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L’Essentiel : Monsieur [M] [Z] a loué un appartement à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] par un contrat signé le 10 janvier 2013. Suite à des loyers impayés, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a émis un commandement de payer le 26 janvier 2024. L’assignation des locataires devant le Juge des contentieux a eu lieu, et lors de l’audience du 1er octobre 2024, la clause résolutoire a été constatée. Les locataires, absents, ont été condamnés à payer 4 318,42 € pour les arriérés, ainsi qu’une indemnité d’occupation, et à supporter les dépens de la procédure.
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Contexte du litigeMonsieur [M] [Z] a loué un appartement à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] par un contrat signé le 10 janvier 2013, avec un loyer mensuel de 614,14 € et une provision sur charges de 280 €. Suite à des loyers impayés, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, représentant les droits de Monsieur [M] [Z], a émis un commandement de payer le 26 janvier 2024. Procédures judiciairesLa SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a assigné les locataires devant le Juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés. L’audience initiale du 30 juillet 2024 a été reportée au 1er octobre 2024 après réception d’un chèque de 6 000 €, qui s’est avéré sans provision. Audiences et décisionsLors de l’audience du 1er octobre 2024, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et le paiement de 4 318,42 € pour les arriérés de loyers. Les locataires, bien que convoqués, ne se sont pas présentés. Un diagnostic social et financier a été pris en compte avant la mise en délibéré de l’affaire. Recevabilité de l’actionL’action a été jugée recevable, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS ayant notifié l’assignation à la Préfecture et saisi la commission de prévention des expulsions, conformément à la loi n°89-462. Acquisition de la clause résolutoireLa clause résolutoire du bail a été considérée comme acquise, le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois. L’expulsion des locataires a été ordonnée sans astreinte, une indemnité d’occupation étant déjà prévue. Condamnation au paiementLes locataires ont été condamnés solidairement à payer 4 318,42 € pour les arriérés de loyers, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 mars 2024, équivalente au loyer et aux charges. Demandes accessoires et dépensLes locataires ont également été condamnés à supporter les dépens, incluant le coût du commandement de payer, et à verser 1 000 € à la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Sur la recevabilité de l’actionLa recevabilité de l’action engagée par la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS repose sur le respect des dispositions légales prévues par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En effet, l’article 24 III de cette loi stipule que : « Le bailleur doit notifier au locataire, par voie électronique ou par tout autre moyen, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant d’engager une action en justice. » Dans le cas présent, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a notifié une copie de l’assignation à la Préfecture du BAS-RHIN le 12 avril 2024, conformément à cette exigence. De plus, l’article 24 II de la même loi précise que : « Le bailleur doit saisir la CCAPEX avant d’intenter une action en justice pour obtenir l’expulsion du locataire. » La société a également justifié avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 29 janvier 2024. Ainsi, l’action est déclarée recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireL’acquisition des effets de la clause résolutoire est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 26 janvier 2024, et ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 mars 2024, permettant à la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS de demander la résiliation du bail. L’expulsion de Monsieur [T] [P] et de Madame [C] [F] épouse [P] sera donc ordonnée en conséquence. Sur les demandes de condamnation au paiementConcernant les demandes de condamnation au paiement, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a produit un décompte prouvant que Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] doivent la somme de 4 318,42 €. L’article 1231-1 du Code civil précise que : « Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P], n’ayant pas comparu, n’ont pas contesté le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. De plus, ils seront également condamnés à verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 mars 2024, calculée sur la base du loyer et des charges. Sur les demandes accessoiresLes demandes accessoires concernent les dépens et les frais de justice. Selon l’article 696 du Code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens. » Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P], en tant que parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, y compris le coût du commandement de payer. En outre, l’article 700 du Code de procédure civile stipule que : « La partie qui gagne le procès peut demander à l’autre partie le remboursement des frais qu’elle a engagés pour sa défense. » Ainsi, ils seront condamnés à verser 1 000 € à la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS au titre de l’article 700, en raison des démarches judiciaires effectuées. La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. |
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/00543 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2W
Minute n°530
copie le 19 novembre 2024
à la Préfecture
copie exécutoire le 19 novembre
2024 à :
– Me Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER
– M. [T] [P]
– Mme [C] [F] Epouse [P]
pièces retournées
le 19 novembre 2024
Me Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU
19 NOVEMBRE 2024
PARTIE DEMANDERESSE :
S.A.R.L. IMMOBILIERE FRANCE REGIONS
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°520 626 128
ayant son siège social 17 rue du Vieux Marché aux Grains
67000 STRASBOURG
représentée par Me Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Hugo DA COSTA, avocat au barreau de STRASBOURG
PARTIES DEFENDERESSES :
Monsieur [T] [P]
demeurant 16 A rue du Canal 67201 ECKBOLSHEIM
non comparant et non représenté
Madame [C] [F] épouse [P]
demeurant 16 A rue du Canal 67201 ECKBOLSHEIM
non comparante et non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 01 Octobre 2024
ORDONNANCE :
Réputée contradictoire rendue en premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Monsieur [M] [Z] a donné à bail à Monsieur [T] [P] et à Madame [C] [F] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé au 16 A, Rue du Canal à 67 201 ECKBOLSHEIM (1er étage), par contrat du 10 janvier 2013, pour un loyer mensuel de 614,14 € et 280 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS (ci-après la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS), venant aux droits de Monsieur [M] [Z], a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024.
La SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS a ensuite fait assigner Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juillet 2024 et a été renvoyée à l’audience du 1er octobre 2024 dans la mesure où un chèque de 6 000 € avait été reçu par la société bailleresse.
A l’audience du 1er octobre 2024, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande :
De constater l’acquisition de la clause résolutoire ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] et de Madame [C] [F] épouse [P], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;De condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] au paiement de la somme de 4 318,42 € au titre des arriérés de loyers et de charges ;De condamner Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] solidairement au paiement d’une indemnité journalière d’occupation de 29,39 €, et ce à compter du 26 mars 2024 ;De les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 176,05 €.
Le Conseil de la société bailleresse précise que le chèque de 6 000 € qui avait été adressé était sans provision.
Bien que convoqués par actes de Commissaire de justice signifiés le 11 avril 2024, par dépôt à l’Étude, et avisés de la date de renvoi par le Greffe, Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] ne sont ni présents ni représentés.
Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
SUR LA RÉSILIATION
– Sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
– Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 10 janvier 2013 contient une clause résolutoire (article 2.11 page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 588,26 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.
L’expulsion de Monsieur [T] [P] et de Madame [C] [F] épouse [P] sera ordonnée en conséquence.
Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L 421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
La SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] restent devoir la somme de 4 318,42 € à la date du 26 mars 2024.
Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 4 318,42 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2013 entre Monsieur [M] [Z], aux droits duquel intervient la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, et Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 16 A, Rue du Canal à 67 201 ECKBOLSHEIM (1er étage) sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [P] et à Madame [C] [F] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, venant aux droits de Monsieur [M] [Z], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] solidairement à verser à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, venant aux droits de Monsieur [M] [Z], à titre provisionnel la somme de 4 318,42 € (décompte arrêté au 26 mars 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] solidairement à payer à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, venant aux droits de Monsieur [M] [Z], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;
DEBOUTONS la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, venant aux droits de Monsieur [M] [Z], du surplus de ses demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] in solidum à verser à la société à responsabilité limitée IMMOBILIERE FRANCE REGIONS, venant aux droits de Monsieur [M] [Z], une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [P] et Madame [C] [F] épouse [P] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.
Le Greffier Le Juge
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