COUR D’APPEL DE LYON

JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT

ORDONNANCE DE REFERE

DU 23 Décembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son Syndic en exercice la SASU CITYA VENDOME LUMIERE représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 7]

avocat postulant : la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON (toque 475)

avocat plaidant : Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON (toque 332)

DEFENDERESSE :

S.C.I. YENGOYAN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Elisa GEYMONATsubstituant Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON (toque 1787)

Audience de plaidoiries du 09 Décembre 2024

DEBATS : audience publique du 09 Décembre 2024 tenue par Pierre BARDOUX, Conseiller à la cour d’appel de Lyon, délégataire du Premier Président dans les fonctions qui lui sont spécialement attribuées selon ordonnance du 2 septembre 2024, assistée de Sylvie NICOT, Greffier.

ORDONNANCE : contradictoire

prononcée le 23 Décembre 2024 par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

signée par Pierre BARDOUX, Conseiller et Sylvie NICOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. Yengoyan, propriétaire d’un local commercial situé au sein de l’ensemble immobilier sis dans la copropriété du [Adresse 3], l’a donné à bail commercial à la société VT Sports, par acte notarié du 31 juillet 2020.

En avril 2021, le mur séparant la copropriété sise [Adresse 3] de la copropriété voisine, s’est effondré et un arrêté de péril a été pris le 30 avril 2021.

Déplorant l’absence d’engagement de travaux par la copropriété et par acte du 17 janvier 2024, la SCI Yengoyan a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon qui par ordonnance réputée contradictoire a notamment :

– condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise des désordres du mur pignon préconisés par Ia société Pexin en page 9 de son rapport du 23 janvier 2023, dans un délai de trois mois à compter de la signification, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 100 € par jour de retard pendant une durée de trois mois,

– condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Yengoyan une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices d’un montant de 10 658,66 €,

– condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la SCI Yengoyan la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 18 juin 2024.

Par assignation en référé délivrée le 15 juillet 2024, il a saisi le premier président afin d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire et la condamnation de la SCI Yengoyan à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 9 décembre 2024 devant le délégué du premier président, les parties, régulièrement représentées, s’en sont remises à leurs écritures, qu’elles ont soutenues oralement.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires soutient au visa de l’article 514-3 du Code de procédure civile l’existence de moyens sérieux de réformation tenant à ce que la présentation faite par la SCI Yengoyan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon est contraire à la réalité, car seul le fait du tiers est à l’origine du sinistre subi.

Il prétend que l’exécution provisoire de ce jugement va entraîner des conséquences manifestement excessives en ce que les impayés de charges de copropriété antérieurs de la SCI Yengoyan l’ont conduit à connaître des exercices déficitaires et à ne pas pouvoir faire face à ses factures. Il indique qu’il est peu probable que la SCI Yengoyan soit en mesure de payer sa quote-part des condamnations

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe par RPVA le 5 décembre 2024, la SCI Yengoyan demande au délégué du premier président de :

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

– juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il existerait un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance, ni que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Elle expose qu’en dépit du caractère urgent des travaux résultant de l’effondrement du mur, ceux-ci n’ont toujours pas été réalisés par la partie adverse, occasionnant un trouble manifestement illicite alors que la copropriété a l’obligation d’entretenir les parties communes qui comprennent les murs porteurs sur lesquels elle ne peut se charger des travaux.

Elle ajoute que les dégradations ne permettent pas à son locataire de jouir pleinement des lieux loués, ce qui l’a amenée à lui consentir une franchise de loyer occasionnant un manque à gagner chiffré à 21 317,32 € au 17 janvier 2024.

Enfin, elle conteste être débitrice d’un arriéré de charges de copropriété, invoqué par le syndicat des copropriétaires pour justifier de conséquences manifestement excessives à l’exécution provisoire de la décision.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires se prévaut de conséquences manifestement excessives qu’aurait pour lui l’exécution de l’ordonnance de référé, mais manifeste sa mauvaise foi en précisant simultanément dans son assignation que l’exécution de cette décision pèse sur la société Yengoyan, par application de la détermination de la répartition des tantièmes de propriété.

Elle en conclut que l’inexécution de la décision aurait des conséquences manifestement excessives pour elle.

Dans ses conclusions déposées au greffe par RPVA le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires maintient les demandes contenues dans son assignation.

Il fait valoir que la SCI Yengoyan travestit les termes du rapport du cabinet Pexin et qu’en réalité le désordre recensé est sans gravité et que le compte copropriétaire de cette SCI est toujours débiteur de la somme de 2 673,42 €.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties, à la décision déférée, aux conclusions régulièrement déposées et ci-dessus visées, comme pour l’exposé des moyens à l’énoncé qui en sera fait ci-dessous dans les motifs.

