Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Riom

Thématique : Conformité des travaux en copropriété et autorisation implicite.

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 01 avril 2025

N° RG 23/00916 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GALQ

-PV- Arrêt n° 171

S.C.I. MNEF VICTOIRE / S.A.R.L. SERRIC HOLDING, Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 22 Mai 2023, enregistrée sous le n° 22/00983

Arrêt rendu le MARDI PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. MNEF VICTOIRE

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.A.R.L. SERRIC HOLDING

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Jean-Pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] (pris en la personne de son syndic la SAS CABINET TERRIER, [Adresse 3] à [Localité 2])

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté Maître Isabelle DUBOIS de la SCP DUBOIS CHEMIN-NORMANDIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 03 février 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 01 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MNEF VICTOIRE est propriétaire des lots n° 1 du bâtiment A et nn° 9 à 12 du bâtiment B d’un immeuble de copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] (Puy-de-Dôme), dans lequel elle exploite un restaurant à l’enseigne Victoire Pub Bistronomique. Dans le cadre du respect de la réglementation en matière de traitement de l’air, elle a fait installer trois cheminées en toiture de l’immeuble afin de permettre l’extraction des fumées de ses cuisines. Ces travaux ont été accompagnés d’une création d’une fenêtre de toit.

Affirmant que ces travaux avaient été réalisés sans l’autorisation préalable de la copropriété, la SARL SERRIC HOLDING, autre copropriétaires au sein de cet immeuble, a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2020 une proposition de résolution tendant à obtenir la suppression de ces travaux concernant les trois cheminées en toiture et l’ouverture en façade ainsi que la remise en état des lieux. Au cours de cette assemblée générale, les copropriétaires de cet immeuble ont rejeté cette proposition de résolution à la majorité des tantièmes.

Par acte d’huissier de justice du 15 juin 2020, la SARL SERRIC HOLDING a en conséquence notamment demandé au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand d’ordonner la suppression sous astreinte de ces trois cheminées de toiture avec remise en état. Suivant une ordonnance rendue le 7 juillet 2021, le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a notamment déclaré irrecevable cette demande de la SARL SERRIC HOLDING pour défaut d’intérêt à agir. Cette décision a été infirmée par arrêt du 25 janvier 2022 de la cour d’appel de Riom, ce qui a conduit la SARL SERRIC HOLDING à faire réinscrire cette affaire au rôle du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand par conclusions du 7 mars 2022.

C’est dans ces conditions que le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, suivant un jugement

n° RG-22/00983 rendu le 22 mai 2023 :

condamné la SCI MNEF VICTOIRE à effectuer la suppression des trois cheminées installées en toiture de l’immeuble situé [Adresse 5] et la remise en état des lieux sous astreinte de 100,00 ‘ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signi’cation de la décision ;

condamné la SCI MNEF VICTOIRE à payer à SARL SERRIC HOLDING et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] une indemnité de 1.500,00 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI MNEF VICTOIRE au paiement des entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Arsac, avocats assopciés au barreau de Clermont-Ferrand ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

rappelé que la présence décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 9 juin 2023, le conseil de la SCI MNEF VICTOIRE a interjeté appel du jugement susmentionné. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Objet/Portée de l’appel : la société Civile Immobilière MNEF VICTOIRE forme appel limité du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, le 22 mai 2023 – RG 22/00983. La présente déclaration d’appel a pour objet de voir prononcer l’annulation du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND (chambre 1 ‘ cabinet 1 ‘ RG 22/00983) le 22 mai 2023 et, en tout état de cause, la réformation, sinon la critique des chefs de jugement ci-après exposés. L’appelante précise que son appel est formé à l’appui de l’intégralité des pièces produites en première instance ainsi que sur les pièces qui pourraient être produites en cause d’appel. L’appelante défère donc à la Cour la connaissance des chefs de jugement suivants, qu’elle critique expressément et ainsi que ceux qui en dépendent : « Condamne la SCI MNEF Victoire à effectuer la suppression des trois cheminées installées en toiture de l’immeuble situé [Adresse 5] et la remise en état des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, Condamne la SCI MNEF Victoire à verser à la SARL SERRIC HOLDING et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne la SCI MNEF Victoire au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCO ARSAC pour les frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, Déboute les parties du surplus de leurs demandes Rappelle que la présence décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. »

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 8 février 2024, la SCI MNEF VICTOIRE a demandé de :

accueillir la SCI MNEF VICTOIRE en son appel et l’y déclarer bien fondé ;

infirmer le jugement du 22 mai 2023 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

condamné la SCI MNEF VITOIRE à effectuer la suppression des trois cheminées installées en toiture de l’immeuble situé [Adresse 5] et la remise en état des lieux sous astreinte de 100,00 ‘ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;

condamné la SCI MNEF VICTOIRE à payer à la SARL SERRIC HOLDING et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] une indemnité de 1.500,00 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI MNEF VICTOIRE au paiement des entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Arsac, avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

statuant à nouveau ;

juger que les travaux réalisés par la SCI MNEF VICTOIRE sont conformes au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble ;

débouter en conséquence la SARL SERRIC HOLDING de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la SARL SERRIC HOLDING :

à payer à la SCI MNEF VICTOIRE une indemnité de 4.000,00 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.

‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 12 novembre 2024, la SARL SERRIC HOLDING a demandé de :

au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ;

confirmer le jugement rendu le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

condamné la SCI MNEF VICTOIRE à effectuer la suppression des trois cheminées installées en toiture de l’immeuble situé [Adresse 5] et la remise en état des lieux sous astreinte de 100,00 ‘ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;

condamné la SCI MNEF VICTOIRE à payer à la SARL SERRIC HOLDING et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] une indemnité de 1.500,00 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter la SCI MNEF VICTOIRE de l’intégralité de ses demandes ;

infirmer ce jugement pour le surplus et statuant à nouveau ;

condamner également la SCI MNEF VICTOIRE à procéder à la suppression de la fenêtre de toit ainsi que d’une ouverture créée en façade, du côté de la [Adresse 4], puis de remettre les lieux dans leur état antérieur, le tout dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100,00 ‘ par jour de retard passé ce délai, et y ajoutant ;

condamner la SCI MNEF VICTOIRE à payer à la SARL SERRIC HOLDING une indemnité de 5.000,00 ‘ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI MNEF VICTOIRE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 21 novembre 2023, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS CABINET TERRIER, a demandé de :

constater, dire et juger que le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] s’en remet à droit sur la demande de la SCI MNEF VICTOIRE en ce qu’elle sollicite qu’il soit procédé à la suppression des trois cheminées et de la fenêtre de toit, installées en toiture de l’immeuble dépendant de la copropriété ainsi que de l’ouverture en façade, du côté de [Adresse 4], puis de remettre les lieux dans leur état antérieur sous astreinte ;

condamner la SCI MNEF VICTOIRE ou tout succombant :

à payer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] une indemnité de 3.000,00 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP ARSAC, avocats au barreau de Clermont-Ferrand.

Par ordonnance rendue le 12 décembre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile collégiale du 3 février 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe.

Par message communiqué au RPVA le 28 janvier 2025, le conseil du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] a déclaré qu’eu égard à la cessation d’activité de Me ARSAC, il a remis sa constitution en ses lieu et place.

déclare dans ses conclusions d’intimé s’en remettre à droit en ce qui concerne l’ensemble de ces demandes de suppressions et de remise en état sous astreinte, déclare d’ailleurs dans ces mêmes écritures que les travaux litigieux « (‘) ne dérangent pas les copropriétaires [del’immeuble], hormis la SARL SERRIC HOLDING. ».

