ARRÊT N°125/2025

N° RG 23/00593 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PIND

JC.G/KM

Décision déférée du 23 Janvier 2023

Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN

( 21/00138)

CHEVALIER

[W] [B] épouse [M]

[H] [M]

C/

[L] [E]

[G] [T] épouse [E]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 27/02/2025

à

Me JEUSSET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [W] [B] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [H] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur [L] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Isabelle SCHOENACKER ROSSI de la SELARL AC-AV du barreau du TARN ET GARONNE

Madame [G] [T] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Isabelle SCHOENACKER ROSSI de la SELARL AC-AV du barreau du TARN ET GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2016, à effet du 2 janvier 2017, M. [H] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] ont donné à bail à M. [L] [E] et Mme [G] [T] épouse [E], une maison individuelle à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 000 euros, outre une provision sur charges de 48,08 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 1 000 euros pour une durée de un an renouvelable.

Par courrier du 18 janvier 2019, M. [L] [E] et Mme [G] [E] ont adressé une lettre de résiliation à M. [H] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] leur indiquant qu’ils désiraient mettre ‘n au contrat de location dès le 28 février 2019.

M et Mme [M] résident à [Localité 6] (97).

Un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 28 février 2019 à 16 heures 30, les propriétaires ayant été préalablement convoqués par lettre recommandée réceptionnée le 25 février 2019.

M et Mme [M] ont contesté l’établissement de 1’état des lieux effectué le 28 février 2019 et ont fait procéder à un second état des lieux par un autre huissier de justice le 7 mars 2019.

Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2018, M. [H] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] ont fait assigner M. [L] [E] et Mme [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, aux ‘ns d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes de 15 888,83 euros en réparation des dommages causés pendant la location et de 3000 euros sur 1e fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 23 janvier 2023, le tribunal a :

– dit que le contrat de bail conclu le 29 décembre 2016 entre M. [H] [M] et Mme [W] [M] d’une part et M. [L] [E] et Mme [G] [E] d’autre part a été résilié le 28 février 2019 ;

– condamné M. [H] [M] et Mme [W] [M] à payer à M. [L] [E] et Mme [G] [E] la somme de 32,75 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des taxes d’ordures ménagères apurées par les provisions sur charges et augmenté de la moitié du coût de l’acte d’huissier pour l’état des lieux du 28 février 2019 ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné M. [H] [M] et Mme [W] [M] à payer à M. [L] [E] et Mme [G] [E] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [H] [M] et Mme [W] [M] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 17 février 2023, M. [H] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 janvier 2024, M et Mme [M], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 3-2 et 7 et de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

– infirmer la décision entreprise en qu’elle a :

* dit que le contrat de bail conclu le 29 décembre 2016 entre M et Mme [M], d’une part, et M et Mme [E], d’autre part, a été résilié le 28 février 2019 ;

* condamné M et Mme [M] à payer à M et Mme [E] la somme de 32,75 euros au titre de la restitution du dépôt-de garantie, déduction faite des taxes d’ordures ménagères apurées par les provisions sur charges et augmenté de la moitié du coût de l’acte d’huissier pour l’état des lieux, du 28 février 2019,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamné M et Mme [M] à payer à M et Mme [E] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M et Mme [M] aux dépens de l’instance.

statuer à nouveau et,

– fixer la date de résiliation du contrat de bail conclu le 29 décembre 2016 entre M et Mme [M], d’une part, et M et Mme [E], d’autre part, au 4 mars 2019 ;

– condamner solidairement M et Mme [E] à payer la somme de 19.176,18 euros à M et Mme [M] en réparation des dommages causés durant la location de l’immeuble assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamner solidairement M et Mme [E] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M et Mme [E] aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 août 2023, M. [L] [E] et Mme [G] [E], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

– rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

– déclarer M et Mme [M] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

– confirmer le jugement du 23 Janvier 2023 du tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

– condamner M et Mme [M] à payer à M et Mme [E] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur la recevabilité de la contestation du congé

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

M et Mme [E] font valoir que les prétentions de M et Mme [M] en première instance portaient uniquement sur les sommes qu’ils réclamaient en réparation des dommages prétendument causés durant la location de l’immeuble, et non sur la validité du congé de location donné le 28 février 2019, qui n’a pas été contesté dans le litige initial ni soulevé devant le premier juge. Ils en concluent que cette prétention nouvelle doit être déclarée irrecevable.

M et Mme [M] soutiennent qu’ils avaient contesté en première instance que le contrat de bail avait été résilié à la date du 28 février 2019 et qu’ils entendent donc critiquer l’appréciation souveraine du premier juge et soulever à nouveau l’irrégularité du congé.

Il ressort des conclusions ‘après réouverture des débats’ de première instance de M et Mme [M] que ceux-ci avaient contesté avoir reçu le congé du 18 janvier 2019 (pièce n° 33 de M et Mme [M] ) . En jugeant que le contrat de bail avait été résilié le 28 février 2019, le premier juge a nécessairement statué sur cette contestation.

La contestation du congé par M et Mme [M] ne saurait donc être considérée comme une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

La fin de non-recevoir soulevée par M et Mme [E] doit être rejetée.

