Madame [N] a loué un appartement à Monsieur [T] le 14 octobre 2013, avec une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 6224,73 Euros a été délivré le 29 février 2024, resté sans effet. Le 28 juin 2024, Madame [N] a assigné Monsieur [T] en justice pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la demande a été actualisée à 25203,45 Euros. La résiliation du bail a été confirmée, et Monsieur [T] a été condamné à payer cette somme, ainsi qu’une indemnité d’occupation et une clause pénale.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la procédure à suivre pour la résiliation d’un bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un bail en cas de non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [M] le 29 février 2024, et la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 30 avril 2024.

Il est donc essentiel de respecter cette procédure pour que la résiliation soit valide, ce qui a été le cas ici.

2. Quelles sont les conditions pour l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est encadrée par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui précise que :

« Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

Dans cette affaire, le délai de deux mois doit être respecté, sauf si des circonstances particulières justifient une réduction ou une suppression de ce délai.

Cependant, le tribunal a constaté que les circonstances ne justifiaient pas une telle suppression, car le défendeur était entré dans les lieux sur un fondement contractuel et sa mauvaise foi n’était pas démontrée.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement établies par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Ces textes stipulent que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

De plus, l’article 1353 du Code civil précise que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit établir l’existence de la créance qu’il invoque. »

Dans cette affaire, Madame [N] Veuve [G] [Z] a produit un décompte probant des sommes dues, ce qui a permis de constater que Monsieur [T] [M] avait effectivement un solde débiteur au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation.

4. Quelles sont les conditions d’attribution d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est régie par le principe selon lequel elle doit compenser le bailleur pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail.

Dans cette affaire, le tribunal a noté que la demande d’indemnité d’occupation formulée par Madame [N] Veuve [G] [Z] était fondée sur le fait que Monsieur [T] [M] continuait d’occuper les lieux après la résiliation du bail.

Cependant, le tribunal a également précisé que pour que l’indemnité soit égale à trois fois le montant du loyer, il fallait démontrer un préjudice lié à la mauvaise foi du preneur, ce qui n’a pas été prouvé dans ce cas.

Ainsi, Monsieur [T] [M] devra s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

5. Quelles sont les implications d’une clause pénale dans un contrat de bail ?

La clause pénale est une disposition contractuelle qui prévoit une indemnité en cas de non-respect des obligations contractuelles.

Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que la clause pénale suppose l’existence d’un préjudice. Étant donné le montant de la dette principale, le préjudice lié aux retards de paiement a été considéré comme constitué.

Le tribunal a donc fait droit à la demande de Madame [N] Veuve [G] [Z] concernant la clause pénale, bien que la demande n’ait pas été actualisée à l’audience.

Il est donc crucial pour les parties de bien comprendre les implications d’une clause pénale et de s’assurer qu’elle est correctement appliquée en cas de litige.