TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. LES TROIS ILES
immatriculée au RCS de PARIs sous le numéro 4488 944 919
dont le siège social est sis 46-48 rue Bichat – 75010 PARIS

représentée par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0750

DEFENDERESSE

S. A. S. B2 DENTAL
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 822 880 902
dont le siège social est sis 23 B rue Barthélémy Danjou – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT et pour significat dans les lieux loués sis 121-125 rue du Maréchal Leclerc – 94410 SAINT MAURICE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mai 2017, la S.C.I. LES TROIS ILES a donné à bail commercial à la S.A.S. B2 DENTAL des locaux situés 121-125 rue du Maréchal Leclerc, lot 1005, à SAINT MAURICE (94410), moyennant un loyer annuel de 30 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. LES TROIS ILES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 à la S.A.S. B2 DENTAL pour une somme de 18 446,56 € au titre de l’arriéré locatif au 4 mars 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la S.C.I. LES TROIS ILES a fait assigner la S.A.S. B2 DENTAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 19 avril 2024,
– constater en conséquence, la réalisation dudit bail à compter de cette date,
– rejeter le cas échéant toute demande de délai qui pourrait être formulée par la défenderesse,
– ordonner l’expulsion sous un mois de la S.A.S. B2 DENTAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner la S.A.S. B2 DENTAL à payer à la S.C.I. LES TROIS ILES la somme provisionnelle de 14 781,07 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 juin 2024 outre une somme de 1 478,81 € au titre de la clause pénale,
– dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ces intérêts se capitalisant au bout d’une année,
– condamner la S.A.S. B2 DENTAL au paiement d’une somme égale à une fois et demi le montant du dernier loyer indexé à laquelle s’ajouteront les charges, outre les taxes éventuelles à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,
– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civile d’exécution,
– condamner la S.A.S. B2 DENTAL au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
– rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de plein droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 10 octobre 2024, la S.C.I. LES TROIS ILES, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. B2 DENTAL n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. LES TROIS ILES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 18 446,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. B2 DENTAL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. B2 DENTAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à une fois et demi double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. LES TROIS ILES, l’obligation de la S.A.S. B2 DENTAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 400,46 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. B2 DENTAL, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024.

En effet, la somme de 1380,61 euros demandée au titre de la clause pénale le 21 février 2024 a été déduite car celle-ci est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 24 juillet 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. B2 DENTAL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. B2 DENTAL ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. LES TROIS ILES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. B2 DENTAL et de tout occupant de son chef des lieux situés 121-125 rue du Maréchal Leclerc, lot 1005, à SAINT MAURICE (94410) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. B2 DENTAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. B2 DENTAL à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. B2 DENTAL à payer à la S.C.I. LES TROIS ILES la somme de 13 400,46 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 24 juillet 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.S. B2 DENTAL aux entiers dépens,

CONDAMNONS la S.A.S. B2 DENTAL à payer à la S.C.I. LES TROIS ILES la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,