N° RG 23/01740 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFVE
du 19 Novembre 2024

N° de minute

affaire : S.C.I. ANTHELMA
c/ S.A.S. IKB

Grosse délivrée

à Me GAYETTI

Expédition délivrée

à Me LEPORATI

le
l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Septembre 2023 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. ANTHELMA
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. IKB
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024.

Suivant acte sous seing privé en date du 9 décembre 2016, la SCI ANTHELMA a donné à bail commercial à la SARL l’ESCAPADE aux droits de laquelle vient la SAS IKB des locaux commerciaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30 000 euros payable par trimestre, hors taxes, charges et impôts fonciers.

Le 7 juillet 2023, la SCI ANTHELMA a fait délivrer à la SAS IKB un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, la SCI ANTHELMA a fait assigner la SAS IKB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SCI ANTHELMA, représentée par son conseil, sollicite au terme de ses conclusions reprises à l’audience de :
constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire au 7 août 2023,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation mensuelle de 3288,42 euros ( 9865,25 euros/3mois ) outre une provision sur charges mensuelles de 244,67 euros (734/3) soit la somme totale de 3533,09 euros par mois à compter du 1er avril 2024 indexée annuellement conformément aux stipulations contractuelles augmentées de la régularisation des charges à venir jusqu’à la libération des lieux,la condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de greffe du tribunal de commerce et des frais de dénonces aux créanciers inscrits,à titre subsidiaire, débouter la société défenderesse de sa demande de réduction du montant de la clause pénale,la condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de greffe du tribunal de commerce et des frais de dénonces aux créanciers inscrits.
Elle expose que la SAS IKB était redevable lors de son assignation d’un arriéré locatif de 9722,50 euros, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a pris effet et que postérieurement, elle a effectué différents virements ayant apuré la dette, cette dernière étant à jour du paiement de ses loyers et charges à ce jour. Elle ajoute qu’elle a communiqué son attestation d’assurance mais plusieurs mois après l’expiration du délai prévu par le commandement, que la clause résolutoire a pris effet et qu’une procédure est actuellement pendante au fond devant le tribunal judiciaire car les lieux ne sont pas exploités conformément à la destination du bail. Elle soutient ainsi que nonobstant la régularisation à ce jour de la dette locative et de la production tardive de l’attestation d’assurance, elle est en droit de solliciter la résiliation du bail et son expulsion, que la clause pénale était justifiée au regard du retard de paiement des loyers et des charges à leur date d’exigibilité et qu’il appartient au juge d’apprécier sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de demande de délais.

La SAS IKB représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :
– de constater qu’elle a intégralement réglé les arriérés de loyer de charges et qu’elle est en avance de 1760.68 euros sur le second trimestre 2024,
– de minorer la clause pénale à de plus justes proportions,
– de lui accorder des délais rétroactifs de paiement compte tenu des paiements effectués,
– d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
– de rejeter les demandes de la bailleresse,
– de minorer à de plus justes proportions la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Elle expose être de bonne foi, s’efforcer depuis le début d’apurer la dette locative, être à jour du paiement de ses loyers et de ses charges et être bien fondée à solliciter rétroactivement des délais le paiement et la suspension des effets la clause résolutoire car elle n’est redevable d’aucune dette et ce afin de poursuivre le bail. Elle ajoute qu’elle exerce une activité de restauration et de bar, que le secteur a été impacté pendant la crise du Covid et qu’elle subit depuis de nombreux mois des travaux d’ampleur qui impactent son activité. Elle ajoute être en avance du règlement de ses loyers du second trimestre pour la somme de 1760,68 euros, avoir transmis son attestation d’assurance et être bien fondée à solliciter la suspension la clause résolutoire. Elle ajoute que le décompte fait état d’une clause pénale d’un montant de 1423,72 euros qui devra être minorée en l’état de ces éléments.

Par actes des 25 septembre 2023, la bailleresse a dénoncé l’assignation à la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, à la SAS KRONENBOURG et à la société DISTRIBUTION AZUREENNE DE BOISSONS créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, afin de voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce, au vu de l’état des inscriptions.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI ANTHELMA verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI ANTHELMA par acte de commissaire de justice le 7 juillet 2023, à la SAS IKB, visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 14 237.24 euros et aux fins de justifier d’une assurance locative, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que de la société défenderesse a apuré intégralement l’arriéré locatif au 28 décembre 2023 et qu’elle a repris le paiement de ses loyers de sorte qu’à ce jour elle n’est redevable d’aucune somme ainsi que le démontre le décompte actualisé versé par la bailleresse établissant que le loyer trimestriel du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 a été réglé et que le compte de la société défenderesse est créditeur de la somme de 1760,58 euros.

La société défenderesse justifie en outre avoir adressé à la bailleresse une attestation d’assurance démontrant qu’elle est bien assurée jusqu’au 1er janvier 2025 .

La SAS IKB sollicite des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire

Il convient de considérer que le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, ne saurait sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article L145-41 du code de commerce, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette et avait pu se voir octroyer des délais.

Dès lors, au vu de la régularisation intégrale de l’arriéré locatif, de la reprise du paiement des loyers et de la transmission de l’attestation d’assurance, intervenues avant l’audience il convient de faire droit à la demande de la société défenderesse et de lui accorder des délais de paiement rétroactifs au 28 décembre 2023 et de considérer en conséquence que la clause résolutoire n’a pas produit effet.

En conséquence, les demandes de la société demanderesse aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et condamnation de la société défenderesse au paiement d’indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur la clause pénale :

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion que l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Le contrat de bail prévoit que dans le cas où le loyer, les charges ou l’indemnité d’occupation ne seraient pas payés à l’échéance, les sommes dues seront majorées de plein droit et forfaitairement de 10% dans le cas où le bailleur aurait dû délivrer un commandement pour en obtenir le règlement et ce à dater de la notification.

Au jour du commandement de payer, la SAS IKB était bien redevable d’un arriéré locatif de 14 237.24 euros, de sorte que la clause pénale réclamée par la SCI ANTHELMA de 1423.72 euros représentant 10% de cette somme, était justifiée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de réduire le montant de 1423.72 euros porté au débit du compte de la locataire au titre de la clause pénale, au vu des termes du bail, des paiements déjà effectués par la SCI IKB et de l’arriéré qui était due par cette dernière lors de la délivrance de l’assignation .

La demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI ANTHELMA, qui était bien créancière d’un arriéré locatif lors de la délivrance de son assignation, la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IKB sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et les frais de transmission de l’acte des inscriptions et privilèges du greffe du tribunal de commerce.

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

ACCORDONS à la SAS IKB des délais de paiement rétroactifs au 28 décembre 2023 ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire prévue au bail conclu entre la SAS IKB et la SCI ANTHELMA et visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas produit effet ;

RJETONS en conséquence les demandes de la SCI ANTHELMA aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation de la SAS IKB à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle;

REJETONS la demande de réduction du montant de la clause pénale de 1423,72 euros de la SAS IKB ;

CONDAMNONS la SAS IKB à payer à la société civile ANTHELMA la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS IKB aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 et de l’état des inscriptions et privilèges du greffe ;

DECLARONS la décision opposable à la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, à la SAS KRONENBOURG et à la société DISTRIBUTION AZUREENNE DE BOISSONS créanciers inscrits ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES