Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Paris

Thématique : Responsabilité partagée en matière de jouissance immobilière après sinistre.

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04304 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHHJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 19/05094

APPELANTE

S.C.I. [B] [K]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 502 798 010

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Christiane DUPONT DE RÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0755

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA COURCELLES, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681

C/O Cabinet FONCIA COURCELLES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0593

Société CABINET FONCIA COURCELLES

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Brigitte BEAUMONT de la SELEURL CABINET BEAUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0372

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 26 septembre 2008, la SCI [B] [K], dont est gérante Mme [S] a acquis le lot 209 situé au 3ème étage du bâtiment D de la cour de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

Le 18 décembre 2009, l’immeuble a subi un incendie. Le feu, en provenance du 2ème étage, s’est propagé par les façades et par une trappe existante entre les deux niveaux. Ce sinistre a entrainé la destruction des 2ème et 3ème étages et notamment, des dégradations dans l’appartement de la SCI [B] [K] situé au 3ème étage du bâtiment D.

A la suite du sinistre, la SCI [B] [K] a saisi le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny d’une demande d’expertise sur le fondement des dispositions des articles 145, 232, 484 et 808 du code de procédure civile aux fins de déterminer la cause du sinistre incendie.

Par ordonnance du 25 mars 2013, Mme [N] a été désignée avec mission habituelle en la matière.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2014.

Dans le cadre d’une procédure parallèle, par exploit en date du 23 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Société Foncia Courcelles a assigné la SCI [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de solliciter sa condamnation au versement de :

– la somme de 22 192,37 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 4 ème trimestre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2017 date du commandement de payer,

-les sommes de 369,49 euros au titre du coût des frais de mises en demeure et de la sommation de payer considérés comme des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 26 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire nécessaires à la présente procédure, 818,20 euros au titre des frais de contentieux au visa de l’article 1106 du code civil, 2 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2400 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de la présente procédure, par exploit d’huissier du 12 avril 2019, la SCI [B] [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la Société Foncia Courcelles ès-qualité de syndic aux fins de les voir condamner :

– au remboursement des frais engagés par le Cabinet [Z] ;

– au remboursement des frais correspondant aux honoraires de l’expert judiciaire ;

– à l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période allant du 1er avril 2013

au 16 avril 2017 ;

– ainsi que la réparation de divers préjudices consécutifs et à lui payer :

– la somme de 369,49 € au titre du coût des frais de mises en demeure et de la sommation de payer considérés comme des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– la somme de 26 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire nécessaires à la présente procédure ;

– la somme de 818,20 euros au visa de l’article 1106 du code civil au titre des frais de contentieux, ainsi que 2 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2 400 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile».

Par jugement rendu le 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny :

– Déboute la société [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

– Déboute la société [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

– Condamne le cabinet Foncia Courcelles à verser à la SCI [B] [K] la somme de 12 971,31 euros au titre du remboursement des travaux de reprise des parties communes, avec

intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

– Condamne le syndicat des copropriétaires, à payer à la SCI [B] [K], la somme de 2 944 euros correspondant aux honoraires de M. [Z] avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

– Condamne le cabinet Foncia Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 736 euros correspondant aux honoraires de M. [Z] avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

– Déboute la SCI [B] [K] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Déboute le cabinet Foncia Courcelles de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise de 8 340 euros TTC, lesquels devant être supportés pour chacun sur le tiers de cette somme, avec intérêts au taux légal pour lesdits frais d’expertise à compter du 12 octobre 2017 ;

– Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’appel garantie à l’encontre du cabinet Foncia Courcelles ;

– Déboute la SCI [B] [K], le syndicat des copropriétaires, et le cabinet Foncia Courcelles de leurs demandes plus amples ou contraires ;

-Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement».

Par acte du 5 mars 2021, la SCI [B] [K] a interjeté appel du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 septembre 2024 par la SCI [B] [K], appelante, qui invite la cour au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985, des articles18 et 18 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 et de l’article 1240 du code civil,

– la recevoir en son appel partiel et le déclarer bien fondé.

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI [B] [K] ;

– débouter la société Foncia Courcelles de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées

contre la SCI [B] [K] ;

– réformer partiellement le jugement rendu le 19 janvier 2021 par la Chambre 5,

Section 2 du Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a débouté la SCI [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

Statuant à nouveau :

– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [B] [K] la somme de 43 827,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2017, se décomposant de la façon suivante :

Trouble de jouissance pour la période du 1er avril 2013 au 16 février 2017 (soit 47 mois d’un loyer à 1 865,00 euros tel que retenu par l’expert, Mme [O] [N] et non contesté par les autres parties en défense, soit 1.865,00 euros X 47 = 87.655,00 euros pour 50% : 43.827,50 euros, soit un total de : 43.827,50 euros ;

– condamner le Cabinet Foncia Courcelles venant aux droits de Tagerim Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 43 827,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2017, se décomposant de la façon suivante :

Trouble de jouissance pour la période du 1er avril 2013 au 16 février 2017 (soit 47 mois d’un loyer à 1.865,00 euros tel que retenu par l’expert, et non contesté par les autres parties en défense, soit 1.865,00 euros X 47 = 87.655,00 euros pour 50% : 43.827,50 euros, soit un total de : 43.827,50 euros ;

– Confirmer le jugement du 19 janvier 2021 Chambre 5 Section 2 du Tribunal Judiciaire de Bobigny pour le surplus ;

– Les condamner solidairement à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

La SCI [B] [K] limite son appel au chef du jugement qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Elle fait valoir qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance alors même que celui-ci avait été établi par l’expert judiciaire.

Elle soutient que le syndic, du fait de sa carence dans la gestion de l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas assuré la conservation et l’administration des parties communes, sont ainsi responsables de son préjudice pour avoir tardé à entreprendre les travaux en parties communes tels que préconisés par l’expert judiciaire et tels qu’elle les a réclamés suivant courrier recommandé avec avis de réception du 5 septembre 2012 adressé au syndic Tagerim Courcelles, lui indiquant qu’il y avait urgence à entreprendre les travaux de rénovation de l’immeuble afin de lui permettre de jouir de son bien. Elle ajoute qu’elle n’a pas abandonné son local contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires et du syndic et qu’elle a avancé de nombreux frais pour le compte de la copropriété aux fins d’en permettre la rénovation au plus vite.

Mme [B] [K] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période allant du 1er avril 2013 – date telle que déterminée par l’expert judiciaire – au 16 avril 2017 – date à laquelle les travaux en partie commune auraient été terminés et s’appuie sur la valeur locative retenue par l’expert judiciaire de 1 866,66 euros/mois pour solliciter le paiement de la somme de 87 655 euros, correspondant à 47 mois de perte de jouissance pour la période susvisée.

Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires, intimé, qui sollicite de la cour au visa des articles1104 alinéa 1er, 1231-1, 1240 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ainsi que le décret d’application n°67-223 en date du 17 mars 1967,

-le recevoir en ses conclusions d’intimé et l’y dire bienfondé ;

-confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;

– débouter la SCI [B] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire sur la condamnation de la société Foncia Courcelles :

Si par extraordinaire, le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce dernier demande à la juridiction de :

– condamner la société Foncia Courcelles, venant aux droits du Cabinet Tagerim Courcelles,

à le garantir intégralement et le relever indemne des demandes de condamnations, intérêts, frais et accessoires, dirigées à son encontre ;

En tout état de cause

– rejeter les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des frais

irrépétibles et des dépens ;

– condamner in solidum la SCI [B] [K] et la société Foncia ès-qualité de syndic au

versement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner in solidum la SCI [B] [K] et la société Foncia, en sa qualité de seul

syndic, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Pierre Mury, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir introduit à l’encontre de la SCI [B] [K] une procédure en recouvrement de charges par exploit d’huissier en date du 23 novembre 2018 et que celle-ci tente d’échapper au paiement de ses charges en introduisant à son encontre une procédure en indemnisation pour trouble de jouissance aux motifs qu’il n’aurait pas réalisé dans les temps des travaux concernant certaines parties communes de nature à l’empêcher de jouir de son lot.

C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires fait valoir l’extrême tardiveté de l’action de la SCI [B] [K], alors que le rapport d’expertise judiciaire dont elle fait état, a été déposé le 30 juin 2014 et qu’il est en outre établi par ce rapport que la SCI [B] [K] a abandonné son local jusqu’en septembre 2012. Il souligne ainsi la justesse d’appréciation du tribunal qui indique que le préjudice de jouissance de la SCI [B] [K] n’est pas établi avec certitude dans la mesure où celle-ci a négligé l’entretien de son lot pendant de nombreuses années.

Vu les conclusions notifiées le 1er septembre 2021 par la Société Foncia Courcelles, intimée, qui sollicite de la cour :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,

– confirmer le jugement du 19 janvier 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI [B] [K] au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

Subsidiairement,

– limiter à la somme maximum de 65 333,10 euros l’indemnité qui pourrait être allouée à la SCI [B] [K] au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

– limiter à la somme maximum de 13 066,62 euros (20 % de 65.333,10 euros) la somme qui

pourrait être mise à la charge de la société Foncia Courcelles à ce titre,

– condamner le syndicat des copropriétaires à garantir le syndic Foncia Courcelles à hauteur de 80% des sommes qui pourraient éventuellement être allouées à la SCI [B] [K] au titre du préjudice de jouissance,

Infirmer le jugement ce qu’il a condamné la société Foncia Courcelles à verser à la SCI [B] [K] la somme de 12 971,31 euros TTC au titre de sa part dans les travaux de reprise, et non pas au seul montant pris hors taxe, soit 1à 809,43 euros HT.

Et statuant à nouveau,

Limiter la somme éventuellement mise à la charge de la Société Foncia Courcelles à un montant de 10 809,43 euros HT,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Foncia Courcelles,

Débouter la SCI [B] [K] et, en tant que de besoin, toute autre partie du surplus de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la société Foncia Courcelles et contraires aux présentes,

Condamner tout succombant à verser à la Société Foncia Courcelles la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les

dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Cabinet

Beaumont.’

La société Foncia Courcelles fait valoir en substance que la SCI [B] [K] et mal fondée à arguer d’un quelconque trouble de jouissance dès lors qu’il est établi par l’expertise judiciaire que celle-ci avait abandonné son local depuis son achat, et que la responsabilité du syndic n’est engagée d’aucune façon pour avoir traiter avec diligence le dossier de travaux à exécuter en parties communes de la copropriété et qu’en tout état de cause, le retard pris pour la réalisation desdits travaux ne lui est pas imputable.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance;

Réformant le jugement de ce chef et y substituant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) à payer à la SCI [B] [K] la somme de 17 416 euros

au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance;

Condamne la société Foncia Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 4354 euros au titre de son préjudice de jouissance;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) de son appel en garantie à l’encontre du syndic la société Foncia Courcelles;

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune somme somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI [B] [K];

Déboute le syndic Foncia Courcelles et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande ;