Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/02/2025

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N° de MINUTE : 25/148

N° RG 24/03729 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VWJ7

Ordonnance (N° 1223000788) rendue le 27 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

Madame [V] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Jonathan Da Re, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005777 du 21/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉES

Madame [R] [K]

née le 19 Août 1996

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [K]

née le 17 Avril 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentées par Me Dominique Henneuse, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 janvier 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Par acte sous seing privé du 4 janvier 2019, M.[H] [K] a donné à bail à Mme [V] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 900 euros, sans provision mensuelle sur charges.

M.[H] [K] est décédé le 22 février 2022, laissant pour lui succéder ses deux filles [N] [K] et [R] [K].

Invoquant l’état d’indécence du logement, Mme [V] [L], par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, a fait assigner en référé [N] [K] et [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Valenciennes aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance en date du 27 juin 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit recevable la demande d’expertise,

Rejeté ladite demande,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2023,

Ordonné l’expulsion de Mme [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de payer d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail s’était poursuivi,

Condamné Mme [V] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation du 28 avril 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamné Mme [V] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

Rejeté les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, Mme [V] [L] demande à la cour de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et de :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par [N] [K] et [R] [K] tenant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence son expulsion et les conséquences indemnitaires en découlant,

Désigner un expert avec mission habituelle pour venir examiner le système d’électricité, le système de chauffage, la plomberie de la maison, le système d’assainissement, l’état des menuiseries extérieures, et proposer une évaluation chiffrée des travaux devant être réalisés afin de mettre la maison aux normes de sécurité, de décence et de salubrité, et en parfait état de fonctionnement ;

Réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, [N] [K] et [R] [K] demandent à la cour de :

Dire Mme [V] [L] dépourvue de sa qualité à agir, vu l’acquisition de la clause résolutoire à leur profit,

Déclarer Mme [V] [L] irrecevable pour défaut de droit à agir,

Débouter Mme [V] [L] de l’ensemble de ses demandes,

Confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [V] [L] aux dépens et à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

[N] [K] et [R] [K] soutiennent que Mme [V] [L] est dépourvue de qualité à agir, concernant la demande d’expertise du fait de la perte de qualité de locataire en suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’examiner en premier lieu la question de la résiliation du bail.

Sur la compétence du juge des référés

Mme [V] [L] soulève en cause d’appel l’incompétence du juge des référés pour venir statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire ; or, elle n’a nullement contesté cette compétence en première instance ; conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance pu de la révélation d’un fait. Telles ne sont pas les exceptions en l’espèce, et dès lors Mme [V] [L] est irrecevable à venir soulever en cause d’appel l’incompétence du juge des référés, qui de manière surabondante, n’est pas juridiquement contestable, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur la procédure de résiliation

S’agissant du respect des formalités, l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que les bailleurs ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ( CCAPEX) ; selon l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation doit être portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord deux mois au moins avant l’audience.

Ces dispositions sont applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, [N] [K] et [R] [K] ont fait signifier à Mme [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 303 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères impayée pour les années 2020,2021 et 2022. Les bailleresses ont notifié par la voie électronique cette situation d’impayés à la CCAPEX du Nord.

Suivant conclusions signifiées le 9 janvier 2024, elles ont demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 avril 2023, du fait du non règlement des sommes visées par ledit commandement de payer. Ces conclusions ont été portées à la connaissance de la préfecture du Nord suivant mail du 12 janvier 2024.

Ces conclusions visant expressément une demande et les textes y afférant se rapportant à une demande de résiliation de bail et d’expulsion, les bailleresses ont bien respecté les dispositions précitées de l’article 24, ainsi que l’a relevé le premier juge.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Aux termes du contrat de bail, et conformément à la loi applicable, le bail est résilié de plein droit notamment à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Mme [V] [L] n’a pas réglé dans le délai de deux mois les sommes réclamées au titre du commandement de payer. En outre, les bailleresses ont bien justifié des sommes dues, via la production des avis de taxe foncière, et de ce que les justificatifs ont été envoyés à la locataire (pièce 43).

Sur les effets de la résiliation

Par suite d’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de faire droit aux demandes relatives à l’expulsion, et à l’indemnité d’occupation ainsi que l’a justement apprécié le premier juge, dont les motifs pertinents seront repris, et la décision sera confirmée sur ces points.

Sur la demande d’expertise

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile

Si Mme [V] [L] est devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 avril 2023, date de la résiliation du bail, elle garde qualité à agir au titre d’une expertise, dans la mesure où à l’issue de celle-ci, si elle ne peut pas demander la réalisation de travaux, elle pourrait venir solliciter des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Dans le cas d’espèce, si un constat de non-décence a été établi par la CAF le 6 décembre 2022, il est établi par les pièces versées aux débats que les bailleresses ont entrepris de nombreux travaux, lesquels ont conduit à une amélioration du logement, tel qu’il résulte de l’attestation de conformité établie par la SARL MG Bâtiment du 12 décembre 2023, laquelle société est intervenue pour de nombreux travaux de mise en conformité relatives à la production d’eau chaude, de l’installation de radiateurs, d’isolation et remplacement du tableau électrique.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, dont les motifs pertinents seront adoptés, la demande d’expertise ne peut prospérer utilement eu égard à l’impossibilité d’établir ledit préjudice à la date du 28 avril 2023.

Pour la période postérieure, Mme [V] [L] ayant perdu la qualité de locataire, et étant devenue occupante sans droit ni titre, a perdu son droit à agir à ce titre, la demande d’expertise ne saurait prospérer et n’a pas lieu d’être étudiée.

Sur les frais du procès

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [V] [L] aux dépens d’appel ; pour des raisons d’équité, il convient de débouter [N] [K] et [R] [K] de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [V] [L] aux dépens d’appel ;

Déboute [N] [K] et [R] [K] de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN