Monsieur [D] [O], propriétaire dans la copropriété de [Adresse 7], a reçu une mise en demeure pour charges impayées le 16 mai 2024. Le 30 juillet, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure judiciaire pour récupérer 3 561,55 euros. Lors de l’audience du 16 octobre, Monsieur [D] [O] n’a pas comparu. Le tribunal a reconnu la créance, la réduisant à 2 554,45 euros, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts, faute de preuve de préjudice. Finalement, Monsieur [D] [O] a été condamné à payer cette somme, ainsi que des intérêts et des dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété, ce qui inclut les charges pour l’entretien et la conservation des parties communes.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des sommes dues après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.

Quelles sont les modalités de recouvrement des créances dues par un copropriétaire ?

Les modalités de recouvrement des créances dues par un copropriétaire sont spécifiées dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que tous les frais engagés pour le recouvrement des créances, y compris les frais de mise en demeure et les frais d’huissier, peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont énoncées dans l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans le cas présent, bien que le défaut de paiement soit avéré, il n’a pas été démontré qu’il y avait un préjudice distinct causé par la mauvaise foi du débiteur.

Ainsi, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts, car aucun élément ne prouvait la mauvaise foi de Monsieur [D] [O] dans sa carence de paiement.