L’immeuble situé à [Adresse 1] à [Localité 4] est régi par un règlement de copropriété datant de 1952. M. et Mme [M], propriétaires du lot n°133, ont signalé une dégradation de la toiture, demandant des travaux au syndic, qui a rejeté leur demande. Après avoir relancé le syndic, ils ont demandé l’autorisation de réaliser les travaux à leurs frais, tout en contestation de la clause les obligeant à supporter les coûts. Lors de l’assemblée générale, une résolution a autorisé les travaux, mais le tribunal a déclaré non écrite la clause litigieuse, condamnant le syndicat des copropriétaires aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article 7 du règlement de copropriété concernant les charges individuelles ?

L’article 7 du règlement de copropriété stipule que « chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement s’il devient nécessaire de tout ce qui constitue partie privée suivant la définition qui en a été donnée, article 2, y compris bien entendu ce qui concerne les garde corps, barres d’appui des fenêtres, les balustrades, et barres d’appui des balcons, les persiennes, volets, jalousies, abats jours de ses locaux. »

Cet article précise que les copropriétaires sont responsables des réparations et de l’entretien de leurs parties privatives. Toutefois, il est important de noter que la clause en question, qui impose au propriétaire du lot n°100 de supporter seul les travaux de réfection de la toiture, a été contestée par M. et Mme [M].

Ils soutiennent que cette clause crée une partie commune spéciale, ce qui n’est pas conforme à la définition des parties communes et privatives selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article 2 définit les parties privatives comme celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que l’article 3 énonce que les parties communes sont celles affectées à l’usage de tous les copropriétaires.

Ainsi, la question de la validité de cette clause est centrale dans le litige, car elle pourrait être considérée comme non écrite si elle ne respecte pas les dispositions légales.

Comment la loi du 10 juillet 1965 encadre-t-elle la répartition des charges dans une copropriété ?

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »

Cela signifie que les charges doivent être réparties en fonction de l’utilité qu’elles représentent pour chaque copropriétaire. En l’espèce, M. et Mme [M] soutiennent que la réfection de la toiture, bien qu’imposée par le règlement de copropriété, doit être considérée comme une charge commune, car elle bénéficie à l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux des autres lots situés dans le bâtiment K.

L’article 43 de la même loi stipule que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » Cela signifie que si une clause du règlement de copropriété est contraire à ces dispositions, elle peut être déclarée non écrite par le tribunal.

Dans ce contexte, la répartition des charges doit être conforme à la loi, et toute clause qui impose une charge disproportionnée ou injustifiée à un copropriétaire peut être contestée.

Quelles sont les implications de la gestion d’affaires selon le Code civil dans le cadre de ce litige ?

L’article 1301 du Code civil stipule que « celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire. »

Dans le cadre de ce litige, M. et Mme [M] ont tenté de faire valoir que les travaux de réfection de la toiture, qu’ils ont réalisés, constituaient une gestion d’affaires, car ils ont été effectués dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. Cependant, le tribunal a constaté que les conditions de la gestion d’affaires n’étaient pas remplies, car le syndicat des copropriétaires avait été informé des travaux et avait même donné son accord, mais uniquement sous la condition que les frais soient à la charge de M. et Mme [M].

L’article 1302-1 précise que « celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant. » Cela implique que si les travaux avaient été réalisés à l’insu du syndicat, ce dernier aurait été tenu de rembourser les frais engagés. Toutefois, dans ce cas, le syndicat avait clairement manifesté son refus de prendre en charge les coûts, ce qui a conduit à la décision de débouter M. et Mme [M] de leur demande de remboursement.

Ainsi, la gestion d’affaires ne peut pas être invoquée pour contourner les décisions de l’assemblée générale, et les copropriétaires doivent respecter les modalités de prise en charge des charges telles que définies dans le règlement de copropriété et la loi.