L’OPH MONTREUILLOIS a signé un bail avec Madame [R] [F] le 18 décembre 2019. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 23 avril 2024. L’Office Public de l’Habitat a ensuite assigné Madame [R] [F] devant le juge des contentieux le 14 octobre 2024 pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 3 décembre 2024, la créance a été actualisée à 3.663,66 euros. Le tribunal a constaté la résiliation du bail pour non-paiement et a condamné Madame [R] [F] à rembourser 3.625,56 euros, tout en suspendant la clause résolutoire sous conditions.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action

L’action engagée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« III. – Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer, ainsi que la mention de la possibilité de saisir la commission de médiation. »

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 décembre 2024, conformément à ces dispositions.

De plus, l’Office Public de l’Habitat a justifié avoir saisi la CAF le 30 avril 2024, respectant ainsi l’exigence de l’article 24 II de la même loi, qui impose de saisir la commission de médiation avant d’engager une action en justice.

Ainsi, l’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« I. – Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 23 avril 2024, pour un montant de 2.539,83 euros. Ce commandement a informé la locataire qu’elle disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration de ce délai, soit le 23 juin 2024. Par conséquent, le bail a été résilié de plein droit à compter du 24 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [R] [F] est redevable des loyers impayés en vertu des articles 1103 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »

L’Office Public de l’Habitat a produit un décompte prouvant que Madame [R] [F] lui doit la somme de 3.663,66 euros, à la date du 3 décembre 2024, incluant le mois de novembre 2024.

Après déduction de 38,10 euros de frais, Madame [R] [F] sera condamnée à verser la somme de 3.625,56 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

En l’espèce, Madame [R] [F] a repris le versement de son loyer courant et a proposé de verser 100 euros par mois pour apurer sa dette. L’Office Public de l’Habitat ne s’oppose pas à cette demande.

Ainsi, Madame [R] [F] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités fixées par le juge, avec un rappel que tout manquement à ces modalités entraînera la réactivation de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que :

« Le créancier peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires, si le débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise foi. »

Cependant, dans cette affaire, le bailleur n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi de Madame [R] [F] ni le préjudice distinct subi. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’équité.

Enfin, le jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.