Madame [J] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] sont en litige avec le Syndicat des copropriétaires de leur immeuble, représenté par la SAS GESPAC IMMOBILIER, pour des charges impayées. Le tribunal a été saisi pour un montant total de 10.249,14 €, incluant des charges, des frais de recouvrement et des dommages et intérêts pour résistance abusive. Après examen, le tribunal a justifié les charges, mais a retiré un solde non justifié. Il a condamné les défendeurs à verser 2.000 € pour résistance abusive et a ordonné le paiement des dépens, totalisant 1.674 €.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de l’utilité des services et équipements communs pour son lot.

Il est également important de noter que les comptes doivent être approuvés par l’assemblée générale pour que les charges soient exigibles. Dans le cas présent, les comptes des années 2021 et 2022 ont été approuvés, rendant les charges exigibles.

Quels sont les frais imputables au copropriétaire défaillant selon la loi ?

L’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant, à condition qu’ils soient justifiés et nécessaires.

Dans cette affaire, le tribunal a rejeté la demande de remboursement des frais de recouvrement, considérant que les frais réclamés ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil stipule que :

« Le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Pour obtenir des dommages et intérêts, il faut prouver que le débiteur a agi de mauvaise foi et que cela a causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les défendeurs avaient des manquements répétés qui mettaient en difficulté la copropriété, justifiant ainsi la condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Quelles sont les conséquences de la non-comparution d’un défendeur en matière civile ?

L’article 472 du Code de procédure civile précise que :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que si un défendeur ne se présente pas, le tribunal peut statuer sur la demande du demandeur, mais uniquement si celle-ci est jugée régulière et fondée.

Dans cette affaire, les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision a été réputée contradictoire, ce qui a permis au tribunal de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires.