L’OPH MONTREUILLOIS a engagé une procédure contre Madame [N] [C] pour loyers impayés, totalisant 3.000 euros. Lors de l’audience du 3 décembre 2024, Madame [N] a exposé ses difficultés financières, avec un revenu mensuel de 2.300 euros et un dossier de Surendettement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, effective depuis le 8 décembre 2023, mais a accordé à Madame [N] la possibilité de régler sa dette en 36 mensualités, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. Sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, et elle a été condamnée aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action

L’action engagée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT est recevable. En effet, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est stipulé que :

* »Le bailleur doit notifier au locataire, par voie électronique ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’assignation en justice au moins six semaines avant l’audience. »*

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 14 octobre 2024, respectant ainsi le délai requis.

De plus, l’Office Public de l’Habitat a justifié avoir saisi la CCAPEX le 30 octobre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi, qui précise que :

* »Le bailleur doit saisir la commission de conciliation au moins deux mois avant d’intenter une action en justice. »*

Ainsi, toutes les conditions de recevabilité sont réunies.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

La résiliation du bail est fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que :

* »Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »*

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à Madame [N] [C] le 26 octobre 2023, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant cette signification.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 précise que :

* »Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie. »*

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et le bail est résilié de plein droit à compter du 8 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [N] [C] est redevable des loyers impayés en vertu des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1103 du code civil dispose que :

* »Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »*

L’Office Public de l’Habitat a produit un décompte démontrant que Madame [N] [C] lui doit la somme de 3.000 euros, à la date du 28 novembre 2024.

En conséquence, Madame [N] [C] sera condamnée à verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

* »Le juge peut, à la demande du locataire, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »*

Il est également précisé que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dans cette affaire, Madame [N] [C] a repris le versement de son loyer courant et perçoit un revenu suffisant pour régler sa dette locative.

Ainsi, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette selon les modalités fixées par le jugement, qui seront remplacées par le plan de rééchelonnement des dettes lorsqu’il sera élaboré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que :

* »Le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise foi. »*

Cependant, dans cette affaire, le bailleur n’a pas justifié de la mauvaise foi de Madame [N] [C] ni du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence Madame [N] [C], supportera la charge des dépens, qui incluent le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une indemnité à la partie gagnante, ne sera pas appliqué dans ce cas pour des raisons d’équité.

Enfin, le jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des décisions prises.