ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 DÉCEMBRE 2024
—————-

N° du dossier : N° RG 24/00385 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZQP

Minute : n° 24/587

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [E] [O]
né le 12 Janvier 1967 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉFENDEUR

S.A.R.L. AUX VIEUX OUTILS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Sandy TESTUD, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :23/12/2024
exécutoire & expédition
à :Me TESTUD
expédition à :Me PENTZ

Vu l’assignation délivrée le 16 juillet 2024 par M [O] [E] à l’encontre de la sarl aux Vieux Outils devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 2 décembre 2024 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de M [O] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions en réponse n°2 déposées lors de l’audience du 2 décembre 2024 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la sarl les Vieux Outils conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Madame [Z] [O], dont le fils Monsieur [E] [O] venant en qualité d’ayant-droit de sa mère décédée le 27 mars 2017, avait donné à bail commercial à une société CL COIFFURE mise en liquidation judiciaire un local sis [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du 27 avril 2001 et ce pour une durée de 9 ans.

La SARL aux vieux outils, a repris le bail de la société précédente à effet du 30 novembre 2005.

Ladite SARL avait par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2016, demandé au bailleur le renouvellement dudit bail pour une durée de 9 ans à compter du 1 er janvier 2017.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2016, la bailleresse, feu Madame [O], entendait faire savoir au preneur qu’elle acceptait le principe de renouvellement dudit bail avec augmentation du loyer ou conclusion d’un nouveau bail.

Par la suite, une ordonnance de référé en date du 19 novembre 2018 cf pièce n°4 était rendue au terme de laquelle la société adverse était condamnée à régler au concluant venant au droit de sa mère une somme de 527,95 € par provision, des délais de paiement avaient été accordés à la SARL AUX VIEUX OUTILS et la réalisation des effets de la clause résolutoire faisant suite au commandement de payer avait été suspendu.

Par la suite un autre jugement a été rendu le 26 octobre 2020 cf pièce n° 5 par le tribunal judiciaire d’Avignon, faisant suite à une demande d’expertise relative à l’estimation de la valeur locative de l’immeuble.
Le tribunal a fixé le montant du loyer dû par la SARL AUX VIEUX OUTILS à la date du 1 janvier 2018 à la somme de 412,64 € par mois augmenté des charges mensuelles pour un montant de 25,92 € soit au total la somme mensuelle de 438,56€. La société adverse a été condamnée également au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La sarl n’a jamais déféré au juste paiement.

Un commandement de payer en date du 2 février 2024 lui a été adressé, la mettant en demeure de régler la somme au titre des loyers impayés de 1 022,30 6 € outre le coût de l’Acte 85,11 euros,

Le commandement de payer a visé la clause du bail prévoyant la résiliation de bien droit qui produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

M [O] [E] demande ainsi au juge des référés de :

A titre principal :

RECEVOIR Mr [O] [E] en l’ensemble de ses demandes et les déclarer
bien fondées.

JUGER que la clause résolutoire inscrite au Bail en date du 30 novembre 2005,
liant les Parties est acquise, et avec toutes les conséquences de droit et ce depuis le 2 mars 2024.

CONSTATER la résiliation du bail liant les parties

DEBOUTER la SARL AUX VIEUX OUTILS de ses demandes reconventionnelles

En conséquence,

CONDAMNER, la SARL AUX VIEUX OUTILS au paiement à titre provisionnel
de somme de 1 355.71 €, sauf à parfaire, au titre du Bail correspondant à l’arriéré
locatif arrêté à la date du 21 juin 2024.

CONDAMNER, la société SARL AUX VIEUX OUTILS au paiement à titre
provisionnel de somme de 1355.71 €, sauf à parfaire, au titre du Bail correspondant
à l’arriéré locatif arrêté à la date du 21 juin 2024.

CONDAMNER, la société SARL AUX VIEUX OUTILS, au paiement des intérêts
de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation, conformément aux
dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

ORDONNER l’expulsion de la société SARL AUX VIEUX OUTILS des locaux du Bail et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNER le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la société SARL AUX VIEUX OUTILS, des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’Exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNER, la société SARL AUX VIEUX OUTILS, au paiement d’une
indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, rétroactivement à compter 2 mars
2024, équivalente, au double du montant du loyer contractuel du Bail à titre, soit à une somme de 505,23 € d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ
effectif des lieux et remise des clés au Bailleur ;

CONDAMNER la société Sarl AUX VIEUX OUTILS, à payer à Mr [O]
[E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de
procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, comprenant notamment le
coût du commandement ;

CONDAMNER la SARL AUX VIEUX OUTILS aux entiers dépens, en ce
compris les frais du commandement de payer, de dénonciation aux créanciers inscrits, et de signification de la présente assignation ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant
qu’elle est de droit.

La sarl les Vieux Outils demande quant à elle au juge des référés de :

IN LIMINE LITIS,

JUGER que le litige présente une contestation sérieuse,

DECLARER irrecevable la demande formée en référé par Monsieur [O] ;

SUR LE FOND

JUGER que le preneur justifie d’avoir réglé les loyers et charges auxquels il est redevable suivant contrat de bail commercial ;

JUGER que le bailleur n’a jamais procédé au décompte exact des provisions sur charges ni justifier des appels de provision ;

DEBOUTER Monsieur [E] [O] de l’intégralité de ses demandes de rappels de paiement de loyers et charges et de voir déclarée acquise la clause résolutoire du bail commercial conclu avec son preneur ;

RECONVENTIONNELLEMENT :

A titre principal,

JUGER que les appels de provisions sur charge non justifiées et non régularisées chaque année par le bailleur sont considérées comme étant SANS CAUSE et non justifiées ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [E] [O] à rembourser à la SARL AUX VIEUX OUTILS les provisions sur charge appelées sans cause depuis le 1er janvier 2013 à ce jour, soit la somme de 3.421,44 € ;

JUGER que le bailleur n’a jamais versé la moindre quittance de loyer, ni justificatif de charges à la SARL AUX VIEUX OUTILS ;

CONDAMNER Monsieur [E] [O], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir, d’avoir à remettre à la SARL AUX VIEUX OUTILS l’intégralité des quittances de loyers et provisions sur charges acquittés depuis le 1 er janvier 2013 au jour de l’ordonnance à venir;
ENJOINDRE pour l’avenir Monsieur [E] [O] à remettre le 5 de chaque mois à son locataire commercial les quittances acquittées du mois précédents, outre les justificatifs de charges.

A titre subsidiaire,

JUGER que les appels de provisions sur charge non justifiées et non régularisées chaque année par le bailleur sont considérées comme étant SANS CAUSE et non justifiées ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [E] [O] à rembourser à la SARL AUX VIEUX OUTILS les provisions sur charge appelées sans cause depuis le 1 er janvier 2017 à ce jour, soit la somme de 1.245,61 € ;

JUGER que le bailleur n’a jamais versé la moindre quittance de loyer, ni justificatif de charges à la SARL AUX VIEUX OUTILS ;

CONDAMNER Monsieur [E] [O], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir, d’avoir à remettre à la SARL AUX VIEUX OUTILS l’intégralité des quittances de loyers et provisions sur charges acquittés depuis le 1 er janvier 2013 au jour de l’ordonnance à venir;
ENJOINDRE pour l’avenir Monsieur [E] [O] à remettre le 5 de chaque mois à son locataire commercial les quittances acquittées du mois précédents, outre les justificatifs de charges.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser à la SARL AUX VIEUX OUTILS une indemnité de 5.000 € au titre de la procédure abusive qu’il a initié à l’encontre de son locataire commercial ;

CONDAMNER Monsieur [E] [O] à verser à la SARL AUX VIEUX OUTILS une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

CONDAMNER Monsieur [E] [O] aux entiers dépens ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Le bail commercial dont est titulaire la sarl aux Vieux Outils contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “ A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai ; resté sans effet ; le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR.” et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance.

M [O] a fait délivrer à la sarl aux Vieux Outils un commandement de payer le 2 février 2024 visant une somme globale de 1107,47 euros détaillée comme suit :
– 24/01 : 1022 ,36 euros loyers impayés suivant décompte joint au présent acte
-29/01 : coût du présent acte 85,11
soit un total de 1107,47 euros

Or, le demandeur ne verse pas le décompte détaillé contrairement à ce qui figure dans le commandement de payer. Il s’en déduit que le juge des référés n’est pas en capacité de vérifier la réalité des sommes dues alors qu’il est constant que l’imprécision du dit commandement est de nature à constituer une contestation sérieuse à l’obligation de payer les sommes visées.

De plus, la sarl défenderesse produit une copie des chèques adressés à l’agence Foncia au bailleur d’un montant de 438,56 euros sur l’année 2024 ce qui suffit à justifier du respect de son obligation à payer les loyers. Ce montant résulte en effet du dispositif du jugement prononcé le 26 octobre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Avignon.

Il s’en suit que la demande de condamnation au paiement de l’arriéré n’est pas fondée et qu’il n’est pas démontré que la clause résolutoire soit acquise. M [O] sera donc débouté de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de la sarl les Vieux Outils ;

La sarl sollicite la condamnation du demandeur à rembourser les provisions sur charge appelées sans cause depuis le 1er janvier 2013 à ce jour, soit la somme de 3.421,44 € et de le condamner sous astreinte à remettre à la SARL AUX VIEUX OUTILS l’intégralité des quittances de loyers et provisions sur charges acquittés depuis le 1er janvier 2013 au jour de l’ordonnance à venir.

Compte tenu de l’absence de décompte détaillé des sommes dues par la sarl dans le commandement de payer délivré par monsieur [O], il apparaît impossible de démontrer un lien avec les sommes visées dans la sommation de payer du 26 octobre 2021 qui comprennent des arriérés de loyer depuis 2018. La demande reconventionnelle de la sarl n’apparaît pas fondée et ce d’autant plus qu’une partie des sommes visées sont manifestement atteinte de prescription quinquennale.

Le jugement rendu le 26 octobre 2020, a en effet fixé le loyer à la somme totale de 438,56 euros et la sarl n’apparaît pas fondée à solliciter le remboursement de sommes qui excèdent ce montant. Cette demande sera donc rejetée.

En ce qui concerne le versement des quittances de loyer, le bail signé par les parties ne comporte pas l’obligation de produire cette quittance. Cette demande sera donc également rejetée.

Enfin, il est constant que si la caractérisation d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou mauvaise foi n’est plus nécessairement exigée pour condamner une partie sur le fondement de la résistance abusive, il n’en demeure pas moins que la dégénérescence en abus du droit d’ester en justice doit être qualifiée, notamment par des éléments constitutifs d’une évidente mauvaise foi, ou encore par l’absence manifeste de tout fondement. En outre, la demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive doit être rejetée lorsque, la partie qui la formule se borne à affirmer le caractère abusif de l’action.
Tel est le cas d’espèce, la sarl demanderesse ne démontrant pas l’existence de ces éléments constitutifs.

Cette demande sera également rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M [O] qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la sarl les Vieux Outils qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Constatons que la demande formée par M [O] se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse,

Déboutons M [E] [O] de l’intégralité de ses fins ; moyens et prétentions ;

Déboutons la sarl Aux Vieux Outils de ses demandes reconventionnelles ;

Condamnons M [E] [O] à payer à la sarl Aux Vieux Outils la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M [E] [O] aux entiers dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT