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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03227 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJBD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 29 MAI 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SETE

N° RG 1224000031

APPELANTE :

Madame [C] [Y]

née le 17 Octobre 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Mikaël D’ALIMONTE de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me FRANDEMICHE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 204-007559 du 23/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me VERNHES

Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

Par acte en date du 27 janvier 2023, la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée a donné à bail à Mme [C] [Y] un logement, situé [Adresse 2], à [Localité 3] (34), moyennant un loyer mensuel de 452,49 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 95,38 euros.

La société d’HLM ICF Sud Est a délivré à Mme [Y], par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 868,26 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er septembre 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Puis, par acte du 12 janvier 2024, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète, statuant en référé a :

– vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

– vu l’urgence, déclaré recevable en la forme1’assignation en justice délivrée le l2 janvier 2024 ;

– constaté la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2023 entre la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée d’une part et Mme [C] [Y] d’autre part par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 19 octobre 2023 ;

– condamné Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à la date délibération des lieux, caractérisée par -la remise des clefs au bailleur ;

– précisé que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

– précisé que le bailleur est autorisé à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

– condamné Mme [C] [Y] à payer par provision à la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée la somme dc 500,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– débouté Mme [C] [Y] de ses demandes en délais de paiement ;

– autorisé, à défaut de libération spontanée des lieux, la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée, à procéder à l’expulsion de Mme [C] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signi cation de la présente, et deux mois après lui avoir noti e un cornmandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L.4l2-1 et L.4l2-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; .

– autorisé la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [C] [Y] ;

– rappelé à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L.4l2-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [C] [Y] à payer à la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée la somme dc 80 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [C] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023 et de l’assignation du 12 janvier 2024 ;

– rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue le 21 juin 2024, Mme [Y] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 8 juillet 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 30 juillet 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance déférée;

– prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre les parties compte tenu de sa demande de délai de paiement,

– lui accorder des délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, de l’article 1343-5 du code civil, à savoir 41 euros par mois sur une période de 10 mois, et ce sous réserve d’un décompte actualisé en cours de délibéré ;

– débouter la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée de toutes demandes,

– débouter la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée de l’intégralité de ses demandes à son encontre

– condamner la SA d’HLM ICF Sud Est Méditerranée à lui payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que

– elle a repris le paiement du loyer depuis le mois de février 2024 et a versé plusieurs sommes au titre de l’arriéré,

– elle vit seule avec ses trois enfants, elle perçoit 400 euros de salaire et 661,42 euros de prestations versées par la Caisse d’allocations familiales,

– les incidents de paiement sont dus à un contrôle de la Caisse d’allocations familiales, qui a donné lieu à une suspension des prestations pendant six mois,

– elle offre de verser 41 euros pendant dix mois.

Par conclusions du 2 août 2024, la société d’HLM ICF Sud Est Méditerranée demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

-confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

– débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner Mme [Y] aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

– le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire,

– elle a réglé sporadiquement le loyer, elle ne justifie pas être en capacité de le faire, son salaire, selon son avis d’imposition 2022, est inférieur au loyer,

– elle avait arrêté tout versement en février 2023 avant le contrôle de la Caisse d’allocations familiales en juillet suivant,

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 31 décembre 2024.

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi en ce que ces délais, ayant été contractualisés, ne peuvent plus être considérés comme un effet légal du contrat.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article 9) et si le commandement de payer vise le délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire n’a pu jouer qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 4 avril 2024, le commandement de payer du 6 septembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre la société d’HLM ICF Sud Est Méditerranée et Mme [Y] étaient réunies à la date du 6 novembre 2023 et, a fortiori, à celle du 19 octobre 2023 conformément à la demande des parties, qui concluent à la confirmation de la décision du premier juge, ayant retenu cette dernière date.

Il en résulte que Mme [Y], qui ne le conteste pas, est occupante sans droit du logement appartenant à la société d’HLM ICF Sud Est Méditerranée depuis la résiliation le 19 octobre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [Y] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, fixé par le premier juge, au montant du loyer mensuel et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 4 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus), Mme [Y] était redevable d’une somme de 500,34 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce qu’elle ne conteste pas davantage.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée au titre de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif à hauteur de 500,34 euros au 4 avril 2024, le bailleur n’ayant pas actualisé ce montant, et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

3- sur les délais de grâce et la demande de réintégration

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] justifie percevoir, au mois de juin 2024, 1 033,10 euros par mois de prestations sociales et familiales, dont 371,68 euros d’allocation logement et 100,95 euros de revenu de solidarité active. Elle indique avoir trois enfants à charge.

Elle verse aux débats un avis d’impôt sur les revenus 2023, comportant un salaire annuel de 3 996 euros, soit 333 euros par mois. Elle indique percevoir 400 euros par mois au titre d’un emploi de « femme de ménage » (sic).

Elle justifie ne pas avoir perçu de prestations versées par la Caisse d’allocations familiales de l’Hérault entre les mois de juillet et décembre 2023 et s’être rapprochée d’une assistante sociale pendant cette période pour régulariser cette situation.

La société d’HLM ICF Sud Est Méditerranée ne conteste pas qu’elle a repris le versement du loyer intégral depuis mai 2024, le relevé du loyer et des charges dus au mois de juillet 2024 (540,68 euros) montrant que le reliquat correspond au dépôt de garantie. La dette locative n’a pas augmenté depuis le commandement du 6 septembre 2023.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, telle que sollicitée par Mme [Y], à savoir un échéancier de 50 euros par mois pendant dix mois, outre le loyer courant (qui est de l’ordre de 70 euros), dans les conditions précisées au dispositif.

L’ordonnance de référé sera infirmée de ce chef.

4- sur les autres demandes

Les dépens d’appel seront partagés à hauteur de moitié, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

– Dit que Mme [C] [Y] pourra s’acquitter de la provision de 500,34 euros, sur l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024, en plus des loyers courants ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordés, en 10 mensualités, les 9 premières d’un montant de 50 euros chacune et la 10ème réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 12 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 12 de chaque mois ;

– Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si Mme [C] [Y] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

– Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

– faute de départ volontaire des lieux loués et passé un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [C] [Y] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2], à [Localité 3] (34), avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– Mme [C] [Y] sera condamnée jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SA d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [Y] et la SA d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée aux dépens d’appel à hauteur de moitié chacune, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente