M. [R] [F], propriétaire d’un appartement à [Localité 5], a reçu le 7 février 2024 une mise en demeure du Syndicat des copropriétaires pour des charges impayées de 5 039,58 euros. Le 17 mai 2024, le Syndicat a assigné M. [R] [F] en justice pour obtenir le paiement de diverses sommes. Lors de l’audience du 18 décembre 2024, la dette a été actualisée à 5 382,99 euros. Le tribunal a condamné M. [R] [F] à payer 1 122,91 euros pour les charges dues et 149,66 euros pour les frais de recouvrement, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ?

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 stipule que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant. Si ce dernier ne régularise pas sa situation dans un délai de trente jours, toutes les provisions non échues ainsi que les sommes dues deviennent immédiatement exigibles.

Cela signifie que le syndicat peut demander le paiement de l’intégralité des charges dues, y compris celles des exercices précédents, ce qui a été appliqué dans le cas de M. [R] [F].

Quels sont les droits du syndicat des copropriétaires en matière de recouvrement des charges impayées ?

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. »

Cela signifie que le syndicat des copropriétaires a le droit de récupérer tous les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, y compris les frais de mise en demeure et de relance.

Ces frais sont à la charge du copropriétaire défaillant, ce qui a été appliqué dans le cas de M. [R] [F], qui a été condamné à payer les frais de recouvrement engagés par le syndicat.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive selon l’article 1231-6 du code civil ?

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive, le créancier doit prouver que le débiteur a causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a tenté de prouver que la défaillance de M. [R] [F] a entraîné des frais de gestion supplémentaires. Cependant, le tribunal a constaté que le syndicat n’a pas justifié d’un préjudice distinct et que M. [R] [F] n’a pas agi de mauvaise foi, ayant tenté de régulariser sa situation.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, car le syndicat n’a pas pu établir que la résistance de M. [R] [F] avait causé un préjudice au-delà du retard dans le paiement.

Comment sont déterminés les dépens et les frais irrépétibles selon le code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Cela signifie que, en règle générale, la partie qui perd le procès doit payer les frais de justice, appelés dépens.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile précise que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. »

Dans le cas de M. [R] [F], il a été condamné aux dépens en raison de sa défaite dans la procédure. De plus, le tribunal a jugé qu’il était inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais irrépétibles, ce qui a conduit à la condamnation de M. [R] [F] à verser une somme au titre de l’article 700.

Ainsi, les dépens et les frais irrépétibles sont déterminés en fonction de la perte du procès et de l’équité des circonstances.