N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Me Johanna ALFONSO

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 MARS 2025

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 24/00649) rendue par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 04 juillet 2024, suivant déclaration d’appel du 28 Juillet 2024

APPELANTE :

Mme [W] [J] épouse [Z]

née le 23 août 1990 à [Localité 4] (TUNISIE)

de nationalité Tunisienne

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Johanna ALFONSO, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005110 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIM ÉE :

Société SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Société anonyme inscrite au RCS de GRENOBLE sous le numéro 058 502 329, agissant par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025, Mme Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière, en présence de Mme [I] [H], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

Par contrat de bail en date du 19 février 2021, la société dauphinoise pour l’habitat (SDH) a donné en location à Mme [W] [J] un logement situé à [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 16 février 2024, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

– constater la résiliation de plein droit du contrat ;

– ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner le locataire à lui payer la somme de 3 128,04 euros sur l’arriéré des loyers, et une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner le défendeur aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, a :

– constaté la résiliation de plein droit de la convention temporaire avec effet au 24 septembre 2023 ;

– ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [W] [J] ou de tout occupant de son chef, avec l’assistance si besoin de la force publique pour libérer le logement sis à [Adresse 3] ;

– fixé une indemnité d’occupation due à compter du 24 septembre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, avec indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial ;

– condamné le défendeur à payer cette indemnité jusqu’à parfaite libération du logement ;

– condamné le défendeur Mme [W] [J] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la SDH une somme de 3 838,75 euros correspondant aux loyers et charges dues au 7 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

– dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

– condamné le défendeur à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la SDH une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné le défendeur à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel en date du 28 juillet 2024, Mme [W] [J] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance dont appel dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

– débouter la SDH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il appartiendra avec pour mission de :

se rendre sur les lieux loués,

prendre connaissance de tout document utile,

relever et décrire les désordres affectant les lieux loués,

déterminer les causes et origines des désordres constatés,

fournir tout élément technique de fait de nature à permettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues ;

– condamner le bailleur à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement conforme au règlement sanitaire départemental par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

– ordonner une réduction de loyer du logement sis [Adresse 3], pour un montant de 300 euros par mois hors charges ;

– autoriser Mme [J] à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à réalisation complète des travaux ;

– accorder à Mme [J] le bénéfice des plus larges délais de paiement, soit 36 mois, pour régler son arriéré de loyer ;

– fixer le montant de la dette en 36 mensualités que Mme [J] devra régler le 10 de chaque mois en plus du loyer courant, le premier versement devant être réalisé dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

– suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

– condamner la société dauphinoise pour l’habitat à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Me Alfonso.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, l’intimée demande à la cour de déclarer l’appel recevable et mal fondé et de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

– constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, sauf à dire que la résiliation est acquise : à titre principal au 23 août 2023, à titre subsidiaire au 23 septembre 2023 ;

– condamné, à titre prévisionnel, Mme [W] [J] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat l’arriéré échu, qui sera réactualisé à la somme de 6 002,79 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à fin septembre 2024, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

– ordonné l’expulsion de Mme [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation pour l’occupation du logement à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, c’est-à-dire avec faculté d’indexation conformément aux dispositions du bail résilié et condamner à titre provisionnel Mme [J] à son paiement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

– dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

– condamner Mme [J] à payer à la SDH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

ainsi que y ajouter :

– débouter Mme [J] de toutes ses demandes, notamment :

à titre principal : dire n’y avoir lieu à suspension des effets de ladite clause ;

à titre subsidiaire (dans l’hypothèse où des délais seraient accordés) : dire qu’ils seront conditionnés par le respect par Mme [J] du paiement de l’arriéré selon les modalités de l’échéancier judiciaire accordé et par le paiement aux échéances contractuelles du loyer courant et de la provision pour charges et que Mme [J] en sera déchue si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas respectée ;

à titre principal : rejeter la demande d’expertise judiciaire ;

à titre subsidiaire : si l’expertise est ordonnée, dire qu’elle le sera aux frais avancés de Mme [J] ;

– condamner Mme [J] à payer à la SDH la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la même aux entiers dépens devant la cour.

1. Sur la demande de résiliation du bail

Moyens des parties

La SA SDH demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal au 23 août 2023 pour défaut de justification d’assurance locative, à titre subsidiaire au 23 septembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges.

Mme [J] réplique que le logement donné en location présente des désordres importants et demande l’organisation d’une expertise et la réalisation de travaux et à bénéficier d’une réduction des loyers de façon rétroactive.

Réponse de la cour

Selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

Selon l’article 6.6 du contrat de location, en cas de non-souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, le contrat de location sera résilié de plein droit sur l’initiative de la société, après simple courrier de mise en demeure resté sans réponse pendant quinze jours.

