Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Thématique : Répartition des charges de chauffage : enjeux et responsabilités entre copropriétaires.

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025/ 066

N° RG 22/06112

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJPU

SDC [Adresse 14]

[Adresse 9]

C/

SDC [Adresse 14] [Adresse 11]

SDC [Adresse 14] [Adresse 10]

SDC [Adresse 14] [Adresse 12]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Alain-David POTHET

Me Sébastien BADIE

Me Yannick HENTZIEN

Me Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 18 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01955.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], [Adresse 9] sis à [Localité 2] [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la SARL DOMUS CONSEILS IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 LIBERTE, ayant son siège au [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domiclié en cette qualité audit siège,

représentée et plaidant par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], [Adresse 11] sis [Localité 2] [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DELIQUAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domiclié en cette qualité audit siège

représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], [Adresse 10] sis à [Localité 2] [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice la SARL MAEVA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée et plaidant par Me Yannick HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], [Adresse 12] sis à [Localité 2] [Adresse 8]

représenté par son syndic la SARL OPEN IMMO, ayant son siège [Adresse 8] [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domiclié en cette qualité audit siège

représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Céline ROBIN-KARRER, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’association syndicale libre de [Adresse 14], située à [Localité 2], est composée de cinq syndicats de copropriétaires dénommés [Adresse 14] bâtiments 1 à 5.

Un litige s’est élevé entre les syndicats de copropriétaires des bâtiments 1 à 4 relativement à la répartition entre eux des frais de chauffage et de climatisation.

Estimant qu’il faisait l’avance des frais de consommables et d’entretien du système de chauffage/climatisation de l’ensemble immobilier appelé [Adresse 14] sis à [Localité 1] par actes d’huissier de justice du 25 mai 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] a fait citer le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 10], syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 12], aux fins qu’ils participent depuis temps non prescrit aux frais dont il a fait l’avance du chef de l’entretien et des réparations du système de chaufferie.

Considérant que le demandeur ne rapportait pas la preuve de ses prétentions, par jugement rendu le 18 février 2022, le Tribunal:

Rejette les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture du 17 juin 2021.

Rejette la demande de renvoi du dossier à la mise en état.

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes portant sur le fonctionnement, l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et climatisation, ainsi que de consommations d’énergies, sur la période du 16 août 2016 au 14 février 2020.

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes d’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] aux dépens.

Juge n’y avoir lieu à écarter I’exécution provisoire de droit.

Par déclaration au greffe en date du 26 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9]a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite par conclusions signifiées le 24 novembre 2023:

INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

A titre principal, DECLARER irrecevable la demande de nullité de l’assignation délivrée le 25 mai 2020 par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9].

A titre subsidiaire sur cette demande, la DECLARER infondée.

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9], les sommes de :

– 16.820,99€ au titre du fonctionnement, de l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et climatisation sur la période du 16 août 2016 au 19 juillet 2021 ;

– 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de trésorerie ;

– 2.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9], les sommes de :

– 13.363,12€ au titre du fonctionnement, de l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et climatisation sur la période du 16 août 2016 au 19 juillet 2021 ;

– 60.843,75€ au titre de sa consommation d’énergies du 1 er avril 2016 au 19 juillet 2021 ;

– 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de trésorerie ;

– 2.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9], les sommes de :

– 14.812,74€ au titre du fonctionnement, de l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et climatisation sur la période du 16 août 2016 au 19 juillet 2021 ;

– 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de trésorerie ;

– 2.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

-que le système de chauffage et de climatisation de l’ensemble immobilier [Adresse 14] est régi par une convention de servitude reprise dans chacun des règlements de copropriété des [Adresse 9] à 5,

-que les bâtiments 1et 5 sont les fonds servants du système de chauffage au bénéfice des autres bâtiments, fonds dominants,

-que ce n’est pas l’ASL qui gère cet équipement commun mais le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9], à charge pour lui de récupérer les frais d’entretien, de réparation et de fonctionnement de la chaufferie sur les 4 autres copropriétés,

-que depuis des années les [Adresse 10] et 4 ont décidé unilatéralement sans l’avoir fait voter à l’unanimité de ne plus utiliser l’équipement commun,

-que dès le 20 décembre 1996 il a été conclu un contrat CALLIANCE entre le promoteur et la société CALLIANCE, en charge de la production, les factures devant être réparties entre les bâtiments par le [Adresse 9],

-que cette convention a été résiliée le 21 décembre 2010 avec CALLIANCE du fait des dysfonctionnements, puis le 30 juin 2013 avec COFELY SERVICES GDF pour les consommables,

-que la [Adresse 9] a racheté les canalisations et une nouvelle convention a été établie avec la société DALMASSO, selon contrat du 17 juillet 2020,

-que le moyen tiré de la nullité de l’assignation est irrecevable car les intimés se sont constitués en première instance,

-qu’en outre l’exception de nullité de l’assignation relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020,

-que l’assignation est fondée sur la convention de servitude, reprise dans les règlements de copropriété, de sorte que sa nullité n’est pas encourue,

-que l’objet de l’ASL ne concerne pas la chaufferie,

-que suivant constat de commissaire de justice du 30 juin 2020, il est établi que contrairement à ce qu’il affirme le [Adresse 11] continue d’utiliser cet équipement commun.

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 10] conclut par conclusions signifiées le 29 août 2022:

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes portant sur le fonctionnement, l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et climatisation, ainsi que de consommation d’énergie sur la période du 16 août 2016 au 14 février 2020,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes d’allocations de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– Condamné le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] aux dépens,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE pour le surplus et STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive au profit du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 10],

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 10] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 9] de toutes autres demandes, fins et conclusions.

Il soutient:

-qu’il n’est plus connecté et ne bénéficie plus du contrat CALLIANCE à la chaufferie et au système de climatisation, en suite d’une dénonce de contrat qui a été effectuée le 7 septembre 2012 dont la société COFELI SERVICES GDF SUEZ a accusé réception le 28 septembre 2012 avec effet de la résiliation au 30 juin 2013,

-que les conclusions de l’appelante ne vise aucun fondement juridique, tout comme l’assignation qui est nulle,

-qu’il appartient à l’appelant de rapporter la preuve de l’application des servitudes qu’il invoque à son encontre, or il ne produit pas les états descriptifs de division, qui contiendraient les obligations de servitude,

-que l’ASL n’est pas dans la cause et ne peut l’être faute de droit d’agir en justice,

-qu’il ne fait pas partie de cette ASL,

-qu’aucune servitude n’apparaît dans son règlement de copropriété,

-qu’aucun relevé de la société CALLIANCE n’est produit permettant d’établir les travaux de réparation qui auraient été effectués et les consommations qui auraient été générées,

-que le règlement de copropriété du [Adresse 9] leur est inopposable,

-qu’il n’est plus raccordé au réseau de chauffage et climatisation depuis le 30 juin 2013.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] conclut par conclusions signifiées le 17 décembre 2024:

A titre principal,

Vu les dispositions de l’article 56 du Code de Procédure Civile,

Vu la Jurisprudence y afférente,

DECLARER nulle l’assignation délivrée le 25 mai 2020,

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par la 2ème Chambre Construction du Tribunal Judiciaire de GRASSE le 18 février 2022 en ce qu’il a :

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes portant sur le fonctionnement, l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et de climatisation, ainsi que de consommations d’énergies, sur la période du 16 août 2016 au 14 février 2020,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes d’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu par la 2ème Chambre Construction du Tribunal Judiciaire de GRASSE le 18 février 2022 en ce qu’il a :

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes portant sur le fonctionnement, l’entretien et la réparation des installations de chaufferie et de climatisation, ainsi que de consommations d’énergies, sur la période du 16 août 2016 au 14 février 2020,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes d’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] de ses demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] aux entiers dépens.

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 12] la somme de 5.000 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 12] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] [Adresse 9] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, Avocat, sur son affirmation de droit.

Il soutient:

-que l’exploit introductif d’instance du 25 mai 2020 ne vise aucun fondement juridique, comme les conclusions d’appelant, ce qui l’entache de nullité,

-que l’appelant ne verse pas aux débats d’éléments permettant de démontrer que les servitudes qu’il invoque lui sont opposables,

-que le tableau récapitulatif du calcul de la quote part des factures entretien/réparation est un tableau rédigé par l’appelant,

-que le règlement de copropriété de l’appelant ne lui est pas opposable,

-que l’ASL n’est pas dans la cause ses statuts ne déterminent pas son assiette foncière ni les biens qu’elle a en gestion,

que depuis le 30 juin 2013, il n’est plus raccordé au réseau de chauffage et de climatisation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] conclut par conclusions signifiées le 18 décembre 2024:

* STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l’appel du SDC [Adresse 14], [Adresse 9]

– Vu les statuts de PASL [Adresse 14]

– Vu le règlement de copropriété notamment du SDC RESIDENCE [Adresse 14], [Adresse 11]

– Vu l’ordonnance de référé du Président du TGI de GRASSE du 31 Octobre2019

– Vu la lettre RAR adressée par SG2P au CABINET DELIQUAIRE, syndic de la copropriété [Adresse 14], [Adresse 11], en date du 13 Avril 2021

– Vu les articles 56, 112 et 117 du CPC

* REFORMER le jugement dont appel et

* DECLARER nulle et non avenue l’assignation introductive du SDC RESIDENCE [Adresse 14], [Adresse 9] délivrée en date du 25 Mai 2020, par Maître [K], Huissiers à [Localité 13], à défaut pour l’assignation, que soit indiqué l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit, et ce en raison du grief apporté au SDC RESIDENCE [Adresse 14], [Adresse 11].

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Pour le cas où la nullité de l’assignation ne serait pas retenue par la Cour,

Il y aura lieu de débouter le syndicat appelant de toutes ses demandes, fins et conclusions et de confirmer, en conséquence, le Jugement de première instance.

* CONDAMNER le SDC [Adresse 14] [Adresse 9], appelant, à verser au SDC [Adresse 14] [Adresse 11], la somme de 5.000 € au visa de l’article 700 du CPC

* S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens le SDC [Adresse 14], [Adresse 9], qui pourront être recouvrés par la SCP BADIE au visa de l’article 699 du CPC.

Il fait valoir:

-que l’assignation en première instance n’indique pas le fondement juridique de la demande et qu’elle est donc entachée de nullité,

-que l’appelant ne rapporte pas la preuve de ses prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024.

Par conclusions de procédure du 27 décembre 2024 l’appelant sollicite le rejet des conclusions et pièces notifiées les 17 décembre 2024 par le SDC [Adresse 12] et le 18 décembre 2024 par le SDC [Adresse 11].

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9] de sa demande de rejet des conclusions et pièces notifiées les 17 et 18 décembre 2024 par les intimés,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 février 2022 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant,

REJETTE la demande en nullité de l’assignation du 25 mai 2020,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9] à régler à chacun des intimés la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 14] [Adresse 9] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de Me ESSNER et la SCP BADIE, avocat, pour la part leur revenant.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE