Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Nancy

Thématique : Responsabilité des vendeurs dans un compromis de vente non réitéré.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 31 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02578 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FI6Q

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 20/03151, en date du 19 avril 2023,

APPELANTS :

Monsieur [O] [R]

né le 22 Août 1989 à [Localité 6]

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY

Madame [N] [C]

née le 27 Février 1990 à [Localité 5]

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [D] [H]

né le 24 octobre 1939 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Alexandre GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, substitué par Me Clémence REMY, avocats au barreau de NANCY

Madame [F] [H]

née le 27 janvier 1943 à [Localité 4] (ALGERIE)

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Alexandre GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, substitué par Me Clémence REMY, avocats au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Thierry SILHOL, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN, assistée de Madame [S] [G], greffier stagiaire ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 31 Mars 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par un acte sous-seing-privé du 31 mai 2016, Monsieur [D] [H] et Madame [F] [H] (ci-après dénommés les époux [H]) ont, en qualité de vendeurs, conclu un compromis de vente avec Monsieur [O] [R] et Madame [N] [C] (ci-après dénommés les consorts [R]-[C]), acquéreurs, portant sur un appartement, une cave et deux greniers (soit les lots de copropriétés 6, 14, 23 et 24) au [Adresse 3], moyennant le prix de 66000 euros, outre 4000 euros d’honoraires de négociation. La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs de 70000 euros.

La réitération de la vente était fixée au 3 août 2016 en l’étude de Maître [M], notaire, avec le concours de Maître [B], notaire.

Les consorts [R]-[C] ont obtenu leur financement dans les délais prévus.

Postérieurement à la signature du compromis, il est apparu que les WC de l’appartement constituaient le lot de copropriété n°13, non visé au compromis, qui était un lot indivis commun aux deux appartements du premier étage.

Par un acte authentique reçu le 7 octobre 2016 par Maître [X], notaire, l’acte de vente des époux [H] a été corrigé en ce qu’il avait omis de mentionner la moitié indivise du lot n°13, et par un deuxième acte authentique du même jour, les époux [H] ont acquis la seconde moitié indivise dudit lot en sorte que les WC ont été intégrés au bien objet du compromis de vente.

La régularisation de la vente ayant pris du retard du fait de cette difficulté, les parties au compromis ont signé une convention le 18 octobre 2016 prévoyant la remise des clés de l’appartement aux consorts [R]-[C], autorisant ces derniers à procéder aux travaux de peinture et tapisserie à l’exclusion de tous travaux de gros oeuvre.

A l’occasion des travaux réalisés dans l’appartement, les consorts [R]-[C] ont constaté un désordre important sous la douche de la salle de bains, à savoir qu’une poutre porteuse du plancher était mouillée et en très mauvais état.

Par courrier du 25 octobre 2016, les consorts [R]-[C] ont signalé ce désordre à l’agence XL immobilier, mandataire des époux [H], ainsi qu’à la société Foncia, syndic de copropriété, laquelle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété.

Une expertise amiable a été réalisée à l’initiative de cet assureur par le cabinet Cunningham Lindsey et des travaux conséquents ont été réalisés par l’entreprise Isobati Lorraine pour reprendre la poutre endommagée et rétablir la structure du plancher. Ces travaux ont été réglés par l’assurance de la copropriété.

Le 20 janvier 2017, les consorts [R]-[C] ont pris l’initiative de restituer les clés de l’appartement à l’agence XL immobilier.

Par courrier recommandé du 19 décembre 2017, les époux [H] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les consorts [R]-[C] de réitérer la vente.

Par courrier en réponse du 22 février 2018, le conseil de ces derniers a demandé l’instauration d’une expertise judiciaire, ainsi qu’une réduction de prix de 20000 euros et par courrier du 10 avril 2018, ces demandes ont été refusées par les époux [H].

Par acte d’huissier du 5 septembre 2018, les consorts [R]-[C] ont fait assigner en référé expertise les époux [H] devant le président du tribunal de grande instance de Nancy.

Par ordonnance du 20 novembre 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire du bien et commis pour y procéder Monsieur [P], expert.

Monsieur [P] a déposé son rapport le 30 juin 2020.

Par courrier du 10 septembre 2020, les époux [H] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, proposé aux consorts [R]-[C] de poursuivre la vente au prix initial de 66000 euros, mais à la condition d’être indemnisés d’une perte de loyer et de frais engagés pour un montant total de 24000 euros.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2020, les époux [H] ont assigné les consorts [R]-[C] devant le tribunal judiciaire de Nancy en responsabilité et en réparation de leur préjudice.

Parallèlement, par acte du 15 décembre 2020, les consorts [R]-[C] ont fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Nancy en réitération forcée de la vente et en réparation de leur préjudice.

Par ordonnance du 9 février 2021, le juge de la mise en état a joint les deux instances.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

– débouté les consorts [R]-[C] de leur demande en réitération forcée de la vente à un prix différent de celui fixé au compromis de vente du 31 mai 2016,

– prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 31 mai 2016 entre les époux [H], vendeurs et les consorts [R]-[C], acquéreurs,

– déclaré les époux [H] exclusivement responsables de la non réitération de la vente dans le délai contractuellement prévu, puis jusqu’à l’introduction de la présente procédure,

– condamné les consorts [R]-[C] à payer aux époux [H] la somme de 16027,14 euros à titre de dommages-intérêts en application des dispositions des articles 1103 et 1231-1 du code civil,

– débouté les époux [H] de leur demande d’indemnisations complémentaires,

– débouté les consorts [R]-[C] de leurs demandes en réparation,

– dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

– condamné les époux [H] aux dépens incluant ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

A titre liminaire, le tribunal a relevé que compte tenu de la date de signature du compromis de vente litigieux soit le 21 mai 2016, date antérieure à l’entrée en vigueur de la loi portant réforme du droit des contrats, les dispositions anciennes du code civil relatives au droit des contrats étaient applicables s’agissant du compromis de vente. En revanche, s’agissant de la convention de remise anticipée des clés du 18 octobre 2016, il a relevé que les dispositions nouvelles du code civil relatives au droit des contrats étaient applicables.

Pour statuer sur la demande de réitération forcée de la vente et le sort du compromis de vente du 21 mai 2016, le tribunal a estimé que la demande en réduction du prix de vente s’opposait au principe de la force obligatoire des contrats posé par l’article 1134 du code civil et qu’il n’avait pas le pouvoir de modifier le prix de vente stipulé au compromis conclu entre les parties le 21 mai 2016. En conséquence, il a débouté les consorts [R]-[C] de leur demande tendant à la réitération forcée de la vente à un prix de vente réduit et a prononcé la résolution du compromis de vente.

Pour statuer sur la responsabilité des époux [H], le tribunal a relevé que la réitération de la vente n’avait pu intervenir à la date stipulée au compromis de vente en raison de la problématique relative aux WC de l’appartement et que cette première cause de retard de réitération était imputable aux vendeurs.

Ensuite, il a constaté, selon conclusions de l’expert judiciaire, que les époux [H] avaient nécessairement connaissance, au jour de la signature du compromis, du désordre affectant le plancher de la salle de bains et de l’état d’insalubrité affectant la salle de bains et les murs de la cuisine. Le tribunal a estimé que cette deuxième cause de non réitération de la vente était nécessairement imputable aux époux [H] et a retenu leur responsabilité exclusive.

Pour statuer sur la responsabilité des consorts [R]-[C], le juge a relevé que les consorts [R]-[C] n’avaient pas respecté les limites de l’autorisation consentie par la convention du 18 octobre 2016, pour avoir procédé à la dépose de cloisons et de nombreux éléments d’équipements et a donc retenu qu’ils engageaient leur responsabilité envers les époux [H].

Pour statuer sur les préjudices, le tribunal a estimé que les époux [H] avaient subi un dommage résultant de la violation par les consorts [R]-[C] de leurs obligations contractuelles et a condamné ces derniers à payer aux époux [H] la somme de 16027,14 euros à titre de dommages et intérêts. Il a précisé que les travaux de remise en peinture, autorisés par la convention, et le coût portant sur le carrelage de la salle de bain, la reprise d’étanchéité et le coût de la reconstitution du sol plancher de la cuisine, directement générés par le désordre affectant le plancher de la salle de bains, n’étaient pas inclus dans ce préjudice.

En revanche, le tribunal a débouté les époux [H] de leur demande d’indemnisations complémentaires, au titre d’un trouble de jouissance et de charges assumées depuis la signature du compromis, dès lors qu’il a estimé qu’ils étaient les seuls responsables de la non réitération de la vente.

S’agissant de la demande d’indemnisation formée par les consorts [R]-[C], le tribunal a estimé qu’il ne pouvait y être fait droit, dès lors qu’ils avaient été déboutés de leur demande en réitération forcée de la vente et qu’ils ne pouvaient se prévaloir d’aucun préjudice, hormis l’avance des frais d’expertise judiciaire, lesquels relevaient des dépens. En conséquence, le juge a débouté les consorts [R]-[C] de leurs demandes en réparation.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 8 décembre 2023, Monsieur [O] [R] et Madame [N] [C] ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 29 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [O] [R] et Madame [N] [C] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de :

– faire droit à l’appel des consorts [R]-[C] et les déclarer réguliers, recevables et bien fondés en leurs demandes,

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les époux [H] entièrement responsables de la non réitération de la vente dans le délai contractuellement prévu, puis jusqu’à l’introduction de la présente procédure et les a condamnés aux dépens y compris ceux du référé et les frais d’expertise,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 19 avril 2023 en ce qu’il a débouté les concluants de leur demande de réitération forcée de la vente, en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente du 31 mai 2016, en ce qu’il a condamné les consorts [R]-[C] à payer aux époux [H] la somme de 16027,14 euros à titre de dommages et intérêts, et en ce qu’il a débouté les concluants de leurs demandes en réparation,

En conséquence,

– juger que les époux [H] ont manqué à leur obligation de contracter de bonne foi en dissimulant sciemment aux consorts [R]-[C] le sinistre litigieux ainsi que l’état réel de l’appartement,

– donner acte aux consorts [R]-[C] de leur volonté d’acquérir le bien litigieux au prix initialement convenu de 66000 euros avec une réduction de 5000 euros, pour prendre en compte le fait qu’au lieu de parquet en chêne, un plancher en bois stratifié a été mis en oeuvre au cours des travaux réalisés par la copropriété,

– condamner en tant que de besoin les époux [H] à procéder à la réitération de la vente par acte authentique dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

– condamner conjointement et solidairement les époux [H] à payer aux consorts [R]-[C] une somme de 57400 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de leurs préjudices,

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les concluants à payer aux époux [H] la somme de 16027,14 euros à titre de dommages et intérêts,

– débouter les époux [H] de l’intégralité de leur appel incident et de leurs demandes indemnitaires, aucune faute ne pouvant être reprochée aux concluants,

A titre subsidiaire et si par impossible la cour prononçait la résolution du compromis aux torts exclusifs des consorts [R]-[C],

– dire et juger que la convention de jouissance anticipée a précisé que si la vente ne peut être réalisée pour une cause quelconque, il ne sera dû aucune indemnité de part ni d’autre en dehors de la clause pénale, pour quelque cause que ce soit, notamment pour les améliorations qui pourront être apportées aux locaux,

En conséquence,

– débouter les époux [H] de leurs demandes indemnitaires,

En tout état de cause,

– condamner conjointement et solidairement les époux [H] au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

– condamner conjointement et solidairement les époux [H] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 25 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] [H] et Madame [F] [H] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 19 avril 2023 :

– en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 31 mai 2016 aux torts exclusifs des époux [H],

– en ce qu’il a limité l’indemnisation de ces derniers à la somme de 16027,14 euros,

– en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– en ce qu’il a condamné les époux [H] aux dépens, comprenant ceux du référé et du coût de l’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– constater voire prononcer la résolution du compromis de vente signé entre les parties le 31 mai 2016 aux torts exclusifs des consorts [R]-[C],

– les condamner in solidum à indemniser les époux [H] du coût de la réparation de l’appartement conformément aux conclusions de l’expert, à hauteur de 30210 euros TTC,

– constater que les consorts [R]-[C] ont refusé de façon fautive, de réitérer la vente de l’appartement dont ils ont provoqué l’immobilisation pendant une durée de plus de cinq années,

– les condamner in solidum en conséquence à payer aux époux [H] une somme de 46200 euros à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance correspondant à la perte de chance de percevoir les loyers sur une durée de sept années, sans compter l’indexation,

– condamner in solidum les consorts [R]-[C] à payer aux époux [H] une somme de 8880 euros correspondant aux charges assumées par ces derniers depuis la signature du compromis de vente jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

– condamner in solidum les consorts [R]-[C] à payer aux époux [H] une somme de 4000 euros à titre d’indemnisation de tous leurs chefs de préjudice confondus,

– débouter les consorts [R]-[C] de leurs demandes indemnitaires,

A titre subsidiaire, si la cour ordonnait la réitération de la vente,

– débouter les consorts [R]-[C] de leurs demandes indemnitaires,

– les condamner in solidum à payer aux époux [H] les sommes suivantes :

– 33000 euros à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance correspondant à la perte de chance de percevoir les loyers jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

– 8880 euros correspondant aux charges assumées depuis la signature du compromis de vente et jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

– 4000 euros à titre d’indemnisation de tous leurs chefs de préjudice confondus,

– une indemnité complémentaire pour l’immobilisation de l’appartement du 30 juin 2020 (date du dépôt du rapport de l’expert) au jour de la réitération effective de la vente conformément aux conclusions de l’expert, soit à hauteur de 550 euros par mois,

– condamner in solidum les consorts [R]-[C] à payer aux époux [H] une somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et 4000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 20 janvier 2025 et le délibéré au 31 mars 2025.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 31 mai 2016 entre Monsieur et Madame [H] et Monsieur [R] et Madame [C] ;

Constate la caducité du compromis de vente signé le 31 mai 2016 ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [D] [H] et Madame [F] [H] à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [N] [C] la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Deboute Monsieur [D] [H] et Madame [F] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [H] et Madame [F] [H] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en treize pages.