Mme [J] a été mise en demeure de justifier de la souscription d’une assurance par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2023 signifié à personne.

Mme [J] ne justifie ni n’allègue avoir produit une attestation d’assurance habitation.

Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner le défaut de paiement des loyers, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du mois suivant la mise en demeure, soit à la date du 2 février 2023.

Il convient donc de faire droit à la demande de la SA SDH tendant à la fixation de la date d’acquisition de la clause résolutoire au 23 août 2023 et à l’expulsion de Mme [J], et d’infirmer en conséquence l’ordonnance déférée.

Compte-tenu de la résiliation du contrat, la demande de Mme [J] tendant à l’organisation d’une expertise aux fins d’évaluer la décence du logement et la demande des travaux apparaissent sans objet.

2. sur la demande en paiement des loyers

Moyens des parties

La SA SDH sollicite la condamnation de Mme [J] à lui payer ‘à titre prévisionnel’ la somme de 6 002,79 euros correspondant au montant de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à fin septembre 2024.

Mme [J] demande une réduction du loyer à hauteur de 300 euros par mois à compter de la signature du bail et l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux.

Réponse de la cour

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le juge des référés peut accorder une provision égale à la totalité des sommes incontestablement dues puisque la seule limite dans la fixation du montant de la provision à allouer est le montant non sérieusement contestable de l’obligation.

Il ressort du décompte produit par la SA SDH que Mme [J] lui doit au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés la somme de 6 797,74 euros à la date du 30 septembre 2024.

Il convient de retirer de cette somme les frais d’impayés et de recouvrement pour la somme totale de 794,95 euros [7,62×8 + 3,05×17 + 86,40 + 135,63 + 200 + 247,11 + 13].

Il est ainsi établi que la dette locative de Mme [J] s’élevait à la somme de 6 002,79 euros au 30 septembre 2024, ce qu’elle ne conteste pas.

Il convient donc de fixer à cette somme la provision due par Mme [J] à la SA SDH à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux.

N’étant pas saisi d’une demande de travaux, le juge n’a pas le pouvoir de réduire le loyer (3ème Civ., 3 décembre 2020, n° 19-23.216), qui relèverait de surcroît de la compétence du juge du fond en présence d’une contestation sérieuse.

3. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Moyens des parties

Mme [J] sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par suite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle expose sa situation familiale et financière.

La SA SDH réplique que les conditions d’octroi de délais de paiement en corrélation avec une demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies puisque Mme [J], qui ne parvient pas à régler son loyer résiduel depuis de nombreux mois, est défaillante dans l’administration de la preuve qu’elle serait en capacité de le régler en supportant l’apurement de l’arriéré locatif. A supposer que les conditions soient remplies, le juge n’a aucune obligation de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Réponse de la cour

Dès lors que la résiliation du bail a été constatée au motif du défaut de justification de la souscription d’une assurance, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux délais de paiement en cas de résiliation pour défaut de paiement des loyers ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [J] n’est pas fondée.

En revanche, il convient d’examiner la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [J] justifie de la perception d’indemnités journalières suite à un accident du travail pour un montant de 8 921,64 euros entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2024, soit la somme de 1 486,94 euros. Elle bénéficie de prestation familiales et sociales pour un montant de 1 446,45 euros au mois de janvier 2024. Elle assumait à cette date la charge de trois enfants nés en 2015 et 2017 dont la résidence habituelle est fixée à son domicile.

Il convient donc d’autoriser Mme [J] à s’acquitter de la somme de 6 002,79 euros par 23 mensualités de 250 euros et une mensualité de 252,79 euros.

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a :

– ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [W] [J] ou de tout occupant de son chef, avec l’assistance si besoin de la force publique pour libérer le logement sis à [Adresse 3] ;

– dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

– condamné le défendeur à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la SDH une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné le défendeur à supporter les dépens de I’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation de plein droit du bail avec effet au 23 août 2023 ;

Constate que la demande d’expertise de Mme [W] [J] et sa demande de travaux sont devenues sans objet ;

Déboute Mme [W] [J] de ses demandes tendant à la réduction du loyer et à l’autorisation de consigner les loyers ;

Fixe une indemnité d’occupation due à compter du 23 août 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, avec indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial ;

Condamne Mme [J] à payer cette indemnité jusqu’à parfaite libération du logement ;

Condamne Mme [W] [J] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la SDH la somme de 6 002,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2024 ;

Autorise Mme [W] [J] à s’acquitter de cette provision par 23 versements mensuels d’un montant de 250 euros et un dernier versement de 252,79 euros ;

Dit que le premier versement aura lieu au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Déboute Mme [W] [J] de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [W] [J] à payer à la SA SDH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [W] [J] aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Mme Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente