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REFERENCES : N° RG 24/05465 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPDC

Minute :

SAEM [Localité 8] HABITAT
Représentant : Me HAMNY de la SCP TOURAUT

C/

Monsieur [M] [S]
Madame [H] [S]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me HAMNY

Copie délivrée à :
M. et Mme [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur NICOLIER Adrien, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Omayma HAMNY de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

Par contrat, la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [M] [S] et Mme [H] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (bâtiment H1H2 0015).

La société [Localité 8] Habitat a ensuite fait assigner M. [M] [S] et Mme [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette date, la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
– l’expulsion de M. [M] [S] et Mme [H] [S] ;
– et la condamnation solidaire de M. [M] [S] et Mme [H] [S] :
– au paiement de la somme de 35 253,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023,
– au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
– au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
– et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cités à l’étude du commissaire de justice, M. [M] [S] et Mme [H] [S] ne comparaissent pas.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 7 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir la somme de 35 084,93 euros, déduction faite des frais d’huissier d’un montant de 161,74 euros et de mise en demeure d’un montant de 7 euros.

Cette somme représente plus de 30 échéances contractuelles. L’inexécution constatée est donc suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Dès lors, le bail sera judiciairement résilié à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [M] [S] et Mme [H] [S] sera en conséquence ordonnée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [M] [S] et Mme [H] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (161,74€ + 7€), la somme de 35 084,93 euros à la date du 25 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

M. [M] [S] et Mme [H] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

En l’absence de contrat de bail produit aux débats, aucune clause de solidarité ne saurait trouver à s’appliquer.

M. [M] [S] et Mme [H] [S] seront donc, conjointement et non solidairement, condamnés au paiement de cette somme de 35 084,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 28 971,86 euros, exigible à compter du commandement de payer du 5 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les mesures de fin de jugement

M. [M] [S] et Mme [H] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat et M. [M] [S] et Mme [H] [S] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (bâtiment H1H2 0015) à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [S] et Mme [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [S] et Mme [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [M] [S] et Mme [H] [S] à payer à la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat la somme de 35 084,93 euros (décompte arrêté au 25 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 28 971,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [S] et Mme [H] [S] à verser à la société anonyme d’économie mixte [Localité 8] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [S] et Mme [H] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE