La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a signé un bail avec Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] en mars 2013. En raison de loyers impayés, un jugement en avril 2022 a ordonné leur expulsion. En avril 2023, un commandement de quitter les lieux a été délivré. Les locataires ont contesté la résiliation du bail, arguant que le logement était indécent. Le juge a validé la résiliation du bail pour non-paiement, tout en ordonnant une réduction de 25% des loyers pour les trois dernières années en raison des désordres constatés. Chaque partie a été tenue responsable de ses frais.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La résiliation du bail a été constatée à la date du 15 août 2021, conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire est tenu, en contrepartie de la jouissance des lieux, au paiement des loyers et charges ».

En cas de non-paiement, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail.

Il est également précisé dans l’article 488 du code de procédure civile que « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ».

Ainsi, la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a pu agir en justice pour obtenir l’expulsion des locataires, qui n’ont pas respecté les délais de paiement accordés.

Le commandement de quitter les lieux a été délivré le 3 avril 2023, confirmant la résiliation du bail.

En conséquence, les locataires, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K], ont été déboutés de leur demande visant à contester l’application de la clause résolutoire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent ?

Les obligations du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent sont clairement définies par l’article 1719 du code civil.

Cet article énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise également que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation et répondant à un critère de performance énergétique minimale.

En cas de manquement à ces obligations, le bailleur peut être tenu d’indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance subi.

Dans cette affaire, les locataires ont soutenu que le logement était indécent en raison de désordres tels que des infiltrations d’air et d’eau, ce qui a été confirmé par des rapports d’expertise.

Cependant, la résiliation du bail a été constatée, ce qui a eu pour effet de mettre fin aux obligations du bailleur envers les locataires.

Comment se déroule la compensation entre les sommes dues par le locataire et celles dues par le bailleur ?

La compensation entre les sommes dues par le locataire et celles dues par le bailleur est régie par l’article 1289 du code civil, qui stipule que « la compensation a lieu de plein droit entre deux créances qui s’éteignent l’une par l’autre ».

Dans cette affaire, les locataires, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K], ont demandé une réduction de loyer en raison des désordres dans le logement, tout en étant débiteurs d’arriérés de loyers.

Le jugement a ordonné la compensation entre les sommes dues par les locataires au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et les sommes qui leur sont dues par la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre de leur préjudice de jouissance.

Cela signifie que les montants dus par les deux parties seront compensés, et chaque partie ne paiera que la différence entre les sommes dues.

Cette approche permet de régler les litiges financiers de manière équitable, en tenant compte des obligations respectives des parties.

Quelles sont les implications de l’absence de réponse du bailleur aux demandes des locataires ?

L’absence de réponse du bailleur aux demandes des locataires peut avoir des implications significatives dans le cadre d’un litige.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de répondre aux demandes du locataire concernant l’état du logement et les réparations nécessaires.

Le manquement à cette obligation peut être interprété comme un signe de mauvaise foi, ce qui peut influencer la décision du juge.

Dans cette affaire, les locataires ont soutenu que le bailleur n’avait pas répondu à leurs alertes concernant les désordres dans le logement, ce qui a contribué à leur situation difficile.

Le juge a pris en compte cette absence de réponse dans son appréciation des faits, ce qui a pu jouer un rôle dans la décision finale concernant la résiliation du bail et les obligations du bailleur.

Ainsi, l’absence de communication peut être préjudiciable pour le bailleur, car elle peut être perçue comme un manquement à ses obligations légales.