [U] et Mme [O] en vue de sa condamnation à réaliser sous astreinte des travaux au sein de l’immeuble sis [Adresse 3],

– déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [U] et Mme [O] en vue de sa condamnation pour toute période postérieure au 2 mai 2023,

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

– débouter M. [U] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes d’appel incident et demandes nouvelles,

En tout état de cause,

– infirmer le jugement du 14 novembre 2022 en ce qu’il :

– l’a condamnée in solidum avec la société CNP Assurances à payer :

– à M. [U] une somme de 8 000 euros, au titre de son préjudice de jouissance relatif au bien loué,

– à Mme [O] une somme 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance relatif au bien loué,

– a mis les dépens in solidum à sa charge et à celle de la société CNP Assurances (dépens qui comprendront les frais de constat des 9 juin 2021 et 6 septembre 2021), et les a en outre condamnées in solidum à payer à chacun des demandeurs une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

– débouter M. [U] et Mme [O] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions à son encontre,

– condamner M. [U] et Mme [O] au paiement des dépens de première instance,

Y ajoutant,

– condamner M. [U] et Mme [O] à lui payer chacun la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [U] et Mme [O] au paiement des entiers dépens d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2024.

Par message RPVA du 24 octobre 2024, la cour a demandé à l’avocat de la société Esset de produire ses pièces n°47 à 49 qui ne figuraient pas dans son dossier de plaidoirie. Ces pièces ont été communiquées le 30 octobre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe

Déboute la société Esset de sa demande visant à voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées par M. [U] et Mme [O] le 19 mai 2024 devenue sans objet ;

Confirme, par substitution de motifs, le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [U] et Mme [O] de leur demande en résiliation des contrats de mandat de gestion passés entre les sociétés CNP Assurances et Esset, devenue sans objet ;

Infirme partiellement le jugement déféré sur le montant de l’indemnisation au titre du titre de jouissance, sur le rejet de la demande de M. [U] et Mme [O] au titre des charges pour l’année 2020 et sur le rejet de la demande de M. [U] et Mme [O] au titre des travaux;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes de M. [U] et Mme [O] au titre des travaux formées à l’encontre de la société CNP Assurances et de la société Esset ;

Condamne in solidum la société CNP Assurances et la société Esset à payer à Mme [J] [O] une somme de 4 600 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la société CNP Assurances et la société Esset à payer à M. [R] [U] une somme de 3 450 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la société CNP Assurances et la société Esset à payer à Mme [J] [O] la somme de 4 440 euros en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2020 ;

Condamne in solidum la société CNP Assurances et la société Esset à payer à M. [R] [U] la somme de 4 260 euros en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2020 ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. [U] et Mme [O] de remboursement du montant des travaux formée à l’encontre de la société CNP Assurances et de la société Esset ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fais masse des dépens et dit qu’y seront tenus M. [U] et Mme [O] pour un tiers, la société CNP Assurances pour un tiers et la société Esset pour un tiers et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président