AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 27 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01088 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLZI

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 11 23 643, en date du 11 avril 2024,

APPELANT :

Monsieur [J] [H],

né le 08 juillet 1975 à [Localité 3] (Ile de la Réunion) domiciliée [Adresse 2]

Représenté par Me Aude PERRIN de la SCP FOUNES-PERRIN, avocat au barreau d’EPINAL

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3419 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

Madame [B] [D] née [L]

née le 25 Février 1962 à [Localité 4] (88), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Sylvie BLANCHARD-KOOS, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Février 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

En 2003, Mme [K] [L], aux droits de laquelle vient Mme [B] [D] née [L], a donné à bail à M. [J] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] (88).

Le 20 mars 2023, Mme [D] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme de 2 505 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, Mme [D] a assigné M. [H] devant le juge des contentieux de la protection d’Epinal qui a, par jugement du 11 avril 2024 :

– prononcé au 31 décembre 2023 la résiliation du bail verbal liant Mme [D] et M. [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

– ordonné en conséquence à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

– dit qu’à défaut pour M. [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une somme de 1 413 euros correspondent aux loyers impayés au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

– débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts,

– débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [H] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration enregistrée le 4 juin 2024, M. [H] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

M. [H] a quitté les lieux pour emménager dans un nouveau logement à compter du 17 septembre 2024.

Par conclusions déposées le 10 octobre 2024, M. [H] demande à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation du bail verbal liant Mme [D] et M. [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] au 31 décembre 2023,

– ordonné en conséquence à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

– dit qu’à défaut pour M. [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une somme de 1 413 euros correspondant aux loyers impayés 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

– débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts,

– condamné M. [H] à verser à Mme [D] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [H] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du comman-dement de payer, mais qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Statuant à nouveau,

– dire et juger que le loyer est de 155 euros non indexé,

– débouter Mme [D] de sa demande de résiliation du bail,

– condamner M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 1 026 euros au titre des loyers de septembre 2020 au 31 décembre 2023,

– condamner Mme [D] à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– ordonner la compensation,

– débouter Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts,

– débouter Mme [D] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile tant devant le premier juge qu’à hauteur d’appel,

– condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de commandement du 20 mars 2023.

Par conclusions déposées le 30 septembre 2024, Mme [D] demande à la cour de :

– confirmer le jugement sauf en ce qu’il a retenu une somme de 1 413 euros au titre des loyers impayés par M. [H] au 31 décembre 2023, et débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts,

– réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] verser à Mme [D] la somme de 1 413 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2023,

– réformer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

– condamner M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 2 148 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2023,

– condamner M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 1 413 euros au titre de l’arriéré locatif, en retenant des loyers d’un montant mensuel «a minima» de 167 euros correspondant au montant mensuel des APL versées au locataire en 2018.

Mme [D] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef et sollicite la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 2 148 euros au titre des loyers de l’intégralité de l’année 2022 s’élevant alors, selon elle, à un montant mensuel de 179 euros, correspondant au montant mensuel des APL bénéficiant à M. [H] l’année précédente (2021).

M. [H] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que le non- règlement des allocations logement en 2022 ne serait dû qu’aux manquements de la bailleresse qui n’a pas fait de déclarations à la CAF ainsi qu’elle y aurait été tenue, ce qui aurait pour conséquence qu’il ne serait redevable d’aucun loyer pour l’année 2022. Il précise que faute de contrat écrit, le loyer serait celui résultant d’une quittance de l’année 2016, soit 155 euros mensuels

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve de l’obligation du locataire de payer un loyer d’un certain montant pèse sur le bailleur.

En l’espèce, il est constant qu’un bail verbal a été conclu entre les parties.

Mme [D] fait valoir que, depuis la prise de possession des lieux par M. [H], les bailleresses ont accepté que le loyer corresponde exactement aux allocations logement perçues par M. [H]. Elle précise qu’aucun loyer ne lui a été versé au titre de l’année 2022 du fait que M. [H] n’a pas voulu faire les démarches auprès de la CAF afin de bénéficier des aides au logement pour cette année. Aucune APL n’ayant été versée pour cette année 2022, elle estime justifié de se fonder sur un loyer de 179 euros correspondant au montant des APL de l’année précédente, soit 2021.

À l’appui de son affirmation, Mme [D] se prévaut des justificatifs suivants :

– quittance de loyer établie le 31 janvier 2017 dans lequel la bailleresse mentionne avoir «reçu de M. [H] la somme de 8 x 155 euros réglée par CAF 88 pour les loyers de mai à décembre 2016 inclus» ;

– les attestations émanant de la CAF pour l’intégralité des années 2018 à 2021 incluses mentionnant des APL, versées directement à Mme [D], s’élevant à un montant de 167 euros pour l’année 2018 puis à compter de l’année 2019 à un montant de 179 euros ;

– les attestations émanant de la CAF du début de l’année 2023 à juin 2024 inclus mentionnant des APL, versées alors à M. [H], pour un montant de 180 puis 181 euros.

