La SA Batigere Grand Est a signé un bail avec M. [R] [N] et Mme [U] [N] en juillet 2019 pour un logement à Souffelweyersheim. Depuis 2020, M. [R] [N] a signalé des problèmes d’indécence, notamment des moisissures, sans obtenir de solution. En janvier 2024, il a assigné le bailleur en justice pour exiger des travaux de mise aux normes. Lors de l’audience de juin 2024, il a demandé une expertise judiciaire et la suspension des loyers. Le tribunal a ordonné une expertise, rejeté la suspension des loyers et les demandes de dommages et intérêts, renvoyant l’affaire pour examen ultérieur.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la définition d’un logement décent selon la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989, en son article 6, définit les obligations du bailleur en matière de décence du logement. Cet article stipule que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Cette définition implique que le logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, et doit protéger les locataires contre les infiltrations d’eau et autres nuisances.

Il est également précisé qu’un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter, ainsi qu’un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Quelles sont les conséquences si le logement ne respecte pas les normes de décence ?

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Cet article précise que :

« A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. »

Le juge peut également déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il a le pouvoir de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires.

Il est important de noter que la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Quelles sont les conditions pour ordonner une expertise judiciaire dans ce type de litige ?

L’article 232 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. »

Dans le cas présent, le tribunal a jugé nécessaire de procéder à une expertise pour évaluer l’état du logement et déterminer si les désordres constatés sont en lien avec la décence du logement.

L’expertise permettra de clarifier l’étendue des désordres, leurs causes, et les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Cela est d’autant plus pertinent dans le contexte où les preuves de la présence de moisissures et d’infiltrations d’eau ont été rapportées, mais où l’ampleur des désordres reste à établir.

Quelles sont les implications de la demande de suspension des loyers ?

La demande de suspension des loyers, comme mentionné dans le jugement, a été rejetée par le tribunal. En effet, le tribunal a considéré que cette mesure était disproportionnée par rapport aux désordres allégués.

Il a été noté que, bien que des moisissures aient été constatées, leur impact sur la vie courante des locataires semblait limité. Aucune preuve n’a été fournie pour démontrer que ces moisissures présentaient un danger pour la santé des locataires ou qu’elles étaient fortement préjudiciables.

Ainsi, le tribunal a décidé de ne pas ordonner la suspension des loyers, en soulignant que cette mesure ne serait justifiée que si les désordres avaient un impact significatif sur la jouissance du logement.

Quelles sont les conséquences des demandes de dommages et intérêts ?

Les demandes de dommages et intérêts formulées par M. [R] [N] ont également été rejetées. Le tribunal a estimé que seul le rapport d’expertise pourrait établir un lien direct entre l’indécence du logement et les préjudices allégués par le locataire.

En l’état des pièces produites, la preuve d’un lien direct entre les préjudices subis et l’état du logement n’était pas suffisamment établie. Par conséquent, les demandes de provisions à titre de dommages et intérêts, tant pour le préjudice de jouissance, le préjudice moral que le préjudice matériel, ont été rejetées.

Le tribunal a réservé le surplus des demandes pour un examen ultérieur, après le dépôt des conclusions de l’expert, afin de déterminer les responsabilités et les éventuelles réparations à accorder.