Le litige oppose la SARL LDC aux consorts [P]-[O] et à la SC [Localité 10]GARE suite à la vente d’un immeuble loué. La SARL LDC revendique un droit de préférence non respecté, tandis que les défendeurs soutiennent la validité de la vente, arguant qu’elle concerne un ensemble immobilier. Le tribunal a finalement débouté la SARL LDC, considérant que la cession ne violait pas le droit de préférence. Les consorts et la SC ont été indemnisés pour procédure abusive, et la SARL LDC a été condamnée aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quel est le droit de préférence du locataire en cas de vente d’un local commercial ?

Le droit de préférence du locataire est régi par l’article L 145-46-1 du Code de commerce, qui stipule que :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. […]

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. »

Ainsi, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente concerne plusieurs locaux commerciaux distincts ou un ensemble immobilier.

Dans le cas présent, la SARL LDC soutient que son droit de préférence n’a pas été respecté, mais la vente du 8 décembre 2021 a été jugée comme une cession unique d’un ensemble immobilier, ce qui exclut l’application de ce droit.

Quelles sont les conséquences de la violation du droit de préférence ?

La violation du droit de préférence peut entraîner l’annulation de la vente, comme le prévoit l’article L 145-46-1 du Code de commerce. Cependant, il est important de noter que cette annulation n’est possible que si le droit de préférence est effectivement applicable.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que la vente concernait un ensemble immobilier, ce qui signifie que le droit de préférence de la SARL LDC n’était pas applicable.

Ainsi, même si la SARL LDC avait des raisons de croire que son droit de préférence avait été violé, le tribunal a jugé que la vente était valide et que la SARL LDC ne pouvait pas demander l’annulation de la vente sur ce fondement.

Comment le tribunal a-t-il évalué la notion d’ensemble immobilier ?

Le tribunal a évalué la notion d’ensemble immobilier en se basant sur l’unité d’exploitation des biens concernés. Il a rappelé que l’unité d’exploitation est un critère essentiel pour qualifier un ensemble immobilier.

Dans le jugement, il est précisé que :

« l’ensemble immobilier est constitué de deux immeubles qui ont une unité d’exploitation, ce que la SARL LDC ne conteste pas. En outre, comme il est indiqué par les défendeurs, l’assiette des biens vendus dépasse celle des biens loués à la SARL LDC ce qu’une nouvelle fois cette dernière ne conteste pas. »

Le tribunal a donc conclu que la vente du 8 décembre 2021 portait sur un ensemble immobilier, ce qui exclut l’application du droit de préférence de la SARL LDC.

Quelles sont les implications de la procédure abusive dans ce litige ?

La procédure abusive est régie par l’article 32-1 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Dans ce litige, le tribunal a constaté que la SARL LDC avait engagé la procédure non pas au moment où elle a eu connaissance de la vente, mais après que la SC [Localité 10]GARE ait engagé une procédure pour résiliation judiciaire du bail.

Cela a conduit le tribunal à conclure que la SARL LDC avait agi de manière abusive, entraînant une condamnation à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Quelles sont les conséquences financières pour la SARL LDC suite à ce jugement ?

Suite à ce jugement, la SARL LDC a été condamnée à verser plusieurs sommes, notamment :

– 3.500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive aux consorts [P]-[O].
– 3.500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive à la SC [Localité 10]GARE.
– 2.000 euros à chaque partie au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, la SARL LDC a été condamnée aux dépens, ce qui inclut les frais de commissaire de justice relatifs à l’intervention forcée.

Ces conséquences financières soulignent l’importance de respecter les droits de préférence et d’agir de bonne foi dans les procédures judiciaires.