Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Paris

Thématique : Indemnité d’éviction et d’occupation : enjeux et évaluations dans un contexte commercial.

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 62 /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/13720 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDKY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 juin 2017-Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 17/14080

APPELANTE

[N] [F] [V] [I] [VF], décédée le 14 janvier 2018 à [Localité 21] (92)

née le 09 juillet 1921 à [Localité 26] (35)

[Adresse 13]

[Localité 11]

INTIMÉE

[L] [S] [H] [Z], décédée le 7 novembre 2019 à [Localité 19] (94)

exerçant sous l’enseigne STUDIO [S] [Z]

née le 01 septembre 1961 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 7]

INTERVENANTS

Mme [Y] [Z], venant aux droits de [L] [Z]

née le 30 septembre 1992 à [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Ruben AMAR, avocat au barreau de Paris, toque : P0428

M. [HA] [VZ] venant aux droits de [N] [VF]

né le 03 novembre 1946 à [Localité 16] – MAROC

[Adresse 2]

[Localité 8]

M. [R] [VZ] venant aux droits de [N] [VF]

né le 18 novembre 1947 à [Localité 16] – MAROC

[Adresse 5]

[Localité 1]

M. [P] [VZ] venant aux droits de [N] [VF]

né le 24 octobre 1949 à [Localité 16] – Maroc

[Adresse 10]

[Localité 12]

M. [K], [M] [VZ] venant aux droits de Monsieur [G] [VZ] décédé le 26 décembre 2018, lui-même était intervenant volontaire aux droits de [N] [VF]

né le 11 novembre 1987 à [Localité 23]

[Adresse 15]

[Localité 14] (ESPAGNE)

Mme [C], [I] [VZ] venant aux droits de Monsieur [G] [VZ] décédé le 26 décembre 2018, lui-même était intervenant volontaire aux droits de [N] [VF]

née le 10 novembre 1990 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentés par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de Paris, toque : B0515

Assistés de Me Eric ADER, avocat au barreau de Paris, toque : T11

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre,

Mme Stéphanie Dupont, conseillère,

Mme [I] Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 1999, Mme [N] [VF] veuve [VZ] a donné à bail en renouvellement à M. et Mme [KH] divers locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 1997, à destination du commerce de « Parfumerie ‘ Maroquinerie ‘ Salon de coiffure ».

M. et Mme [KH] ont cédé le fonds de commerce à M. et Mme [B] suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 1999, et par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2000, M. et Mme [B] ont à leur tour cédé le fonds de commerce à la SARL [R].

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2000, un nouveau bail a été régularisé entre Mme [N] [VF] et M. [R] [B] et Mme [LD], M. [R] [B] agissant en sa qualité de gérant de la SARL [R]. Lors de la signature du bail, M. [R] [B] a obtenu de Mme [N] [VF] une modification des activités pouvant être exercées dans les lieux loués et l’activité est devenue « commerce de coiffure ‘ esthétique ‘ manucure ‘ vente de tous produits de beauté et de capillarité et d’une manière générale tous produits se rattachant à la coiffure et l’esthétique, UVA ».

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2004, la SARL [R] devenue la SARL [A] [BG], a cédé à Mme [L] [S] [Z] le fonds de commerce.

Par acte du 8 juillet 2008, Mme [N] [VF] a signifié à Mme [L] [S] [Z] un congé avec refus de renouvellement, à effet du 31 janvier 2009, et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 novembre 2009, Mme [N] [VF] a proposé une indemnité d’éviction de 5.000 euros à la preneuse et confirmé les termes du congé.

A la demande de Mme [N] [VF], suivant ordonnance de référé en date du 6 avril 2010, Mme [D] [W] a été désignée en qualité d’expert avec pour mission de fournir tous les éléments pour fixer l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation. Son rapport d’expertise a été déposé le 7 décembre 2010.

Par acte du 27 mai 2011, Mme [N] [VF] a saisi le TGI de Paris d’une demande de condamnation de Mme [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

– dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 8 juillet 2008 par Mme [N] [VF] à Mme [L] [S] [Z] avait mis fin, à compter du 31 janvier 2009, au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4] ;

– dit que Mme [L] [S] [Z] avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

– dit que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation n’était pas prescrite ;

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

– désigné Mme [X] [T] en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation auxquelles Mme [L] [S] [Z] et Mme [N] [VF] peuvent respectivement prétendre ;

– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

– réservé les demandes de paiement des charges, les demandes de dommages et intérêts, les demandes au titre de l’article 700 du CPC et les dépens.

Par un arrêt du 7 mai 2014, la cour d’appel de Paris a confirmé ce dernier jugement, débouté Mme [N] [VF] de ses demandes en dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles, et condamné cette dernière aux dépens d’appel.

Mme [T] a déposé son rapport au greffe le 30 juillet 2015, évaluant l’indemnité d’éviction à la somme arrondie de 116.000 euros si l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce était retenue, et à la somme de 130.900 euros en cas de plafonnement du loyer, 40.000 euros en cas de déplafonnement, si l’hypothèse du transfert du fonds de commerce était retenue. Elle évalue en outre l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 20.160 euros.

Par jugement en date du 14 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

– rappelé que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 8 juillet 2008 par Mme [N] [VF] à Mme [L] [S] [Z], le bail ayant pour objet les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 24] a pris fin le 31 janvier 2009 ;

– dit que l’éviction entraîne le transfert du fonds de commerce exploité par Mme [L] [S] [Z] dans les locaux appartenant à Mme [U] [VF] et situés [Adresse 4] à [Localité 24] ;

– fixé à la somme de 136.988 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par Mme [U] [VF] à Mme [L] [S] [Z],

– donné acte à Mme [L] [S] [Z] de ce qu’elle reconnait être redevable à Mme [U] [VF] d’une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2009 ;

– donné acte à Mme [L] [S] [Z] de ce qu’elle propose de payer à Mme [N] [VF] la somme annuelle de 12.805,27 euros à titre d’indemnité d’occupation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 24] à compter du 1er février 2009 ;

– dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

– condamné Mme [N] [VF] à payer à Mme [L] [S] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

– condamné Mme [N] [VF] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par deux déclarations en date du 17 août 2017, Mme [N] [VF] a interjeté appel total de ce jugement d’abord par le biais de Maître [P] [VZ] (RG 17/14080) et ensuite par le biais de Maître [J] [E] (RG 17/16477). Le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures par ordonnance du 25 octobre 2017, la procédure se poursuivant sous le numéro de RG n° 17/14080.

Mme [N] [VF] est décédée le 14 janvier 2018.

Par ordonnance du 8 février 2018, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et imparti un délai aux héritiers pour intervenir à l’instance.

Par ordonnance du 22 mars 2018, l’affaire a été radiée du rôle en l’absence de reprise d’instance par les héritiers de Mme [N] [VF].

Par conclusions déposées le 9 juillet 2018, M. [HA] [VZ], M. [R] [VZ], M. [P] [VZ] et M. [G] [VZ] sont intervenus volontairement à l’instance, en leur qualité d’héritiers, aux fins de reprise de celle-ci (RG n° 18/19613).

M. [G] [VZ] lui-même intervenant volontaire, et comme tel appelant, est décédé le 26 décembre 2018.

M. [K], [M] [VZ] et Mme [C], [I] [VZ], tous deux, venant aux droits de M. [G] [VZ] décédé le 26 décembre 2018, qui était lui-même intervenant volontaire, et comme tel appelant, venant aux droits de Mme [N] [VF], ainsi que Messieurs [HA] [VZ], [R] [VZ], [P] [VZ], tous, intervenants volontaires, et comme tels appelants, venant aux droits de Mme [N] [VF] ont pris de nouvelles écritures et signifié des conclusions le 19 février 2019.

Mme [L] [S] [Z], intimée, a notifié ses premières conclusions par le RPVA le 28 février 2019.

Les consorts [VZ] ont saisi le conseiller de la mise en état d’un incident aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions signifiées par Mme [Z] le 28 février 2019 au visa de l’article 909 du code de procédure civile sous sa rédaction dite Magendie 1.

Par ordonnance du 3 juillet 2019, le conseiller de la mise en état a dit n’y avoir lieu à constater la caducité de l’appel et a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions de l’intimée notifiées par le RPVA les 28 février 2019 et 21 mars 2019.

Par requête du 17 juillet 2019, Mme [L] [S] [Z] a déféré ladite ordonnance devant la Cour (RG n° 19/13275).

Mme [L] [S] [Z] est décédée le 7 novembre 2019.

Par ordonnance du 18 juin 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et imparti un délai au 31 août 2020 sous peine de radiation.

Par conclusions d’incident déposées le 9 septembre 2020, les consorts [VZ] venant aux droits de Mme [N] [VF], ont fait valoir au conseiller de la mise en état qu’ils ne sont pas parvenus à déterminer les ayants droit de Mme [L] [S] [Z], et ce malgré les demandes faites à l’un des héritiers connus de cette dernière.

Par ordonnance du 18 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la transmission de la copie des pièces principales du dossier au Procureur Général de cette cour afin de recueillir les renseignements nécessaires à la reprise d’instance et en particulier les noms, prénoms, dates et lieux de naissance ainsi que l’adresse des héritiers de Mme [L] [S] [Z].

Par ordonnance du 8 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a finalement ordonné la radiation de l’affaire au RG n° 19/13275, dès lors que les successeurs de Mme [L] [S] [Z] n’ont pas été assignés dans le délai imparti.

Par ordonnance du 9 février 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire au RG n° 18/19613, au motif qu’aucun héritier de Mme [L] [S] [Z] n’était intervenu à l’instance.

Par conclusions déposées le 5 avril 2023, Mme [Y] [Z] est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’héritière de sa mère, Mme [L] [S] [Z] (RG n° 23/13720).

Par conclusions déposées le 17 octobre 2023, les consorts [VZ] ont demandé le rétablissement de l’instance sur déféré en même temps que l’instance principale.

Par un arrêt du 13 juin 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 3 juillet 2019, précisé qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes d’irrecevabilité des conclusions des consorts [VZ], condamné Mme [Y] [Z], venant aux droits de Mme [L] [S] [Z], à verser aux consorts venant aux droits de Mme [N] [VF], la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [Y] [Z], venant aux droits de Mme [L] [S] [Z], aux dépens de la procédure de déféré, et invité les parties à se présenter avec leurs conseils à l’audience de rendez-vous judiciaire auprès de la présidente de chambre, en vue d’une éventuelle mesure de médiation.

C’est dans ce contexte que les appelants ont signifié leurs conclusions par RVPA le 20 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 20 septembre 2024, les consorts [VZ], appelants, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du 14 juin 2017 en ce qu’il a dit que l’éviction entraîne le transfert du fonds de commerce exploité sis [Adresse 4] par Mme [Z] ;

– confirmer que Madame [I] [O] [Z], venants aux droits de Madame [L] [S] [Z], doit une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2009 ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 136 988 ‘ ;

En conséquence et statuant à nouveau :

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Messieurs [HA] [VZ], [R] [VZ], [P] [VZ], [K] [VZ] et Madame [C] [VZ], ayants droits de Madame [N] [VF], à Madame [I] [O] [Z] venants aux droits de Madame [L] [S] [Z] toutes causes confondues à la somme de 28 600 ‘ ;

– fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [O] [Z] venants aux droits de Madame [L] [S] [Z], à Messieurs [HA] [VZ], [R] [VZ], [P] [VZ], [K] [VZ] et Madame [C] [VZ], ayants droits de Madame [N] [VF] à la somme de 22 400 ‘ depuis le 1er février 2009 ;

– condamner Madame [I] [O] [Z] venants aux droits de Madame [L] [S] [Z], à Messieurs [HA] [VZ], [R] [VZ], [P] [VZ], [K] [VZ] et Madame [C] [VZ], ayants droits de Madame [N] [VF], à payer une indemnité d’occupation fixé à la somme de 22 400 ‘ depuis le 1er février 2009, déduction faite de l’indemnité déjà effectivement payée durant la procédure, jusqu’à parfaite libération des locaux sis [Adresse 4] ;

– juger que la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

– condamner Madame [I] [O] [Z], venants aux droits de Madame [L] [S] [Z], à payer Monsieur [HA] [VZ], [R] [VZ], [P] [VZ], [K] [VZ] et Madame [C] [VZ], ayants droits de Madame [N] [VF] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [I] [O] [Z] venants aux droits de Madame [L] [S] [Z] aux entiers dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, qui notamment comprendront les frais de constat, de commandement, et les frais de l’expertise ordonnée en première instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelants.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 14 juin 2017 (RG 11/08995) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé les frais de transaction à la somme de 8.700 euros, les frais de réinstallation à la somme de 41.000 euros et les frais de remploi à la somme de 4.088 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Fixe l’indemnité de remploi et de transaction à la somme de 7.000 euros et l’indemnité de déménagement et de réinstallation à la somme de 28.000 euros ;

Rappelle en conséquence que l’indemnité d’éviction principale due par les consorts [VZ] venant aux droits de Mme [N] [VF] à Mme [O] [Z] venant aux droits de Mme [L] [S] [Z] s’élève à la somme de 70.000 euros, et les indemnités accessoires à la somme totale de 46.200 euros, soit une indemnité d’éviction globale de 116.200 euros ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 20.160 euros due à compter du 1er février 2009 et jusqu’à complète libération des lieux réalisée conformément aux dispositions légales et stipulations contractuelles ;

Condamne Mme [O] [Z], venant aux droits de Mme [L] [S] [Z] à payer la somme 20.160 euros due à compter du 1er février 2009 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Rappelle que la compensation est de droit ;

Déboute les appelants de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

La greffière La présidente