Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Versailles

Thématique : Résiliation de bail et obligations locatives en cas d’impayés

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2025

N° RG 24/00285 –

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WJCW

AFFAIRE :

[O] [M] épouse [W]

C/

S.A. OPERATION NATIONALE DE VENTE venant aux droits et obligations de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-23-393

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 11.03.25

à :

Me Séverine CEPRIKA

Me Patricia ROTKOPF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [O] [M] épouse [W]

née le 17 décembre 1948 à [Localité 4] (NIGER)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Plaidant : Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

****************

INTIMEE

S.A. OPERATION NATIONALE DE VENTE venant aux droits et obligations de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 janvier 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1982, ayant pris effet le lendemain, la société d’HLM Le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, aux droits de laquelle est ensuite venue la société d’HLM Immobilière 3F, a donné à bail à Mme [O] [W], pour une durée initiale de trois mois tacitement renouvelable, un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 5], ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 139) situé même adresse, moyennant un loyer mensuel de 964,66 francs, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 928 francs.

Des loyers étant restés impayés, la société Immobilière 3F a adressé à Mme [W] deux mises en demeure de payer successives, la première le 16 juillet 2022 et la seconde le 17 août courant.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer les loyers, visant la somme en principal de 2 145,56 euros, arrêtée au 11 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

Les causes du commandement n’ayant pas été acquittées, la société l’Opérateur National de Vente, venant aux droits de la société Immobilière 3F, a fait assigner Mme [W], par acte de commissaire de justice délivré le 30 mars 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

– condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2 673,62 euros, arrêtée au 28 février 2023, terme de ce mois inclus,

– constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire,

– subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

– ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la défenderesse aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

– débouté Mme [W] de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer délivré le 12 janvier 2023,

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 1982 entre la société d’HLM le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, aux droits de laquelle est venue la société d’HLM Immobilière 3F, désormais mandataire de la société Opérateur National de Vente, propriétaire des lieux, et Mme [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 139) sis à la même adresse, se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2023 à minuit,

– dit, le bail étant résilié de plein droit, que Mme [W] devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

– ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

– dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par la défenderesse,

– condamné Mme [W] à verser à la société Opérateur National de Vente la somme de 5 815,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 11 septembre 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 12 janvier 2023 sur la somme de 2 145,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

– condamné Mme [W] à verser à la société Opérateur National de Vente une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

– débouté la société Opérateur National de Vente de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 et celui de l’assignation,

– rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 9 janvier 2024, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2024, Mme [W], appelante, demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en date du 13 novembre 2023 en ce qu’il :

– l’a déboutée de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer à elle délivré le 12 janvier 2023,

– constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 1982 situé à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°139) sis même adresse, se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2023 à minuit,

– dit, le bail étant résilié de plein droit, qu’elle devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

– lui a ordonné en conséquence de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

– dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble au frais avancés par la elle,

– l’a condamnée à verser à la société Opérateur National de Vente la somme de 5 815,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 11 septembre 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 12 janvier 2023 sur la somme de 2.145,56 euros à compter de l’assignation pour le surplus,

– l’a condamnée à verser à la S.A Opérateur National de Vente une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

– a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

– a débouté la société Opérateur National de Vente de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 et celui de l’assignation,

– a rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris,

Statuant à nouveau,

– prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2023,

A titre principal,

– débouter la société Opérateur National de Vente de sa demande en acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

– débouter la société Opérateur National de Vente de sa demande en résolution judiciaire,

A titre reconventionnel,

– condamner l’Opérateur national de Vente à lui rembourser la somme de 9 495,96 euros au titre des provisions sur charges des années 2021, 2022 et 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

– suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

– l’autoriser à se libérer de la dette en 35 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité soldant la dette,

En tout état de cause,

– condamner la société Opérateur National de Vente à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 novembre 2024, la société l’Opérateur National de Vente, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande de délais de paiement,

Et statuant à nouveau,

– actualiser la créance locative et condamner Mme [W] à payer la somme de 7 610,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2024 et incluant l’échéance d’octobre 2024,

– autoriser Mme [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

– condamner Mme [W] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [W] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts de Seine.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf à seulement l’émender sur le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 par la société Immobilière 3F à Mme [O] [W] ;

Déboute la société Opérateur National de Vente de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 14 décembre 1982 et de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnités d’occupation) ;

Condamne Mme [O] [W] à payer à la société Opérateur National de Vente la somme de 7 610,43 euros arrêtée au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 2 145,56 euros, du 30 mars 2023 sur la somme de 528,06 euros et du 21 novembre 2024 pour le surplus;

Autorise Mme [O] [W] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 150 euros chacune, et une 24ème mensualité correspondant au solde du principal et des intérêts restant dus à cette date;

Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt et les suivantes le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, après une mise en demeure restée infructueuse de régulariser l’arriéré dans un délai de 15 jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de Mme [W] en remboursement des provisions sur charges;

Déboute Mme [W] de sa demande en remboursement des provisions sur charges des années 2020, 2021 et 2022 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [O] [W] à payer aux dépens de première instance et d’appel qui ne comprendront pas les frais relatifs au commandement de payer et à la procédure d’expulsion qui resteront à la charge de la société Opérateur National de Vente.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Le Président,