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L’Essentiel : M. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] sont assignés par le syndicat des copropriétaires pour charges impayées, totalisant 2 425,43 euros. Malgré des relances, les paiements n’ont pas été effectués, entraînant des difficultés pour le syndicat. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, les défendeurs ne se présentent pas. Le tribunal, statuant en leur absence, confirme leur obligation de paiement. Les intérêts sont fixés à partir des mises en demeure, mais les demandes de frais de recouvrement et de dommages-intérêts sont rejetées. M. et Mme [J] sont condamnés aux dépens et à verser 500 euros selon l’article 700.
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Exposé du litigeM. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] sont propriétaires d’un lot dans un immeuble en copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts. Malgré des relances, les charges demeurent impayées, entraînant des difficultés de gestion pour le syndicat. Actualisation des demandesLe syndicat a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété, portant la somme due à 2 425,43 euros. Il a également modifié ses demandes concernant les dommages-intérêts et les frais de recouvrement. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024, mais M. et Mme [J] n’ont pas comparu. Motifs de la décisionLe tribunal a statué sur le fond malgré l’absence des défendeurs. Selon la loi, les copropriétaires doivent participer au paiement des charges. Le syndicat a fourni des preuves de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [J] et des comptes approuvés par l’assemblée générale. En conséquence, M. et Mme [J] ont été condamnés à verser la somme de 2 425,43 euros. Intérêts et capitalisationLes intérêts au taux légal ont été fixés à partir de différentes dates de mise en demeure. La capitalisation des intérêts a été accordée conformément à la loi. Frais de recouvrementLe tribunal a rejeté la demande du syndicat concernant les frais de recouvrement, n’ayant pas prouvé que ces frais étaient justifiés et postérieurs à une mise en demeure. Dommages et intérêtsLa demande de dommages-intérêts a également été rejetée, le syndicat n’ayant pas démontré de mauvaise foi ou de préjudice distinct du retard de paiement. Demandes accessoiresM. et Mme [J] ont été condamnés aux dépens et à verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également contribuer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales. De plus, ils doivent verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Ainsi, chaque copropriétaire a l’obligation de s’acquitter des charges qui lui incombent, en fonction de la quote-part de son lot dans la copropriété. Comment se détermine la créance du syndicat des copropriétaires ?La créance du syndicat des copropriétaires se détermine en fonction de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les comptes présentés par le syndic doivent être approuvés par l’assemblée générale, et en l’absence de recours formé dans le délai légal, l’obligation de paiement des charges devient exigible. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des procès-verbaux d’assemblée générale qui attestent de l’approbation des comptes pour les exercices concernés, ce qui rend la créance des charges de copropriété due et exigible. Quels sont les droits du syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?En cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut exercer plusieurs droits, notamment en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. » Cela signifie que le syndicat peut demander le remboursement des frais engagés pour le recouvrement des charges dues, à condition de justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement, le créancier doit prouver que le débiteur a agi de mauvaise foi et que ce retard a causé un préjudice distinct. L’article 1231-6 du code civil précise que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. » De plus, l’article 1240 du même code indique que : « Toute faute qui cause un préjudice à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi de M. et Mme [J] ni un préjudice distinct du retard de paiement, ce qui a conduit à un rejet de sa demande en dommages et intérêts. Quelles sont les conséquences de la non-comparution des défendeurs ?La non-comparution des défendeurs a des conséquences sur le déroulement de la procédure. Selon l’article 472 du code de procédure civile : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Ainsi, même en l’absence des défendeurs, le tribunal peut examiner les demandes du syndicat des copropriétaires et rendre une décision sur le fondement des éléments présentés. Dans ce cas, le tribunal a statué sur la base des conclusions et des pièces fournies par le syndicat, ce qui a conduit à une condamnation des défendeurs au paiement des charges dues. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [J]
Madame [C] [S] épouse [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître AUDINEAU GUITTON
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/03119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BPK
N° MINUTE : 2 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 31 décembre 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]
Représenté par son Syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE – [Adresse 2]
représentée par Maître AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D502
DÉFENDEURS
Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [S] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 octobre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 décembre 2024 prorogé du 17 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 31 décembre 2024
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BPK
M. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] sont propriétaires du lot n°19 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Par actes de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
1 373,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2024,420 euros au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 337,72 euros, du 6 septembre 2023 sur la somme de 883,28 euros, et de l’assignation pour le surplus,avec capitalisation des intérêts,3 300 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
Par actes de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait signifier ses conclusions aux défendeurs, aux termes desquelles il :
actualise sa créance au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 à la somme de 2 425,43 euros,avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 337,72 euros, du 6 septembre 2023 sur la somme de 883,28 euros, du 6 mai 2024 sur la somme de 1 793,02 euros, et de la signification des conclusions pour le surplus,réduit sa demande au titre des dommages-intérêts à la somme de 2 200 euros,augmente sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 800 euros.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 octobre 2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées.
Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. et Mme [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires signifiées et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [J] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°19 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4],les appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,le compte de charges couvrant la période du 15 décembre 2021 au 1er octobre 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 19 juin 2021, 31 mai 2022, 6 septembre 2023 et 9 avril 2024 ayant notamment :◦
approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, 2024, 2025,◦décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement porte rez de chaussée cour et mise en peinture, ventilation des caves, réfection de la porte rue.
Au vu des pièces produites, M. et Mme [J] sont redevables, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 425,43? euros, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024. Ils seront solidairement condamnés à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 24 mars 2023 date de réception de la première mise en demeure sur la somme de 337,72 euros y étant visée, du 9 septembre 2023 date de réception de la seconde mise en demeure sur la somme de 883,28 euros y étant visée, du 6 mai 2024 sur la somme de 1 793,02 euros, et du 3 octobre 2024 date de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 420 euros se décomposant comme suit :
120 euros pour les frais de deux mises en demeure par le syndic en date des 20 mars 2023 et 6 septembre 2023,300 euros pour les honoraires de transmission du dossier à l’avocat en date du 21 décembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, les courriers de relance et la remise du dossier à l’avocat constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. et Mme [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Condamnés aux dépens, M. et Mme [J] devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 2 425,43? euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 337,72 euros, du 9 septembre 2023 sur la somme de 883,28 euros, du 6 mai 2024 sur la somme de 1 793,02 euros, et du 3 octobre 2024 pour le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais nécessaires,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [C] [S] épouse [J] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le Président
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