Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Rouen

Thématique : Responsabilité et indemnisation en copropriété après un sinistre : enjeux et conséquences.

N° RG 23/03540 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPUQ

+ 24/00602

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02491

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 octobre 2023

APPELANTES et INTIMÉES :

SCI MANHATTAN IMMOBILIER

RCS de Rouen 352 903 975

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée et assistée par Me Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Jason CORROYER

SARL CITYA FLAUBERT

RCS de Rouen 347 432 874

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée et assistée par Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

INTIMÉS :

SA GAN ASSURANCES

RCS de Paris 542 063 797

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée par Me Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic Sarl Cabinet Sauvage gestion

RCS de Rouen 413 189 937

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 2 avril 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS » DES FAITS ET DE LA PROC »DURE

Le 8 août 2012, un incendie est survenu dans les parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2]. Il a détruit l’appartement de la Sci Manhattan Immobilier situé au premier étage et loué à M. [Y] [H], médecin psychiatre et gérant de cette Sci.

Le 4 juillet 2014, une lettre d’accord a été régularisée entre la Sa Gan Assurances, assureur de la copropriété, et le syndic de copropriété en exercice, la Sarl Citya Flaubert. L’indemnité totale et définitive a été fixée à la somme de 3 194 038 euros, dont 1 593 360 euros en paiement immédiat et 980 678 euros en paiement différé sur présentation de factures.

Le 22 mai 2018, le mandat de la Sarl Citya Flaubert n’a pas été renouvelé et la Sarl Cabinet Sauvage Gestion a été nommée en qualité de syndic.

Suivant actes d’huissier de justice des 21 et 24 juin 2021, la Sci Manhattan Immobilier a fait assigner la Sa Gan Assurances, le syndicat de copropriétaires, et la Sarl Citya Flaubert devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 16 octobre 2023, le tribunal a :

– rejeté toute demande de la Sci Manhattan Immobilier à l’encontre du Gan Assurances,

– condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme de 57 190,24 euros au titre de la réfection de son bien immobilier,

– condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et la Sarl Citya Flaubert à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et la Sarl Citya Flaubert aux entiers dépens de la procédure,

– condamné la Sarl Citya Flaubert à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée par la présente décision,

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 26 octobre 2023, la Sarl Citya Flaubert a formé un appel contre ce jugement uniquement à l’encontre de la Sci Manhattan Immobilier et du syndicat de copropriétaires.

Par déclaration du 16 février 2024, la Sci Manhattan Immobilier a formé un appel contre ce jugement à l’encontre de toutes les parties.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du 22 mai 2024.

EXPOS » DES PR »TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2024, la Sarl Citya Flaubert demande de voir en application des articles 1240 et 1242 du code civil, la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967 :

– confirmer la décision rendue en ce qu’elle a rejeté la demande formée à son encontre visant à obtenir une indemnisation pour le prétendu retard pris dans l’exécution des travaux,

– infirmer la décision rendue en ce qu’elle l’a condamnée à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] des condamnations prononcées à hauteur de 57 190,24 euros,

et statuant à nouveau,

– débouter tant la Sci Manhattan Immobilier que le syndicat de copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

– limiter la somme à allouer à la Sci Manhattan Immobilier à la somme de

57 190,24 euros soit 76 788,24 euros ‘ (19 598,04 climatisation = 15 780 +

3 818,04),

en tout état de cause,

– condamner la Sci Manhattan Immobilier et le syndicat de copropriétaires au règlement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que c’est à bon droit que le tribunal ne lui a pas imputé de faute dans l’exécution des travaux de réhabilitation de l’appartement de la Sci Manhattan Immobilier et a rejeté la demande indemnitaire de celle-ci pour retard pris dans leur exécution.

Elle précise sur ce point qu’il n’est pas démontré que les conditions de sa responsabilité délictuelle sont réunies, qu’aucune carence ne peut lui être imputée dans la gestion du chantier même s’il s’est déroulé dans des conditions chaotiques qui ne sont pas de son fait ; qu’elle a adressé des mises en demeure aux entreprises défaillantes, au maître d’oeuvre, et à la Sa Gan Assurances ; qu’elle n’avait pas à se substituer à la maîtrise d’oeuvre et aux entreprises dans le cadre de l’exécution du chantier, que l’assertion contraire de la société Archidual, maître d’oeuvre, est mensongère et ne repose sur aucun élément objectif ; qu’elle a oeuvré dans la limite du contrat de mandat confié par le syndicat de copropriétaires et en fonction des difficultés présentées par ce chantier ; que les difficultés ont perduré après la fin de son mandat le 22 mai 2018, ce qui démontre qu’elles étaient sans lien avec elle ; que le mécontentement récurrent d’un copropriétaire M. [F] ne permet pas de caractériser une carence de sa part, ni un préjudice direct et personnel subi par la Sci Manhattan Immobilier, ni encore un lien de causalité entre les deux.

Elle expose que le tribunal a à tort retenu une faute de gestion du sinistre contre elle alors que celle-ci n’est pas démontrée, ni un préjudice direct et personnel du syndicat de copropriétaires, ni encore un lien de causalité entre les deux ; qu’elle a bien transmis à ce dernier via son nouveau syndic tous les documents relatifs à la gestion du sinistre, notamment toutes les factures, de sorte qu’il ne leur est pas impossible de déterminer avec précision le bilan financier de l’opération et qu’elle n’a pas à pallier la carence du nouveau syndic dans l’exploitation de ces documents ; que le recours en garantie intenté contre elle doit être rejeté.

Elle avance à titre infiniment subsidiaire qu’elle est fondée à solliciter la limitation de la somme allouée à la Sci Manhattan Immobilier à 57 190,24 euros n’incluant pas les travaux d’installation d’une climatisation ; que l’indemnisation qui lui est demandée par la Sci Manhattan Immobilier au titre d’une perte d’exploitation ferait double emploi avec la réclamation de 76 788,28 euros et n’est pas en outre démontrée.

Par conclusions notifiées le 15 mai 2024, la Sci Manhattan Immobilier sollicite de voir en application des articles 1240 et 1241 du code civil :

– prononcer la jonction des dossiers n°RG 23/02962 et RG 24/00602,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen du 16 octobre 2023 en ce qu’il a :

. rejeté toute demande de la Sci Manhattan Immobilier à l’encontre du Gan Assurances,

. condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme de 57 190,24 euros au titre de la réfection de son bien immobilier,

. condamné la Sarl Citya Flaubert à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] de toute condamnation prononcée par la présente décision,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– condamner la Sa Gan Assurances à lui payer la somme de 76 788,28 euros en réparation de son préjudice résultant de l’incendie survenu le 8 août 2012,

à titre subsidiaire,

– condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser la somme de 76 788,28 euros en réparation de son préjudice résultant de l’incendie survenu le 8 août 2012,

en tout état de cause,

– condamner la Sarl Citya Flaubert à lui verser la somme de 72 087,60 euros en réparation de son préjudice résultant du retard pris dans l’exécution des travaux de réhabilitation de son appartement,

– condamner in solidum la Sa Gan Assurances, le syndicat de copropriétaires, et la Sarl Citya Flaubert à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir à titre principal que la garantie de la Sa Gan Assurances au titre de la police d’assurance propriétaire non occupant souscrite par la copropriété est acquise, qu’une lettre d’accord a d’ailleurs été régularisée aux fins d’indemnisation des dommages causés par le sinistre le 8 août 2012 dans les parties communes et privatives ; que la Sa Gan Assurances doit en outre garantir une partie significative des travaux de réhabilitation à l’identique de son appartement que la Sci a personnellement pris en charge à hauteur de 76 788,28 euros et qui sont la conséquence directe de l’incendie ; que le tribunal a considéré à tort que la Sa Gan Assurances avait bien rempli ses obligations indemnitaires ; qu’il importe peu que cette dernière et le syndicat de copropriétaires se soient entendus pour considérer que l’assureur avait rempli ses obligations.

Elle met en cause à titre subsidiaire la responsabilité extracontractuelle du syndicat des copropriétaires, au cas où il serait jugé que la Sa Gan Assurances a déjà indemnisé complètement entre les mains du syndicat de copropriétaires les travaux que la Sci a fait réaliser pour la réhabilitation de son appartement. Elle lui reproche d’avoir commis une faute dans la gestion de cette indemnisation. Elle souligne que, le cas échéant, le syndicat de copropriétaires sera garanti par la Sarl Citya Flaubert pour sa faute dans la gestion du sinistre et des comptes correspondants.

Elle estime que le tribunal a soustrait à tort l’indemnisation de la climatisation dont l’installation avait été régularisée a posteriori et dont la prise en charge avait été admise par la Sa Gan Assurances.

Elle recherche en tout état de cause la responsabilité de la Sarl Citya Flaubert à l’origine du retard anormal de plus de cinq ans dans l’exécution des travaux de réhabilitation de l’immeuble du fait d’une mauvaise gestion du chantier et d’une inaction répétée, ce qui l’a forcée à reprendre la direction des travaux dans son appartement pour les voir aboutir et l’a privée pendant cinq ans, à compter de la fin de l’indemnisation par la Sa Gan Assurances pendant deux ans jusqu’au 30 juin 2019, des loyers que lui aurait versés son preneur ; que l’ensemble des parties s’accordait sur cette cause lors de l’instance en référé-provision qu’elle a intentée, que cela ressort également de nombreux courriels de copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 15 avril 2024, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet Sauvage Gestion, demande de voir sur la base des articles 1384 ancien devenu 1242, 1992 du code civil, et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

– infirmer le jugement rendu le 16 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il l’a condamné à payer à la Sci Manhattan Immobilier la somme de

57 190,24 euros et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter la Sci Manhattan Immobilier de toutes ses demandes formées à son encontre,

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Citya Flaubert à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens de toute nature,

– en toute hypothèse, condamner in solidum la Sci Manhattan Immobilier et la Sarl Citya Flaubert à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Il fait valoir que la demande de la Sci Manhattan Immobilier à son encontre ne repose sur aucun fondement juridique ; que sa responsabilité tirée de l’article 1242 alinéa 2 du code civil ne peut être engagée à l’égard des copropriétaires au titre de l’incendie né dans les parties communes et dont l’origine est indéterminée ; qu’elle ne peut pas davantage être recherchée sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que la Sci Manhattan Immobilier ne justifie pas du principe, ni du montant, de sa créance ; que la réclamation de 76 788,28 euros n’a aucun caractère contradictoire, car elle ne repose que sur son architecte et non par sur l’expertise d’assurance, et ne correspond pas à des travaux indispensables à la remise en état initial de son appartement ; qu’elle ne peut pas se prévaloir d’une créance sur lui sans produire un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes annuels relatifs aux sinistres incendie incluant les indemnités versées aux copropriétaires pour reconstruire leurs parties privatives ; que ces comptes ont été approuvés par des assemblées générales aujourd’hui définitives comme n’ayant pas été contestées dans le délai de deux mois ; qu’elle ne prouve pas qu’il aurait perçu des sommes qu’il n’aurait pas reversées aux copropriétaires intéressés.

Il indique ensuite que la manière dont la Sarl Citya Flaubert a géré les comptes consécutifs à l’incendie rend impossible l’établissement d’un bilan définitif du sinistre par le nouveau syndic ; qu’il n’existe pas de comptes précis dans les documents que celle-ci a transmis ; qu’elle ne produit aucun élément pour établir un bilan financier précis et définitif du sinistre, de son indemnisation, et des travaux réalisés ; que la Sarl Citya Flaubert n’explique pas les retards dans la réalisation des travaux dans les parties communes et privatives.

Il précise qu’à partir des éléments épars retrouvés dans les archives communiquées par la Sarl Citya Flaubert, le service comptable du Cabinet Sauvage Gestion a établi un essai de récapitulatif du sinistre incendie selon lequel la Sa Gan Assurances a versé des indemnités pour un total fin 2019 de 3 303 084,68 euros, alors que les charges exposées pour la réparation de l’immeuble s’élèvent à 3 336 538,66 euros, soit un solde négatif pour le sinistre de 33 453,98 euros qui, après compensation partielle, s’est élevé à 6 504,27 euros.

Il en conclut que sa responsabilité ne peut pas être engagée car la gestion quotidienne, financière et comptable, du sinistre relevait de son ancien syndic de l’époque ; que, si le jugement était confirmé, la Sarl Citya Flaubert le garantirait pour inexécution de son mandat en application de l’article 1992 du code civil.

Par conclusions notifiées le 17 juillet 2024, la Sa Gan Assurances sollicite de voir :

– confirmer le jugement dont appel,

– débouter la Sci Manhattan Immobilier de toutes ses réclamations à son encontre,

– condamner celle-ci au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle souligne que son obligation d’assureur est de verser des indemnités à son assuré dans les termes et conditions prévus au contrat d’assurance, et non pas d’assurer l’exécution des travaux de reconstruction du bien sinistré, ni de s’immiscer dans le planning de reconstruction décidé par le maître de l’ouvrage, le maître d’oeuvre, et les entreprises ; qu’elle a rempli son obligation indemnitaire comme il ressort des quittances versées aux débats et conformément à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2014 d’approuver le montant de l’indemnité qu’elle proposait ; qu’elle ne peut donc pas être tenue responsable des retards de chantier allégués.

Elle ajoute qu’elle n’a pas à supporter les conséquences des décisions de

M. [H] et des actes de gestion du sinistre par le syndic ; que la difficulté résulte du désaccord entre les parties sur l’imputabilité à l’incendie des travaux préfinancés par la Sci Manhattan Immobilier laquelle a été indemnisée à hauteur des travaux justifiés ; qu’au surplus, cette dernière n’oppose aucun argument pour justifier que l’indemnité d’assurance versée ne serait pas suffisante, ni que des garanties devraient lui être personnellement acquises pour asseoir sa réclamation.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Citya Flaubert à payer à la Sci Manhattan Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne la Sci Manhattan Immobilier à payer à la Sa Gan Assurances la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Sarl Citya Flaubert aux dépens d’appel.

Le greffier, La résidente de chambre,