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L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, établit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, cette clause ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 9 avril 2024, et étant resté sans effet pendant plus de six semaines, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 22 mai 2024. Par conséquent, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire peuvent être ordonnées conformément à cette disposition législative.
De plus, l’article 1231-6 du code civil prévoit que le débiteur d’une obligation de paiement est tenu de verser des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en l’occurrence, à partir de la date du commandement de payer. En l’absence de contestation de la part de la défenderesse, le montant de la dette locative est dû, et des intérêts doivent être appliqués conformément à cette règle. Enfin, les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution régissent le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion, précisant que leur transport et leur séquestration ne sont pas nécessaires à ce stade. |
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L’Essentiel : L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose qu’un contrat de bail d’habitation inclue une clause résolutoire pour défaut de paiement, effective six semaines après un commandement de payer. Un commandement a été signifié le 9 avril 2024, resté sans effet, permettant l’acquisition de la clause résolutoire le 22 mai 2024. La résiliation du bail et l’expulsion du locataire peuvent être ordonnées. De plus, l’article 1231-6 du code civil impose des intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure.
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Résumé de l’affaire :
Contexte de l’AffaireDans le cadre d’un contrat de bail signé le 1er octobre 2021, un bailleur a loué un appartement à un locataire pour un loyer mensuel de 1.050 € et une provision sur charges de 50 €. Suite à des loyers impayés, le bailleur a émis un commandement de payer le 9 avril 2024, visant la clause résolutoire du contrat. Procédure JudiciaireLe bailleur a ensuite assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection le 15 juillet 2024, demandant la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des arriérés de loyer. Lors de l’audience du 17 septembre 2024, le bailleur a réitéré ses demandes, s’opposant à l’octroi d’un délai au locataire, qui n’était ni présent ni représenté. Recevabilité de l’ActionLe juge a constaté que l’assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, rendant l’action recevable. De plus, le bailleur avait respecté les procédures nécessaires avant d’intenter l’action en justice, ce qui a permis de valider la demande de résiliation du bail. Acquisition de la Clause RésolutoireLe juge a également constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines. Par conséquent, l’expulsion du locataire a été ordonnée. Condamnation au PaiementLe bailleur a présenté un décompte prouvant que le locataire devait la somme de 11.450 € à la date du 9 septembre 2024. En l’absence de contestation de la part du locataire, le juge a condamné ce dernier à payer cette somme, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer, à compter du 1er octobre 2024. Dépens et IndemnitésLe locataire, étant la partie perdante, a été condamné à supporter les dépens, incluant les frais liés à la procédure. De plus, il a été condamné à verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais d’avocat du bailleur. Conclusion du JugementLe jugement a été rendu le 18 novembre 2024, ordonnant au locataire de libérer les lieux et de restituer les clés. En cas de non-respect de cette décision, le bailleur pourra procéder à l’expulsion avec l’assistance des autorités compétentes. Le jugement est exécutoire par provision, et les parties ont été informées de la décision. |
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Q/R juridiques soulevées :
Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bailLa recevabilité de l’action engagée par le bailleur repose sur les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. Cet article stipule que « l’assignation doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience ». En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 septembre 2024. De plus, l’article 24 II de la même loi impose que le bailleur ait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation. Monsieur [T] [E] a respecté cette exigence en saisissant la commission le 10 avril 2024. Ainsi, l’action est jugée recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireL’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668, précise que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ». Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 9 avril 2024, et ce dernier est resté sans effet pendant plus de six semaines. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 22 mai 2024, permettant ainsi au bailleur d’ordonner l’expulsion de la locataire. Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyerConformément à l’article 1231-6 du code civil, « le débiteur est tenu de payer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ». Monsieur [T] [E] a produit un décompte prouvant que la locataire devait la somme de 11.450 € au 9 septembre 2024. La défenderesse, n’ayant pas comparu, n’a pas contesté cette dette. Par conséquent, elle est condamnée à verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 pour la somme de 6.450 € et à compter du jugement pour le surplus. De plus, une indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 1er octobre 2024, fixée au montant du loyer et des charges, afin de compenser le préjudice subi par le bailleur. Sur les demandes accessoires et les dépensLa partie perdante, en l’occurrence la locataire, supportera la charge des dépens, conformément aux règles de procédure civile. Cela inclut les frais liés au commandement de payer, à l’assignation et à sa notification à la préfecture. En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la locataire sera également condamnée à verser 600 € au bailleur pour couvrir les frais engagés dans le cadre de cette procédure. Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi au bailleur de faire exécuter la décision sans attendre l’éventuel appel. |
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]
@ : [Courriel 7]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/06201 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUEX
Minute : 24/391
Monsieur [T] [E]
Représentant : Me Philippe GUESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0818
C/
Madame [Y] [N] née [I]
Copie exécutoire :
Me Philippe GUESNIER
Copie certifiée conforme :
Madame [Y] [N]
Le 18 Novembre 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et Madame [X] [S], greffier stagiaire ;
Après débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe GUESNIER, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Madame [Y] [N] née [I], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
Par un contrat du 1er octobre 2021, Monsieur [T] [E] a donné à bail à Madame [Y] [N] née [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1.050 € et 50 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2024.
Il a ensuite fait assigner Madame [Y] [N] née [I] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 15 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
A l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [T] [E] – représenté par Maître Philippe GUESNIER – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] née [I] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11.450 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
Monsieur [T] [E] souligne s’opposer à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice de la défenderesse.
Bien que convoquée par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 15 juillet 2024, Madame [Y] [N] née [I] n’est ni présente, ni représentée.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION :
– sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
Par ailleurs, Monsieur [T] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le bail conclu le 1er octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 6.450 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mai 2024.
L’expulsion de Madame [Y] [N] née [I] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Monsieur [T] [E] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [N] née [I] reste devoir la somme de 11.450 € à la date du 9 septembre 2024.
La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 11.450 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.450 € à compter du commandement de payer (9 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [Y] [N] née [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [E], Madame [Y] [N] née [I] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2021 entre Monsieur [T] [E] et Madame [Y] [N] née [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [N] née [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [N] née [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, Monsieur [T] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;
CONDAMNE Madame [Y] [N] née [I] à verser à Monsieur [T] [E] la somme de 11.450 € (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.450 € à compter du 9 avril 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [Y] [N] née [I] à verser à Monsieur [T] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [Y] [N] née [I] à verser à Monsieur [T] [E] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [N] née [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06201 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUEX
DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024
AFFAIRE :
Monsieur [T] [E]
Représentant : Me Philippe GUESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0818
C/
Madame [Y] [N]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
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