COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 27 Février 2025

N° RG 23/01165 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJT6

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d’ANNEMASSE en date du 22 Mai 2023, RG 1123000046

Appelante

Mme [D] [P]

née le 13 Septembre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN – SEMCODA, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 10 décembre 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

– Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

– Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 2014, la SA Semcoda a donné à bail à Mme [D] [P] un appartement de type 3 et un garage sis [Adresse 1] à [Localité 4] contre un loyer mensuel de 430,87 euros outre 166,08 euros de provisions sur charges, ainsi que 46,54 euros pour le garage et 5,55 euros de charges sur ce bien.

Par acte du 21 décembre 2022, la SA Semcoda a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection en vue de voir prononcer la résiliation du bail et obtenir, à titre principal, son expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annemasse a, entre autres dispositions :

– prononcé la résiliation du contrat de bail du 20 août 2014 entre la SA Semcoda et Mme [P] à compter du jugement,

– ordonné à Mme [P] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, à compter de la signification du jugement,

– ordonné à défaut qu’il soit procédé à son expulsion et à celles de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

– dit que le sors des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [P] à payer à la SA Semcoda la somme de 12 477,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 20 février 2023,

– condamné Mme [P] à payer à la SA Semcoda une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provisions pour charges incluses, à l’exclusion de l’augmentation du loyer par application de la législation HLM, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter du 21 février 2023 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés en mains propres au bailleur ou par l’expulsion,

– condamné Mme [P] à payer à la SA Semcoda la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné Mme [P] aux dépens.

Par déclaration du 28 juillet 2023, Mme [P] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [P] demande à la cour de :

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

En conséquence, à titre principal,

– juger n’y avoir lieu à résiliation du bail ou résolution du bail,

– juger n’y avoir lieu à expulsion,

Subsidiairement,

– suspendre le jeu de la clause résolutoire,

– juger qu’elle sera maintenue dans son droit au bail,

En tout état de cause,

– débouter la SA Semcoda de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la SA Semcoda à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA Semcoda demande à la cour de :

– débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes abusives et infondées,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

En tout état de cause, y ajoutant,

– condamner Mme [P] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner Mme [P] en tous les dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

1. Sur la résiliation du contrat de bail

Mme [D] [P] reproche à la société Semcoda de lui avoir appliqué un surloyer alors que ses revenus sont similaires depuis plusieurs années et d’avoir ainsi créé elle-même la situation d’arriérés locatifs. Elle conteste devoir ce surloyer. Elle dit avoir toujours procédé au règlement des loyers initialement prévus depuis son entrée dans les lieux. Elle précise qu’il résulte du propre décompte produit par le bailleur qu’elle est à jour de ses loyers. Elle ajoute avoir adressé, en juillet 2023, les déclarations ‘SLS’ couvrant les deux dernières années et prétend ainsi que le bailleur aurait dû lui reverser dans les deux mois les surloyers perçus. Elle ajoute avoir été, depuis, régularisée et ne plus rien devoir.

La société Semcoda expose que Mme [D] [P] n’a jamais répondu aux enquêtes de ressources et d’occupation depuis son entrée dans les lieux. Ainsi, elle aurait été destinataire de l’enquête de ressources 2022 par courrier du 12 octobre 2021 puis, d’une mise en demeure adressée le 10 décembre 2021 et enfin, de la notification du ‘SLS’, faite par courrier du 11 janvier 2022. Elle a donc fait l’objet d’un surloyer étant entendu que, selon le bailleur, elle n’était déjà pas à jour de ses loyers à ce moment-là. Il en serait de même pour 2023, malgré la réception de l’enquête de ressources par courrier du 25 octobre 2022 puis, la mise en demeure du 7 décembre 2022 et enfin, la notification du ‘SLS’ par courrier du 13 janvier 2023. Le bailleur note encore que les régularisations intervenues sur les factures des mois de juin et août 2023 (pour la période 2022 à mai 2023), soit la somme de 17.630,52 euros, ne sont pas dues à une quelconque réaction déclarative de la locataire, mais aux conséquences du jugement dont appel qui a prononcé la résiliation du bail ce qui entraîne la non application du sur-loyer. La société Semcoda affirme encore que le surloyer est valablement dû, et donc le commandement de payer y afférent, nonobstant la régularisation postérieure.

Sur ce :

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que : ‘L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ‘ mobilité inclusion ‘ portant la mention ‘ invalidité ‘ prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.’.

En l’espèce, la société Semcoda démontre avoir adressé à Mme [D] [P] les formulaires ‘enquête supplément de loyer solidarité’ à remplir ainsi que la notification du surloyer en raison du défaut de réponse de la part de la locataire pour les années 2021 (pièce n°9), 2022 (pièce n°10) et 2023 (pièce n°7).

Il est constant que Mme [D] [P] ne justifie pas avoir communiqué à son bailleur les renseignements demandés, même après la notification de l’application d’un surloyer. Il est également constant, à la lecture du décompte produit par le bailleur (pièce n°6) que des régularisations de liquidation du surloyer sont intervenues en septembre 2021, mais que la dette locative s’est de nouveau creusée par la suite. D’autres régularisations ont eu lieu en cours de procédure aux mois de juin et d’août 2023. Il ressort également du même décompte que Mme [D] [P] verse chaque mois 650 euros de loyer alors que ce dernier s’élève à la somme de 660,93 euros.

La cour observe que l’action diligentée par la société Semcoda n’est pas fondée sur l’acquisition d’une clause résolutoire mais sur la résiliation du contrat pour inexécution.

L’article 1227 du code civil expose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Il est constant en jurisprudence que la résiliation d’un bail suppose que soit établis des manquements graves à ses obligations par le locataire. La gravité des manquements relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce il ressort des pièces du dossier que, depuis a minima 2021, Mme [D] [P] ne respecte pas son obligation de payer les loyers et charges, ce défaut étant aggravé par le fait qu’elle s’est abstenue de répondre au questionnaire annuel concernant ses revenus et permettant au bailleur de calculer un éventuel surloyer. Mme [D] [P] ne peut pas se retrancher derrière le fait qu’elle avait un revenu constant depuis plusieurs années, ce fait n’étant pas de nature à la dispenser de son obligation de répondre aux questionnaires et corrélativement à celle de payer ses loyers au montant réclamé, c’est-à-dire incluant le cas échéant un surloyer. A cet égard, le commandement de payer qui a été délivré était donc régulier.

Ainsi, c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonné à Mme [D] [P] de quitter les lieux sous peine d’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Le jugement entrepris sera confirmé sur ces points. En revanche, le jugement sera réformé quant au montant des arriérés de loyers. Il résulte en effet du propre décompte produit par la société Semcoda que Mme [D] [P] est redevable au 3 janvier 2024 d’une somme de 198,79 euros, à laquelle s’ajoutent les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 date du jugement déféré.

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Comme cela a été souligné ci-dessus, la demande de la société Semcoda n’est pas fondée sur l’acquisition d’un clause résolutoire dont les effets pourraient être neutralisés mais sur une résiliation pour inexécution du contrat. Dès lors que des manquements suffisamment graves à ses obligations de locataire ont été établis à l’encontre de Mme [D] [P] et quand bien même le montant des arriérés serait réduit à un montant peu élevé, le contrat de bail se trouve résilié. Mme [D] [P] sera donc déboutée de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [P] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera, dans le même temps, déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

En équité il convient de faire supporter par Mme [D] [P] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la société Semcoda en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à lui verser une nouvelle somme de 300 euros au même titre en cause d’appel.

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne Mme [D] [P] à payer à la société Semcoda la somme de 198,79 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023,

Y ajoutant,

Déboute Mme [D] [P] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne Mme [D] [P] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [D] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [P] à payer à la société Semcoda la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 27 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

27/02/2025

Me Nadine MOINE-PICARD

Me Sophie GIROD-ROUX

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