Attendu que l’exécution provisoire de droit dont est assortie l’ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lyon ne peut être arrêtée, que conformément aux dispositions de l’article 514-3 du Code de procédure civile, et lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; que ces deux conditions sont cumulatives ;

Attendu que les parties s’opposent d’abord sur l’effective exécution dès la fin de l’année 2023 des travaux ordonnés par le juge des référés, suivant les préconisations du cabinet Pexin, le syndicat des copropriétaires fournissant des réels éléments de conviction en ce sens et la SCI Yengoyan se limitant à la contester ;

Attendu que cette discorde ne peut conduire à retenir l’évidence d’une exécution réalisée à tout le moins dans la totalité des préconisations de la société Pexin, mais le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer des quelconques conséquences manifestement excessives susceptibles de résulter du maintien de l’exécution provisoire concernant ce chef du dispositif de l’ordonnance de référé du 30 avril 2024 ; que d’ailleurs l’argumentation concernant ces conséquences ne porte que sur la provision allouée par le juge des référés ;

Attendu que le moyen sérieux visé par l’article 514-3 du Code de procédure civile ne relève pas d’une simple affirmation ni de la seule reprise des arguments développés en première instance ; qu’en d’autres termes un moyen sérieux est un moyen suffisamment consistant pour mériter d’être allégué ou soutenu, pris en considération et avoir des chances d’être retenu après discussion et réflexion et qui doit en tout état de cause conduire à l’annulation ou à la réformation ;

Que l’absence de pouvoir juridictionnel du premier président pour déterminer les chances de succès de l’appel doit le conduire à ne retenir un moyen que s’il repose sur une base factuelle évidente ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient que sa responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée dans la survenance du sinistre ayant conduit d’une part aux désordres dénoncés par la SCI Yengoyan sur la copropriété elle-même, comme à la mise en oeuvre de mesures de sécurité et d’étanchéité dans l’attente des diagnostics et des travaux de reprise ;

Qu’il fait valoir sans être véritablement contesté que l’origine du sinistre provient d’un mur séparatif avec la copropriété voisine de l’immeuble du [Adresse 1], mur qui est distributivement considéré par les parties comme étant mitoyen ou propriété de la copropriété du [Adresse 3] pour la SCI Yengoyan et comme seule propriété de la copropriété du [Adresse 1] concernant la partie qui s’est effondrée selon la demanderesse ;

Attendu que la SCI Yengoyan ne manque pas de se contredire sur ce point car, après avoir soutenu dans son assignation du 17 janvier 2024 et fait retenir par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon que «le mur touché est une partie commune», elle fait valoir son absence de certitude dans le cadre du présent référé en relevant «si le dommage résulte de la chute du mur séparatif de la copropriété voisine (mur dont il n’est d’ailleurs pas rapporté la preuve qu’il n’est pas mitoyen)» ;

Attendu que s’agissant des provisions sollicitées du juge des référés, il est relevé la particulière mauvaise foi de la SCI Yengoyan lorsqu’elle affirme dans ses dernières écritures que ce juge a fait droit à sa demande concernant une avance de la somme de 2 700 €, coût de l’intervention de la société Pexin, la simple lecture de sa décision avérant le contraire ;

Que concernant celle qui a été allouée, il est relevé qu’elle concerne une franchise de loyers concédée par la SCI Yengoyan à sa locataire la société VT Sports pour une période s’échelonnant du 1er juin 2021 au 28 février 2023, concernant les troubles de jouissance consécutifs à des «désordres d’ordre structurel au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] et notamment dans le local appartenant à la SCI Yengoyan, donné à bail à la société VT Sports» (protocole entre ces dernières du 31 mars 2023) ;

Attendu que comme l’a relevé le syndicat des copropriétaires demandeur, il ressort des investigations de la société Pexin, du cabinet Elex intervenu dans le cadre amiable entre les assureurs des deux copropriétés à la demande de l’assureur de la copropriété [Adresse 3], que :

– le diagnostic structurel de la société Pexin, destiné à évaluer tant les conséquences du sinistre consécutif à l’effondrement du mur entre les deux copropriétés, que l’existence d’une vétusté des ouvrages dépendant de la copropriété du [Adresse 3], a conduit à des sondages mais n’a pas objectivé la vétusté de la structure des ouvrages de cette copropriété, ses seules préconisations concernant le mur qui s’est effondré,

– le cabinet Elex intervenu auparavant en octobre et novembre 2021 avec un rapport du 2 mai 2022 au contradictoire de la société VT Sports, faisant état de ce que «la propriété du mur, pour la partie haute qui a été démontée n’a pas été discutée, elle est celle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]», que le bas de ce mur «pourrait être mitoyen» et relatant les effets de l’arrêté de péril concernant les mesures de confortement et d’étanchéité comme la fermeture d’une partie des locaux loués ;

Attendu que ces éléments tels que mis en avant par le syndicat des copropriétaires sont clairement de nature à rendre sérieux son moyen de réformation fondé sur le fait exclusif du tiers de nature à rendre sérieusement contestable l’appréciation par le juge des référés de la responsabilité présumée de la copropriété ; qu’aucune évidence de l’existence de désordres ou non conformités des parties communes de la copropriété antérieures au sinistre concerné ne s’évince des pièces du dossier ;

Attendu que s’agissant ensuite de l’existence de conséquences manifestement excessives exigées par l’article 514-3 du Code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’il appartient seulement au premier président de prendre en compte les risques générés par la mise à exécution de la décision rendue en fonction des facultés de remboursement de l’intimé si la décision était infirmée, mais également de la situation personnelle et financière du débiteur ;

Qu’en outre, le caractère manifestement excessif des conséquences de la décision rendue ne saurait exclusivement résulter de celles inhérentes à la mise à exécution d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent ou d’une décision ordonnant une obligation de faire, mais ces conséquences doivent présenter un caractère disproportionné ou irréversible ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient se trouver dans une situation financière délicate, qui est dite comme ne lui permettant pas de faire face au paiement des sommes allouées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, à raison notamment d’impayés par les copropriétaires, en particulier par la SCI Yengoyan, de leurs charges de copropriété ;

Qu’il indique avoir auparavant été obligé à se soumettre au régime des copropriétés en difficulté issu de l’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 et que le maintien de l’exécution provisoire va le conduire à devoir s’y trouver à nouveau soumis en l’état de la balance débitrice d’environ 50 % du budget de l’immeuble ;

Qu’il fait valoir que les comptes de l’immeuble montraient à la fin de l’exercice 2023 un solde négatif de 10 314,73 € et au 4 juillet 2024 un déficit de 5 542,70 € et que la SCI Yengoyan représente 542 /1000èmes de la masse générale de l’immeuble alors que la couverture de ses condamnations repose majoritairement sur la participation de ce copropriétaire ;

Attendu qu’il doit être relevé qu’il n’appartient pas au délégué du premier président de faire le compte entre les parties s’agissant du paiement intégral ou de l’absence de paiement intégral des charges de copropriété exigibles ;

Attendu que si la SCI Yengoyan relève avec pertinence que l’impossibilité de payer les condamnations assorties de l’exécution provisoire ne constitue pas un critère autonome de l’arrêt de l’exécution provisoire, elle n’est pas fondée à soutenir que les difficultés récurrentes de la copropriété à faire face à ses charges normales ou exceptionnelles, non véritablement discutées en ce qu’elle prétend avoir dû faire l’avance du coût de l’intervention de la société Pexin, sont inopérantes à caractériser les conséquences manifestement excessives exigées par l’article 514-3 ;

Qu’elle se borne à contredire par principe le syndicat des copropriétaires sur ses craintes concernant sa capacité à faire face à l’abondement d’une partie majoritaire des condamnations en cas de persistance de l’engagement de mesures d’exécution forcée telle la saisie-vente signifiée le 4 juin 2024, sans pour autant fournir de quelconques éléments rassurants à ce sujet ;

Attendu que le caractère déficitaire des comptes de la copropriété manifeste un risque disproportionné d’engagement à nouveau d’un processus nécessitant l’intervention d’un mandataire ad’hoc ou d’un administrateur provisoire entraînant des dépenses supplémentaires de nature à aggraver l’engagement financier de tous les copropriétaires au bénéfice d’un seul d’entre eux, en particulier en devant procéder à une nouvelle négociation d’un contrat de syndic ;

Attendu que ce risque de conséquence disproportionnée conduit à faire droit en partie à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par le syndicat des copropriétaires concernant les seules condamnations pécuniaires prononcées au titre de la provision et de l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile comme des dépens ;

Attendu que la SCI Yengoyan succombe et doit supporter les dépens comme indemniser son adversaire des frais irrépétibles engagés pour obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire ;

Attendu qu’en conséquence, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut en l’espèce recevoir application au profit de la SCI Yengoyan ;

Nous, Pierre Bardoux, délégué du premier président, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire,

Vu la déclaration d’appel du 18 juin 2024,

Ordonnons l’arrêt de l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la S.C.I. Yengoyan une provision de 10 658,66 €, une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens,

Condamnons la S.C.I. Yengoyan aux dépens de ce référé et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] une indemnité de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejetons la demande présentée par la S.C.I. Yengoyan en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT DELEGUE