Force est de constater que pendant toutes ces années, Mme [D] n’a manifestement perçu, à titre de loyer, que les APL, M. [H] ne prétendant, ni ne justifiant a fortiori, avoir acquitté un reliquat de loyer à la bailleresse, ce qui atteste de la commune intention des parties de faire correspondre le montant du loyer à celui des APL, ce qui est particulièrement voire exceptionnellement favorable au locataire.

Du reste, en prétendant n’être redevable d’aucun loyer au titre de l’année 2022, du fait qu’aucune allocation logement ne lui a été attribuée cette année-là, M. [H] reconnaît lui-même implicitement la commune intention des parties de faire correspondre le montant du loyer avec celui des APL.

Par ailleurs, contrairement à ce qui soutenu par M. [H], c’est bien à lui, en sa qualité d’allocataire, qu’il appartenait de faire auprès de la CAF les démarches afin de pouvoir bénéficier des aides au logement. Or il ne verse aux débats que les attestations de la CAF précitées mais il ne produit en revanche aucune attestation de paiement pour 2022 ni a fortiori les justificatifs des déclarations qu’il lui incombait de faire auprès de la CAF afin de pouvoir bénéficier des aides au logement pour cette année 2022.

Il convient enfin de rappeler que les aides au logement ont pour seule finalité de contribuer au paiement du loyer, qui ne peut dès lors qu’être supérieur ou égal mais bien évidemment pas inférieur au montant des APL. Ainsi la finalité de ces aides au logement n’est pas de permettre un enrichissement du locataire, ainsi que le prétend M. [H] en effectuant un calcul, sur la base d’un loyer mensuel constant de 155 euros, qui l’amène à la conclusion que les APL d’un montant supérieur perçues par la bailleresse de 2018 à 2021 inclus constitueraient pour elle un « trop-perçu » qu’il serait fondé à déduire de sa dette locative.

M. [H] ne rapporte en tout état de cause pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il se serait acquitté des loyers dus au titre de l’année 2022.

Il en résulte que Mme [D] est bien fondée à réclamer la condamnation de M. [H] à lui payer, au titre des loyers de 2022, d’un montant mensuel de 179 euros, une somme totale de 2 148 euros (179 x 12).

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [H] en relevant qu’il était resté de nombreux mois sans s’acquitter du loyer, ce qui est constitutif d’un manquement grave aux obligations découlant du bail.

Il est constant que M. [H] a désormais quitté les lieux et qu’il a, ainsi qu’il en justifie, signé un nouveau contrat de bail avec Vosgelis le 17 septembre 2024, de telle sorte que la demande de résiliation et d’expulsion apparaît désormais sans objet.

M. [H] précise cependant maintenir sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail afin de «démontrer que la résiliation du bail n’était pas fondée».

Mme [D] sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit par ailleurs que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que le locataire n’a fait aucune diligence pour s’acquitter de son obligation essentielle de paiement du loyer, et ce pendant une année entière en 2022, ce qui constitue manifestement un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail, a ordonné à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement et l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs

Sur la demandes de dommages et intérêts formée par M. [H]

M. [H] sollicite la condamnation de Mme [D] à lui payer une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice qu’il indique subir du fait du «défaut de déclaration» fautif de la bailleresse et de sa volonté de «se débarrasser» de lui.

Il résulte cependant de ce qui précède que Mme [D] était bien fondée à solliciter la résiliation du bail et qu’aucun manquement fautif ne lui est imputable.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D]

Mme [D] sollicite la condamnation de M. [H] lui payer une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant sa résistance abusive et son attitude malveillante

Elle ne justifie cependant pas subir un préjudice distinct de celui résultant de la perte de loyers, de telle sorte que c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les dépens, auxquels M. [H] est condamné, ne comprendront pas le coût du commandement de payer.

Dans la mesure où il n’est pas démontré que ce commandement de payer constituerait un acte inutile ou illicite, Mme [D] était en droit de choisir le moyen de son choix pour faire pression sur M. [H] afin qu’il s’acquitte de son obligation de payer les loyers. Cet acte s’est du reste avéré efficace dès lors que M. [H] a, à la suite de ce commandement, entrepris de faire à nouveau les déclarations nécessaires auprès de la CAF. M. [H] sera en conséquence condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2023.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 150 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à Mme [D] une somme de 2 000 euros.

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a condamné M. [H] à payer à Mme [D] une somme de 1 413 euros au titre de l’arriéré locatif et en ce qu’il a dit que les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Condamne M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 2 148 euros au titre de son arriéré locatif ;

Condamne M. [H] à payer à Mme [D] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.