Q/R juridiques soulevées : Quel est le fondement juridique de la résiliation des baux commerciaux ? La résiliation des baux commerciaux est fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. Les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire, et deux commandements de payer ont été délivrés à la locataire, qui n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Ainsi, les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies au 16 mai 2024. Quel est le rôle du juge des référés dans ce contexte ? Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse. Il peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et en l’absence de contestation sérieuse de sa validité. Le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Dans cette affaire, le juge a constaté la résiliation des baux et a ordonné l’expulsion de la société AAK Holding. Quel est le montant de la dette locative et comment est-il déterminé ? La dette locative s’élève à 128.586,98 euros pour le lot n°32 et 148.871,64 euros pour le lot n°36, soit un total de 277.458,62 euros au 3 janvier 2025. La société AAK Holding a remis un chèque de 20.000 euros, réduisant la dette à 257.458,62 euros. Ce montant n’étant pas sérieusement contestable, la société AAK Holding sera condamnée à son paiement provisionnel. Les décomptes fournis par la SCI Hebert Turbigo justifient ce montant, qui inclut les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Quel est l’impact de la situation de la société Davimar sur les obligations de paiement ? La société Davimar, occupant des locaux, a été placée en redressement judiciaire, ce qui a contraint la société AAK Holding à arrêter la refacturation des loyers. Cette situation explique la défaillance de la société AAK Holding dans le règlement des loyers dus à la bailleresse. Le jugement du tribunal de commerce de Paris prorogeant la période d’observation jusqu’au 4 juillet 2025 a permis de justifier la demande de délais de paiement formulée par la société AAK Holding. Ainsi, un délai jusqu’au 1er juillet 2025 a été accordé pour apurer la dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Quel est le régime des frais et dépens dans cette affaire ? La société AAK Holding, débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluent le coût des commandements de payer. Elle est également condamnée à indemniser la bailleresse des frais exposés, à hauteur de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cet article prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Ainsi, la société AAK Holding devra s’acquitter de ces frais en plus de son arriéré locatif.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 24/54475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CUF

AS M N° : 10

Assignation du :
19 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 février 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C.I. HEBERT TURBIGO
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AAK HOLDING
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocats au barreau de PARIS – #R0076

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 8 octobre 2020, la SCI Hebert Turbigo a consenti un bail commercial à la société AAK Holding portant sur des locaux situés [Adresse 1], lot n°32 (rez-de-chaussée), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 85.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 29 novembre 2021, la SCI Hebert Turbigo a consenti un autre bail commercial à la société AAK Holding, portant sur des locaux situés dans le même immeuble, lot n°36 (premier étage), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 77.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par actes du 16 avril 2024, la SCI Hebert Turbigo a fait délivrer à la société AAK Holding deux commandements de payer les sommes de 40.037,09 euros (lot n°32) et de 63.567,96 euros (lot n°36) en principal, visant les clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail.

Se prévalant de l’acquisition des clauses résolutoires, la SCI Hebert Turbigo, a, par acte du 19 juin 2024, assigné la société AAK Holding devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Bail du lot n°36Constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la société AAK Holding ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux correspondant au lot n°36 qu’elle occupe dans l’immeuble [Adresse 1], à savoir dans le bâtiment B, un local commercial sur cour avec réserve et dégagement construits au-dessus de la cour ;Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Condamner par provision la société AAK Holding au paiement de la somme de 63.567,96 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arriérés (terme du 1er avril 2024 inclus) ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 au montant résultant du contrat résilié et condamner par provision la société AAK Holding à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;
Bail du lot n°32Constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la société AAK Holding ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux correspondant au lot n°32 qu’elle occupe dans l’immeuble [Adresse 1], à savoir dans le bâtiment B :
Au rez-de-chaussée deux locaux commerciaux et une réserve, WC cabinet de toilette et vestiaire ;Au sous-sol, des réserves accessibles depuis le rez-de-chaussée par un escalier intérieur ;Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Condamner par provision la société AAK Holding au paiement de la somme de 40.037,09 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arriérés (terme du 1er avril 2024 inclus) ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 au montant résultant du contrat résilié et condamner par provision la société AAK Holding à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;Condamner la société AAK Holding au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements du 16 avril 2024, de l’extrait K-bis et des états d’endettement.A l’audience du 29 janvier 2025, la SCI Hebert Turbigo expose que la dette a augmenté pour s’élever à 128.586,98 euros pour le lot n°32 et 148.871,64 euros pour le lot n°36, soit une somme totale de 277.458,62 euros au 31 mars, 1er trimestre 2025 inclus.
La société AAK Holding a remis, à l’audience, un chèque de 20.000 euros à la SCI Hebert Turbigo, réduisant le montant de la dette à 257.458,62 euros.
Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 29 janvier 2025, la société AAK Holding demande à la présente juridiction de :
Dire ses demandes recevables et bien fondées et, y faisant droit,Débouter la SCI Hebert Turbigo de ses demandes de résiliation des baux des lots n°32 et n°36 ;Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire des baux des lots n°32 et n°36 ;Dire qu’elle s’acquittera de sa dette au titre des loyers impayés portant sur les baux n°32 et n°36 par mensualités de 20.000 euros ; Dire que le solde de la dette de loyer sera acquitté en un seul règlement, lequel interviendra dans le mois suivant l’adoption du plan de continuation de la société Davimar et au plus tard le 1er juillet 2025 ;En tout état de cause, Débouter la SCI Hebert Turbigo de ses demandes ; Statuer ce que de droit sur les dépens.La SCI Hebert Turbigo s’est opposée oralement à la demande de délai formée par la défenderesse.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions de la défenderesse.

MOTIFS
Sur la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire au visa de laquelle deux commandements de payer ont été délivrés à la locataire le 16 avril 2024 à hauteur des sommes de 40.037,09 euros (lot n°32) et de 63.567,96 euros (lot n°36).
Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes des commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux sont donc réunies au 16 mai 2024.
Sur la demande de provision, la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
La société AAK Holding n’a pas repris le paiement du loyer courant et il ressort des décomptes versés aux débats par la SCI Hebert Turbigo que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 128.586,98 euros pour le lot n°32 et 148.871,64 euros pour le lot n°36, soit une somme totale de 277.458,62 euros au 3 janvier 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus.
Cependant, la locataire, qui ne conteste pas devoir cette somme, a remis à l’audience du 29 janvier 2025 un chèque de banque 20.000 euros à la bailleresse, de sorte que le montant de la dette s’élève désormais à 257.458,62 euros.
Ce montant n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à son paiement provisionnel.
Toutefois, les locaux sont occupés par la société Davimar (dont la société AAK Holding détient 89,99 % du capital social), qui y exerce une activité de vente au détail de prêt-à-porter, et la société AAK Holding refacture les loyers des lots n°32 et 36 du [Adresse 1] à la société Davimar en vertu d’une convention de prestations de service du 23 mai 2007. Or, cette dernière a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 janvier 2024, ce qui a contraint la société AAK Holding à arrêter la refacturation des loyers et explique sa défaillance dans le règlement de ceux-ci à la bailleresse.
Au regard du jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 janvier 2025 ayant prorogé la période d’observation jusqu’au 4 juillet 2025 et des perspectives de redressement de la société Davimar, la demande de délais, limitée au 1er juillet 2025, formée par la société AAK Holding est justifiée et suffisamment limitée dans le temps pour qu’il y soit fait droit, sans préjudicier aux droits de la bailleresse.
Un délai jusqu’au 1er juillet 2025 lui sera donc accordé pour apurer sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité, moyennant quatre échéances de 20.000 euros et le règlement du solde au 1er juillet 2025.
Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.
La société AAK Holding sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.
Sur les frais et dépens
La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer mais non de l’extrait Kbis et des états d’endettement.
Elle sera par suite condamnée à indemniser la bailleresse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, à hauteur de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux deux contrats de bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société AAK Holding à payer à la SCI Hebert Turbigo la somme provisionnelle de 257.458,62 euros, qui correspond à l’arriéré locatif du lot n°32 à hauteur de 118.586,98 euros et à celui du lot n°36 à hauteur de 138.871,64 euros ;
Autorisons la société AAK Holding à s’acquitter de cette somme en quatre mensualités de 20.000 euros, la première devant intervenir au plus tard le 26 mars 2025 et les suivantes les 26 avril, 26 mai et 26 juin 2025, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes, et le solde devant être réglé au plus tard le 1er juillet 2025 ;
Suspendons les effets des clauses résolutoires pendant le cours de ces délais et disons qu’elles seront réputées n’avoir jamais joué si la société AAK Holding se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– les clauses résolutoires reprendront leur plein effet ;
– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société AAK Holding et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] (lot n° 32 et lot n° 36) avec le concours de la force publique si nécessaire ;
– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– la société AAK Holding sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Hebert Turbigo une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer prévu par chacun des baux, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si les deux baux s’étaient poursuivis ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons la société AAK Holding aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’extrait Kbis et des états d’endettement ;
La condamons à payer à la SCI Hebert Turbigo la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Fait à Paris le 26 février 2025
Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY