L’OPH MONTREUILLOIS a engagé une procédure contre Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [N] pour loyers impayés, ayant notifié un commandement de payer de 3.397,14 euros le 9 août 2023. Lors de l’audience du 3 décembre 2024, la créance a été actualisée à 1.225,92 euros. Les locataires ont demandé des délais de paiement, proposant de régler leur dette en deux mensualités. L’Office a accepté cette proposition, sous conditions strictes. La résiliation du bail a été constatée à compter du 10 octobre 2023, et les locataires, en tant que parties perdantes, devront supporter les dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

* « I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

* « II. Le bailleur doit avoir saisi la Commission de Conciliation des rapports locatifs (CCAPEX) avant de pouvoir engager une procédure de résiliation. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 9 août 2023, et les locataires n’ont pas réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 10 octobre 2023, date à laquelle le bail peut être résilié.

Quels sont les droits et obligations des locataires en matière de paiement des loyers ?

Les droits et obligations des locataires sont principalement définis par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

* « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

* « Il doit également user paisiblement des locaux loués. »

En cas de non-paiement, les locataires s’exposent à des conséquences juridiques, notamment la résiliation du bail et l’expulsion.

Dans cette affaire, Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [N] ont accumulé un arriéré locatif, ce qui a conduit à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Ils sont donc tenus de régler leur dette, conformément aux obligations contractuelles.

Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail pour défaut de paiement entraîne plusieurs conséquences, comme le stipule l’article 1224 du code civil :

* « La résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

* L’article 1229 précise que « lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie. »

Dans le cas présent, la résiliation du bail a été constatée à compter du 10 octobre 2023, entraînant l’obligation pour les locataires de libérer les lieux.

En cas de non-respect, le bailleur peut procéder à l’expulsion avec l’assistance de la force publique.

Quelles sont les possibilités de demande de délais de paiement pour les locataires ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement sous certaines conditions :

* « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

* « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

Dans cette affaire, les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ont proposé un plan de remboursement de leur dette.

Le juge a donc décidé d’accorder des délais de paiement, tout en précisant que le non-respect de ces délais entraînerait la résiliation automatique du bail.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que :

* « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans le cas présent, le bailleur a demandé des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cependant, le tribunal a débouté cette demande, faute de preuve de la mauvaise foi des débiteurs et de préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Ainsi, pour obtenir des dommages et intérêts, il est nécessaire de prouver la mauvaise foi et le préjudice subi.