Sur la rupture du contrat de bail

Il a été stipulé à l’article III B. du contrat de location : ‘A l’exception des locations consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois, les contrats de location de logements meublés sont reconduits tacitement à leur terme pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé (…)’

Le délai de préavis est fixé à un mois pour les locations meublées par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 janvier 2019, les locataires ont donné congé aux bailleurs pour le 28 février 2019.

Le fait que les bailleurs n’aient pas retiré cette lettre recommandée est sans incidence sur le litige dès lors que M et Mme [M] ont été informés de la date du congé par courriel du 21 janvier 2019 auquel ils ont répondu (‘Je vous souhaite une bonne année à vous aussi, santé et bonheur… Je suis contente d’apprendre que vous déménagez cela signifie que vous avez trouvé une maison comme vous le souhaitez (…)’) et qu’ils n’ont pas contesté la date de ce congé qui a été considérée comme un fait constant, l’acte introductif d’instance du 26 juillet 2021 indiquant sans aucune contestation sur ce point que ‘Monsieur et Madame [E] ont envoyé un courrier du 18 janvier 2019 à Monsieur et Madame [M] dans lequel ils indiquaient mettre fin au bail dès le 28 février 2019″ et le courrier de résiliation du bail étant même produit par les bailleurs, le litige ne portant alors que sur les conditions de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a considéré que les locataires avaient donné congé du logement meublé loué, congé qui a été accepté par les bailleurs, pour juger que le contrat de bail avait été résilié le 28 février 2019.

Sur l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

‘Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d’Etat, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (…)’.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 février 2019 reçue le 25 février 2019, la Selarl Ricard-[V]-Semeria, huissiers de justice associés, a informé M et Mme [M] que l’état des lieux de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] aurait lieu le jeudi 28 février 2019 à 16 h 30 et les a invités à être présents à cet état des lieux afin que ce dernier soit établi contradictoirement et afin de préserver leurs droits.

L’état des lieux a été établi par Maître [V], huissier de justice, suivant procès-verbal de constat du 28 février 2019, en l’absence des propriétaires.

Contrairement à ce que soutiennent M et Mme [M], et compte tenu de la date de fin de bail retenue ci-dessus, c’est bien à la date du 28 février 2019 que devait être établi l’état des lieux et qu’il l’a été de manière régulière, après information suffisante des propriétaires qui, résidant à [Localité 6] (97) n’étaient pas présents ni représentés pour des raisons ne pouvant être opposées aux locataires.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations imputables aux locataires

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, le document intitulé inventaire du mobilier et des équipements, illisible, annexé au contrat de location, ne saurait être considéré comme un état des lieux d’entrée.

M et Mme [E] sont donc présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Le premier juge a justement statué sur la base du seul procès-verbal de constat d’huissier du 28 février 2019 dès lors que ce constat avait été réalisé conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, tandis que le procès-verbal du 9 mars 2019 a été dressé à la requête de M et Mme [M], sans convocation des locataires par l’huissier rédacteur et de façon non contradictoire.

Il résulte de ce constat que la maison a été restituée dans son ensemble en bon état, sauf :

– une cheville sur le mur dans l’entrée ;

– deux chevilles dans le mur du dégagement ;

– deux chevilles sur le mur de la pièce billard ;

– cinq chevilles sur le mur de la salle à manger ;

– des essais de peinture sur la porte vitrée et un éclat d’un centimètre sur le mur de la buanderie;

– une cheville et une fixation sur le mur, quatre vis autour du plafonnier, pile de la télécommande de climatisation à changer de la cuisine ;

– trois chevilles sur lemur du salon et trois petits trous au-dessus de chaque baie vitrée ;

– murs de la buanderie en état d’usage et évier de la buanderie à nettoyer ;

– abattant du WC de la salle de bains fissuré ;

– fissurations sur le mur du dégagement ;

– essais de peinture sur la porte vitrée de la chambre parentale, de la salle de bain et du dressing aménagé ;

– une rayure de surface sur le sol et deux chevilles sur le mur de la chambre 3 ;

– extérieur en bon état d’entretien mis à part la présence de quelques feuilles puisque nous sommes en période hivernale, les terrasses, balcon sont en état d’usage, piscine en bon état.

Le premier juge a ensuite mis à la charge des locataires la facture CME n° 11912 du 26 septembre 2019 faisant suite au devis du 23 avril 2019 d’un montant de 609,29 € correspondant au ramonage de la cheminée, à l’entretien de la chaudière, à l’entretien des trois bi-spit climatisation, à la réfaction des joints silicone et aux abattantsWC, et la facture Champallier du 26 mars 2019 d’un montant de 550 € correspondant au rattrapage des trous des murs, aux dégâts sur les bordures des plinthes et des portes.

Sur ce point, la décision dont appel est conforme aux dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et à son annexe relatifs aux réparations locatives ainsi qu’aux éléments du dossier, et non contestée par les locataires. Aucune autre réparation locative ou de dommages causés au bien loué ne saurait être mise à la charge de M et Mme [E]. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point ainsi que sur le décompte des créances respectives des parties aboutissant à un solde de 32,75 € en faveur des locataires.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce que M et Mme [M] ont été condamnés à payer à M et Mme [E] la somme de 32,75 € .

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M et Mme [M], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M et Mme [E].

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 23 janvier 2023.

Y ajoutant,

Condamne M et Mme [M] aux dépens d’appel.

Condamne M et Mme [M] à payer à M et Mme [E] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute M et Mme [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET