Le 26 novembre 2009, Mme [D] [T] a donné à bail à la SAS Belfort Hôtel des locaux pour une durée de neuf ans, renouvelée tacitement jusqu’au 30 juin 2018. Le 17 juillet 2018, la SCI Sermi a délivré un congé, refusant le renouvellement et proposant une indemnité d’éviction. Après une expertise, l’indemnité a été fixée à 853.000 euros. En septembre 2021, la société Belfort Hôtel a assigné la SCI Sermi pour une indemnité plus élevée. Le tribunal a finalement accordé une indemnité d’éviction de 969.543 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation, condamnant la SCI Sermi à des frais d’expertise.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de l’indemnité d’éviction selon l’article L.145-14 du Code de commerce ?

L’article L.145-14 du Code de commerce stipule que l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail. Cette indemnité comprend notamment :

– La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession.

– Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

– Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Il est important de noter que, sauf preuve du propriétaire que le préjudice est moindre, l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire.

En cas où le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement et doit inclure la valeur marchande du fonds, qui ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

Comment le tribunal a-t-il évalué l’indemnité d’éviction dans cette affaire ?

Le tribunal a évalué l’indemnité d’éviction en prenant en compte plusieurs éléments. Tout d’abord, il a constaté que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce, ce qui confère à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

L’expert judiciaire a déterminé la valeur marchande du fonds de commerce à 550.000 euros, en se basant sur un chiffre d’affaires moyen de 243.206 euros et en appliquant un coefficient multiplicateur de 2,25.

Cependant, le tribunal a décidé de prendre en compte les chiffres d’affaires des années 2022, 2023 et 2024, qui ont montré une reprise de l’activité hôtelière. La moyenne du chiffre d’affaires a été calculée à 291.407 euros.

Le tribunal a finalement retenu un coefficient multiplicateur de 3, fixant ainsi l’indemnité principale à 874.221 euros.

En ajoutant les indemnités accessoires, le montant total de l’indemnité d’éviction a été fixé à 969.543 euros.

Quelles sont les indemnités accessoires prévues par l’article L.145-14 du Code de commerce ?

L’article L.145-14 du Code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Dans cette affaire, les indemnités accessoires ont été évaluées comme suit :

– Frais de remploi : 87.422 euros, correspondant aux droits de mutation dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce.

– Trouble commercial : 3.400 euros, évalué sur la base de l’excédent brut d’exploitation moyen.

– Frais de déménagement : 3.000 euros, pour libérer les locaux.

– Frais divers : 1.500 euros, pour couvrir les formalités administratives.

Le total des indemnités accessoires s’élève donc à 95.322 euros, qui s’ajoutent à l’indemnité principale pour un total de 969.543 euros.

Comment est calculée l’indemnité d’occupation selon l’article L.145-28 du Code de commerce ?

L’article L.145-28 du Code de commerce stipule que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette indemnité est égale à la valeur locative de renouvellement, à laquelle peut être appliqué un abattement de précarité.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 68.400 euros par an, hors taxes et charges, et sera indexée annuellement sur l’indice ILC à compter du 1er avril 2020.

Le tribunal a précisé que l’indemnité d’occupation doit être calculée sur la base de la valeur de renouvellement déplafonnée, conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du Code de commerce, qui ne soumettent pas les établissements hôteliers à la règle du plafonnement.