Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Paris

Thématique : Conflit sur les travaux de rénovation et responsabilité en copropriété

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18916 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CESTT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 21/10102

APPELANTE

S.C.I. G ROCH

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 843 275 850

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Jérôme ROCHELET de la SELARL LIGNER & ROCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0711

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet DEBAYLE, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 025 920

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant Me Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R0197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Coralie CHANUT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La S.C.I. G ROCH est propriétaire des lots n° 125, 126 et 158, acquis fin janvier 2019, situés au rez-de chaussée et au sous-sol du bâtiment D de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (lots identifiés dans le règlement de copropriété comme des dépôts s’agissant des lots 125 et 126 et une cave s’agissant du lot 158).

Courant 2019, elle a mandaté un architecte afin d’effectuer des travaux d’aménagement de ses lots.

Informée par celui-ci de la fragilité de la structure du plancher avec un risque localisé d’effondrement, elle indiquait par courrier du 30 avril 2019 au syndic de l’immeuble :

– avoir entrepris dans son lot des travaux pour une exploitation en location courte durée ou saisonnière,

– que son architecte a constaté que la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol était endommagée,

– qu’elle entendait faire réaliser, conformément au devis joint, à ses frais, des travaux de consolidation du plancher, ce qui lui permettrait d’intégrer une trémie de 65 x 80 cm pour apporter ‘de la lumière naturelle’ au sous-sol, tout en précisant que si des travaux de reprise de plancher devaient être nécessaires, au niveau des planchers du rez-de- chaussée, elle souhaitait en être exonérée,

– qu’elle sollicitait l’autorisation d’effectuer ces travaux et les raccords nécessaires sur les évacuations et arrivées d’eau à la cave, le boîtier télécom et antenne, la fibre de l’immeuble.

Par courrier du 9 mai 2019, le syndic de l’immeuble a accusé réception du courrier de la S.C.I. G ROCH ‘au sujet de’ son ‘projet de travaux sur les parties communes’ et de son ‘intention de changer la destination’ de son local ‘pour une résidence hôtelière réglementée’.

Il a par ailleurs informé la S.C.I. G ROCH que, si elle souhaitait faire convoquer une assemblée générale extraordinaire à ses frais pour examiner ses demandes, il conviendrait de lui faire parvenir l’ensemble des pièces permettant à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause (descriptif des travaux envisagés rédigé par un architecte, plans correspondants, note du bureau d’études techniques ou de l’ingénieur structure, attestations d’assurance de l’ensemble des intervenants, autorisation de la mairie de [Localité 6] validant la pratique de cette activité dans les locaux).

Selon courrier recommandé du 17 juillet 2019, la S.C.I. G ROCH a sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, en joignant à son envoi une notice descriptive, la note d’un bureau d’étude, ainsi que les plans et le contrat d’assurance (sans toutefois communiquer les plans d’aménagement de ses lots), afin de délibérer sur sa demande d’autorisation à réaliser des travaux :

– de reprise du plancher entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, au niveau du lot lui appartenant avec ouverture d’une trémie,

– de raccordement aux évacuations et arrivées d’eau à la cave,

– et de raccordement au boitier télécom ainsi qu’à l’antenne.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 octobre 2019, la résolution n° 4 portant sur une demande d’autorisation de la SCI G ROCH, propriétaire des lots n° 125, 126, 158 au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment D, d’effectuer des travaux de reprise du plancher

entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de ses lots, a été rejetée, la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires n’ayant pas été atteinte.

Un nouveau projet de résolution a de nouveau été présenté lors de l’assemblée générale ordinaire du 14 novembre 2019, au cours de laquelle les travaux de reprise du plancher enre le rez-de-chaussée et le sous-sol n’ont pas été votés, selon troisième résolution :

‘compte tenu du retrait de la demande de Monsieur [L] de la SCI G ROCH devant la présente Assemblée, des travaux des renforcement de la structure, cette question’ étant ‘sans objet’, retrait qui a cependant été contesté par le conseil de la S.C.I. G ROCH selon courrier recommandé du 20 décembre 2019 ;

les autres travaux sollicités par la SCI G ROCH ont été autorisés (raccordement aux évacuations et arrivées d’eau à la cave, raccordement au boitier télécom et à l’antenne, raccordement à la fibre de l’immeuble).

La S.C.I. G ROCH a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 30 janvier 2020 et par courrier recommandé du 7 février 2020 et a mis en demeure le syndic de lui faire connaître les mesures qu’il entendait prendre ‘pour réparer l’immeuble’.

Elle a ensuite assigné à heure indiquée, par acte d’huissier du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé du 3 juin 2020, M. [B] a été désigné en qualité d’expert.

Dans son compte rendu de visite de l’immeuble du 10 juillet 2020 (visite du 21/10/2019), le cabinet ARTEXIA, architecte de l’immeuble, indiquait que :

– l’usage qui sera fait dans le futur au niveau des locaux de la S.C.I. G ROCH permettra d’apprécier la surcharge d’exploitation à prendre en compte, s’agissant de lots identifiés dans le règlement de copropriété comme des ‘dépôts’, laissant ‘penser qu’il s’agit de locaux annexes à une activité de commerce, d’artisanat ou d’industrie’,

– la destination des locaux a son importance car : ‘c’est cela qui générera les paramètres à prendre en compte en terme de surcharge d’exploitation’ (pour une activité de commerce, la surcharge retenue est de 500 kN/m² et non pas 150 kN/m² comme indiqué dans la note de calcul jointe à la demande de la SCI G ROCH),

– le fait de ne pas disposer des intentions du maître d’ouvrage dans l’aménagement de l’usage des parties l’a conduit à repousser la date d’édition de son rapport, sans qu’il dispose, à ce jour, des dits éléments.

Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, selon dire en date du 14 septembre 2020, à la demande de l’expert, le conseil de la SCI G ROCH, a communiqué, pour la première fois les plans projetés des locaux à la suite des travaux envisagés, laissant apparaître que les locaux seront utilisés à usage d’habitation, ainsi qu’une nouvelle note de BET pour une surcharge à 400 kN/m².

Par dire en date du 20 novembre 2020, la SCI G ROCH, à la demande de l’expert, a communiqué, pour la première fois, l’arrêté de la Mairie en date du 29 octobre 2019 autorisant l’exécution des travaux déclarés pour le changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier au rez-de-chaussée et au sous-sol, sous réserve qu’il ne soit pas créé en sous-sol de pièce à caractère principal (chambre/séjour).

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mai 2021, confirmant l’état de dégradation de la structure porteuse du plancher (solives métalliques encastrées dans le plancher), nécessitant son renforcement, tout en précisant que la SCI G ROCH n’a communiqué les plans de son projet qu’en cours d’expertise, de même pour l’autorisation de changement de destination (d’un local commercial en hébergement hôtelier) qui conditionne la surcharge à prendre en compte pour le renforcement, de sorte que le syndic n’était pas en mesure de pouvoir valider un projet de renforcement du plancher (rapport, page 10).

Le 18 mai 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la mission d’étude des travaux à mettre en ‘uvre.

Par acte d’huissier en date du 3 août 2021, la S.C.I. G ROCH a fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], après y avoir été autorisée par le président du tribunal selon ordonnance du 22 juin 2021 dans les conditions de l’article 840 du Code de procédure civile, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

– Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble,

– Débouté la S.C.I. G ROCH de sa demande d’astreinte,

– Débouté la S.C.I. G ROCH de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la privation de jouissance pour la période courant de mai 2019 à juillet 2021, puis à compter du mois d’août 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise de la structure de l’immeuble,

– Débouté la S.C.I. G ROCH de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à lui payer la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

– Condamné la S.C.I. G ROCH à remettre les lieux dans leur état antérieur, suite aux travaux d’agrandissement de la trémie du plancher, partie commune de l’immeuble, qu’elle a entrepris dans le cadre de son projet de réaménagement de ses lots, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

– Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

– Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

– Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens,

– Débouté la S.C.I. G ROCH de sa demande de distraction des dépens, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure

civile,

– Débouté la S.C.I. G ROCH et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration remise au greffe le 28 octobre 2021, la SCI Roch a interjeté appel du jugement.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Suivant écritures signifiées le 28 novembre 2024, la SCI G Roch, appelante, demande à la cour au visa des articles 9, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1217 et suivants du code civil de :

– Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 28 octobre 2021 en toutes ses dispositions, excepté celles condamnant le SDC du [Adresse 2] à procéder aux travaux de reprise du plancher et rejetant les demandes d’article 700 du SDC dirigées contre la SCI G ROCH ;

Statuant à nouveau, il lui est demandé de :

Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI G ROCH

– condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH au titre de

l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période courant de juillet 2019 à septembre 2022 inclus principalement la somme de 275 377,90 euros et subsidiairement, la somme de 174.864,60 euros ;

– assortir cette condamnation des intérêts au taux légal applicable à compter de la mise en

demeure, soit le 7 février 2020 ;

– condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH la somme de 20.000

euros au titre du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive ;

Sur la remise en état antérieur d’une trémie

– Déclarer n’y avoir lieu à condamner la SCI G ROCH à remettre dans un état antérieur une

trémie dont ledit état antérieur est inconnu et dont la destruction est au demeurant nécessaire pour la réalisation des travaux auxquels le SDC a été condamné ;

– En toute hypothèse, donner acte à la SCI G ROCH que la trémie avait été rebouchée ;

En tout état de cause

– Rejeter toutes les demandes, prétentions et conclusions du SDC du [Adresse 2]

contraires ou incompatibles avec les demandes de la SCI G ROCH ;

– Condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH la somme de 26.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner le SDC du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et

d’appel, en ce compris les honoraires payés à l’expert judiciaire et dire que les dépens seront recouvrés par la SELARL LIGNER & ROCHELET pour ceux dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’appelant relève que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux de renforcement du plancher avec beaucoup de retard postérieurement au jugement (fin septembre 2022) alors qu’il a été informé de la nécessité d’y procéder dès avril 2019 peu important l’incertitude du projet d’aménagement privatif puisqu’il lui appartenait de diligenter les travaux au regard des destinations expressément mentionnées dans le règlement de copropriété.

Sa responsabilité est donc engagée de plein droit au titre du préjudice subi par la SCI G Roch du fait de l’impossibilité de jouissance de ses lots.

Elle réfute avoir ouvert une trémie et relève que ce fait n’aurait aucun rapport avec l’état du plancher de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée.

Elle souligne la nature commerciale de son activité et considère désormais justifier de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance .

Par conclusions signifiées le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 8], intimé, demande à la cour au visa des articles 14, 18, 25 de la loi du 10 juillet 1965, L. 145-33 et R.145-2 à 11 du code de commerce, 700 du code de procédure civile,

– Dire et juger la SCI G ROCH mal fondée en son appel.

L’en débouter.

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 octobre 2021 dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble,

– recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet DEBAYLE, en son appel incident,

Y faisant droit, et statuant à nouveau

– Constater que les travaux de renforcement de plancher haut de la cave du lot de la SCI G ROCH ont été votés par l’Assemblée générale du 20 octobre 2021 et effectués en septembre 2022.

– dire sans objet cette demande

– condamner la SCI G ROCH, au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile.

– condamner la SCI G ROCH, aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires relève que le tribunal l’a condamné à tort à avoir à renforcer la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble alors que la SCI G Roch n’a évoqué que les désordres affectant le plancher haut de sa cave ; que l’expertise a porté exclusivement sur ce point et non sur l’intégralité des planchers haut du bâtiment D.

Il réfute tout comportement fautif en relevant que la SCI G Roch n’a pas mis en mesure la copropriété de valider un quelconque projet de renforcement du plancher, celle-ci n’ayant communiqué qu’en cours d’expertise et sur demande expresse de l’expert les plans projetés des locaux à la suite des travaux qu’elle avait initiés ainsi que l’arrêté de la mairie du 29 octobre 2019 autorisant l’exécution des travaux pour le changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier.

Au regard des conclusions d’expertise, il considère que les travaux préconisés ne revêtaient pas de caractère d’urgence justifiant que le syndic en prenne l’initiative sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils nécessitaient en conséquence l’autorisation d’une assemblée générale.

Il considère que par son comportement fautif, la SCI G Roch a contribué à la réalisation du préjudice qu’elle invoque qui ne peut être analysé que comme une perte de chance d’avoir pu louer ses locaux après réception des travaux de réception de ses lots et demande à ce que toutes ses demandes indemnitaires soient écartées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble;

– débouté la SCI G Roch de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des ciopropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la privation de jouissance pour la période courant de mai 2019 à juillet 2021, puis à compter du mois d’août 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise de la structure de l’immeuble;

Le confirme pour surplus ;

Statuant à nouveau :

– Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure du plancher haut du lot n° 158 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

– Déboute la SCI G Roch de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la perte de jouissance pour la période courant de juillet 2019 à septembre 2022 inclus ;

Y ajoutant:

Condamne la SCI G Roch aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI G Roch à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE