En juillet 1998, la société HLM DU NORD a loué un appartement et un local à [L] [B] et [O] [B]. En août 2023, un commandement de payer a été signifié aux époux [B] pour 2.939,46 euros de loyers impayés. En novembre 2023, la SA HABITAT DU NORD a cité les locataires devant le tribunal pour résiliation du bail et expulsion. Les époux [B] ont contesté, demandant la réduction de leur dette et des délais de paiement, tout en alléguant des désordres dans le logement. Le tribunal a reconnu des loyers dus et a ordonné une indemnisation pour trouble de jouissance.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la validité de la notification de l’assignation à la Préfecture du Nord ?

La notification de l’assignation à la Préfecture du Nord est régie par l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. »

Dans cette affaire, la SA HABITAT DU NORD s’est désistée de ses demandes initiales de résiliation, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Par conséquent, la question de la recevabilité de la notification de l’assignation à la Préfecture du Nord devient sans objet.

Ainsi, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture du Nord est déclarée sans objet.

Comment se détermine la durée du préavis en cas de congé donné par le locataire ?

La durée du préavis en cas de congé donné par le locataire est régie par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise :

« I. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte, le 4° mentionnant les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé. »

Le locataire souhaitant bénéficier de ce délai réduit doit justifier de son statut au moment de l’envoi de la lettre de congé. En l’espèce, les époux [B] ont délivré leur congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 juin 2024.

Cependant, ils n’ont pas produit de preuve suffisante pour justifier leur demande de préavis réduit à un mois. La seule attestation fournie date d’après la notification du congé, ce qui ne permet pas de prouver que la SA HABITAT DU NORD a été informée dans un délai raisonnable.

Ainsi, le délai de préavis applicable est de trois mois, rendant inopérant le moyen tiré de l’existence d’un préavis réduit.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont définies par l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipulent :

« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Il est donc constant que les époux [B] sont redevables des loyers et charges selon les termes du contrat de bail. Le décompte actualisé au 30 octobre 2024 indique qu’ils doivent la somme de 5.738,27 euros, sans contestation de leur part sur les sommes dues.

Ainsi, les époux [B] apparaissent redevables envers la SA HABITAT DU NORD de cette somme au titre des loyers et charges impayés.

Quelles sont les obligations du bailleur concernant la délivrance d’un logement décent ?

Les obligations du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent sont énoncées à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. »

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise également les caractéristiques que doit respecter un logement décent, notamment en matière de sécurité et de santé.

Dans cette affaire, les époux [B] ont produit un rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) qui met en évidence des moisissures et des problèmes d’humidité dans le logement. Ces éléments témoignent d’un manquement de la SA HABITAT DU NORD à son obligation de délivrer un logement décent.

Il a été établi que la SA HABITAT DU NORD a manqué à son obligation de délivrer un logement décent du 3 octobre 2018 au 6 juin 2024, ce qui justifie la demande d’indemnisation des locataires.

Quelle est la prescription applicable aux demandes dérivant d’un contrat de bail ?

La prescription applicable aux demandes dérivant d’un contrat de bail est régie par l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, les époux [B] ont formulé leur demande indemnitaire pour la première fois lors de l’audience du 4 novembre 2024. À cette date, ils étaient prescrits en leur demande indemnitaire fondée sur la réparation d’un trouble de jouissance subi avant le 4 novembre 2021.

Ainsi, ils sont déclarés irrecevables en leur demande indemnitaire portant sur la période courant du 1er janvier 2018 au 3 novembre 2021.

Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?

Les conditions de restitution du dépôt de garantie sont définies par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. »

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur. En cas de non-restitution dans les délais, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Dans cette affaire, les époux [B] ont versé un dépôt de garantie de 462,13 euros, qui n’a pas été restitué à la sortie des lieux. Toutefois, la SA HABITAT DU NORD était fondée à conserver ce dépôt pour le déduire des loyers restant dus.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les anciens locataires.