Madame [N] a loué un appartement à Monsieur [T] le 14 octobre 2013, avec une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 6224,73 Euros a été délivré le 29 février 2024. Madame [N] a ensuite assigné Monsieur [T] le 28 juin 2024 pour résiliation du bail et expulsion, réclamant un total de 10374,55 Euros. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la demande a été actualisée à 25203,45 Euros. La résiliation du bail a été confirmée, et Monsieur [T] a été condamné à payer cette somme, ainsi qu’une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la procédure à suivre pour la résiliation d’un bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un bail en cas de non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [M] le 29 février 2024.

Ce commandement, qui a rappelé la clause résolutoire insérée au bail, a été jugé régulier car il respectait les exigences de l’article 24.

Ainsi, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 30 avril 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement.

2. Quelles sont les conditions pour procéder à l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est encadrée par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui précise que :

« Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

Dans cette affaire, le délai de deux mois doit être respecté, sauf si des circonstances particulières justifient une réduction ou une suppression de ce délai.

Cependant, le tribunal a constaté que les circonstances ne justifiaient pas une telle suppression, car Monsieur [T] [M] était entré dans les lieux sur un fondement contractuel et sa mauvaise foi n’était pas démontrée.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement établies par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil dispose que :

« Le locataire est tenu de payer le prix du bail au terme convenu. »

De plus, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En l’espèce, Madame [N] Veuve [G] [Z] a produit un décompte prouvant que Monsieur [T] [M] avait un solde débiteur au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, s’élevant à 25203,45 Euros au 6 novembre 2024.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1760 du Code civil, qui stipule que :

« Le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail est tenu de payer une indemnité d’occupation. »

Dans cette affaire, Madame [N] Veuve [G] [Z] a demandé une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer et des charges.

Cependant, le tribunal a jugé que cette demande nécessitait la démonstration d’un préjudice lié à la mauvaise foi du locataire, ce qui n’a pas été prouvé.

Ainsi, Monsieur [T] [M] devra s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

5. Quelles sont les implications d’une clause pénale dans un contrat de bail ?

La clause pénale est une disposition contractuelle qui prévoit une indemnité en cas de non-respect des obligations contractuelles.

Elle est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui précise que :

« La clause pénale est due en cas d’inexécution de l’obligation, sauf preuve du préjudice. »

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que le préjudice lié aux retards de paiement était constitué, ce qui justifiait l’application de la clause pénale.

Ainsi, Monsieur [T] [M] a été condamné à verser une somme de 1037,43 Euros au titre de la clause pénale, bien que la demande n’ait pas été actualisée à l’audience.

6. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans une procédure judiciaire ?

Les demandes accessoires, telles que celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, visent à obtenir le remboursement des frais irrépétibles engagés par la partie gagnante.

L’article 700 du Code de procédure civile stipule que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, le tribunal a décidé de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Madame [N] Veuve [G] [Z], en condamnant Monsieur [T] [M] à verser une somme de 300 Euros au titre de l’article 700.

Cela illustre l’importance de ces demandes accessoires pour compenser les frais engagés dans le cadre d’une procédure judiciaire.