Pour autant, la SARL TERRIC HOLDING ne peut utilement baser son action sur le fait que les aménagements litigieux de la SCI MNEF VICTOIRE auraient constitué des violations du règlement de copropriété et des atteintes aux parties communes de l’immeuble eu égard à cette forme d’autorisation ou de ratification implicites a posteriori de ces travaux par la copropriété elle-même lors de sa délibération précitée du 20 février 2020, en dépit par ailleurs d’un précédent arrêt du 9 octobre 2017 de la cour d’appel de Riom qui avait confirmé un précédent refus de la copropriété d’autoriser ces mêmes travaux. À ce sujet, l’autorité de chose jugée qui s’attache à cette précédente décision de justice du 9 octobre 2017 ne fait nullement obstacle à ce que la copropriété décide ultérieurement d’une position contraire à propos de ces mêmes travaux, y compris dans le cadre d’un dispositif d’acceptation tacite a posteriori. Également à ce sujet, elle ne peut davantage se substituer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ au nom de l’intérêt des parties communes et du respect du règlement de copropriété alors que ce dernier a décidé de demeurer neutre dans ce litige, compte tenu d’une part de l’absence de violation du règlement de copropriété sur la présence d’une activité commerciale de restauration dans la partie rez-de-chaussée de cet immeuble et de la conformité réglementaire des cheminées d’extraction au regard de la réglementation sur le traitement de l’air.

Le seul débat utile qui reste dès lors ouvert à la SARL TERRIC HOLDING est donc celui résultant d’une action individuelle en allégation d’atteinte à son droit de propriété et à son droit de jouissance du fait des travaux litigieux, conformément aux dispositions de l’article 15 alinéa 2 de la loi précitée du 10 juillet 1975 suivant lesquelles « Tout copropriétaire peut néanmoins [c’est-à-dire outre le syndicat de copropriété ayant qualité pour agir en justice] exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. ».

En ce qui concerne ses griefs invoqués provenant des trois cheminées mais également de la fenêtre de toit et de la nouvelle ouverture en façade de l’immeuble, au sujet desquelles elle estime que la réalité des nuisances est démontrée, la SARL TERRIC HOLDING verse aux débats un constat d’huissier de justice du 3 mars 2020 faisant mention des éléments suivants :

* présence sur la toiture, à l’arrière de la façade arrière de l’immeuble, des trois cheminées litigieuses qui sont à l’état neuf ;

* mesure d’une distance inférieure à huit mètres entre les trois cheminées et les ouvrants des appartements donnant du côté de la façade arrière de l’immeuble ;

* présence d’une fenêtre de toit neuve sur la toiture de la copropriété ;

* en façade de l’immeuble donnant sur la [Adresse 4], présence d’une ouverture dotée d’une porte à deux ouvrants, située juste à gauche de l’entrée des communs de l’immeuble.

En l’occurrence, en ce qui concerne les trois cheminées d’extraction, force est de constater que la SARL TERRIC HOLDING n’apporte la preuve d’aucun grief particulier à son droit de propriété et son droit de jouissance concernant privativement son lot de copropriété, dont elle ne précise ni l’exacte situation dans l’immeuble ni la distance de ses ouvertures extérieures donnant sur la toiture par rapport à ces trois cheminées. Au demeurant, elle se borne à alléguer sans aucune offre de preuve que ces cheminées ne seraient pas à la bonne distance réglementaire des appartements donnant du côté de la façade arrière de l’immeuble alors au demeurant qu’elle n’indique aucunement être propriétaire de l’un quelconque de ces appartements dont les fenêtres donnent à proximité immédiate de la toiture, se bornant à ce sujet à faire état d’un appartement situé au-dessus sans aucune précision particulière. Cette rangée de deux ou trois fenêtres situées au plus près des trois cheminées litigieuses (et plus particulièrement de deux d’entre elles) dépend d’ailleurs d’appartement appartenant dans leur totalité à la SCI MNEF VICTOIRE.

De plus, aucune indication n’est fournie sur le moyen utilisé pour effectuer cette mesure qui serait inférieure à la distance réglementaire de huit mètres. La SARL TERRIC HOLDING ne disconvient pas que ces cheminées sont conformes à la réglementation en matière de traitement de l’air, suivant l’objection faite à ce sujet par la SCI MNEF VICTOIRE. Celle-ci réplique par ailleurs à juste titre qu’aucun des autres occupants de l’immeuble, à titre de propriétaire ou à titre locatif, n’a établi une quelconque attestation à l’occasion de cette instance ni n’a effectué de plaintes ou de poursuites du fait de la situation litigieuse et qu’aucun élément ne permet de constater concrètement et d’établir la nature des nuisances alléguées sur le plan olfactif, sonore ou visuel alors qu’il n’est pas contesté que ces trois cheminées d’extraction ont été installées dans des conditions conformes par rapport à la réglementation en matière de traitement de l’air. Il n’est pas davantage contesté que l’activité litigieuse de restauration alimentaire fonctionne dans des conditions conformes au règlement de copropriété et à la destination de ce rez-de-chaussée de l’immeuble non dédiée à l’habitation. Sauf à renverser illicitement la charge de la preuve, ce n’est en effet pas à la SCI MNEF VICTOIRE d’apporter la preuve que son dispositif d’extraction des fumées de cuisines fonctionne sans provoquer de nuisances mais à la SARL TERRIC HOLDING d’apporter la preuve de l’existence de ces nuisances.

Enfin, les deux attestations établies le 8 juillet 2021 et le 26 octobre 2023 par l’agence immobilière Cabinet Boucomont à la demande de la SARL TERRIC HOLDING se révèlent insuffisantes pour objectiver le grief invoqué par cette dernière. En effet, si ces attestations font mention de tentatives infructueuses ou de difficultés de mises en location de deux appartements de cette dernière dans cet immeuble en raison de la présence de ces extracteurs d’odeurs et de fumées de restaurant, il ne peut pour autant en être inféré que la SARL TERRIC HOLDING se trouve dans l’impossibilité d’exploiter ses sources de revenus locatifs. Aucun renseignement n’est fourni à la suite de la première attestation du 8 juillet 2021 sur la situation de mise en location ou non du premier appartement jusqu’à la date de clôture du 12 décembre 2024. De même, en ce qui concerne la seconde attestation du 26 octobre 2023, le volume de la baisse de loyer de la somme de 1.200,00 ‘ à celle de 1.100,00 ‘ en alléguant la présence gênante des extracteurs d’odeurs de restaurant n’apparaît pas suffisamment significative pour objectiver le préjudice allégué de gênes sonores et olfactives et d’offres en conséquence de loyer minoré.

En ce qui concerne la fenêtre de toit et l’ouverture en façade, la SARL TERRIC HOLDING ne mentionne et ne développe aucun grief particulier susceptible de léser son droit de propriété et son droit de jouissance sur son lot privatif.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI MNEF VICTOIRE à supprimer sous délai et astreinte les trois cheminées d’extraction de fumées de restaurant susmentionnées et confirmé en sa décision de rejet de la demande formée par la SARL TERRIC HOLDING aux fins de suppression sous délai et astreinte de la fenêtre de toit et de l’ouverture sur façade susmentionnées.

3/ Sur les autres demandes

En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en ses décisions de condamnations pécuniaires de la SCI MNEF VICTOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la SCI MNEF VICTOIRE les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 4.000,00 ‘, en tenant compte à la fois des frais de première instance et d’appel, à la charge de la SARL TERRIC HOLDING.

Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ n’ayant pas estimé devoir prendre position dans ce litige au regard de l’intérêt des parties communes et du respect du règlement de copropriété, il ne paraît pas inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il a été amené à engager à l’occasion de cette instance et dont il demande dédommagement à l’encontre de la SCI MNEF VICTOIRE à hauteur de 3.000,00 ‘.

Enfin, succombant à l’instance en cause d’appel, la SARL TERRIC HOLDING sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET CONTRADICTOIREMENT.

CONFIRME le jugement n° RG-22/00983 rendu le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a débouté la SARL SERRIC HOLDING de sa demande formée à l’encontre de la SCI MNEF VICTOIRE aux fins d’enlèvement sous délai et astreinte avec remise en état initial concernant la fenêtre de toit et l’ouverture sur façade susmentionnées.

INFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Statuant de nouveau.

DÉBOUTE la SARL SERRIC HOLDING de sa demande formée à l’encontre de la SCI MNEF VICTOIRE aux fins d’enlèvement sous délai et astreinte avec remise en état initial concernant les trois cheminées d’extraction de fumées de restaurant susmentionnées.

CONDAMNE la SARL SERRIC HOLDING à payer au profit de la SCI MNEF VICTOIRE une indemnité de 4.000,00 ‘, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la SARL SERRIC HOLDING aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président