N° RG 24/00576 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NX7Y

Code NAC : 72I

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [6], représenté par son syndic en exercice , la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, SAS
C/
Monsieur [R] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELERE AU FOND

LE JUGE : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic en exercice , la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, SAS ayant sons iège social [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant
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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 14 Janvier 2025
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M. [R] [F] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] cadastré section AV n°[Cadastre 4], consistant en un appartement formant le lot n°1 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2024, dont le pli a été visé le 9 février 2024 mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], a mis en demeure M. [R] [F] de payer sous trente jours la somme de 5 039,58 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 6 février 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VBDS, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [R] [F], aux fins de voir :

– condamner M. [R] [F] à lui payer la somme 3 903,11 euros au titre des arriérés de charges selon décompte arrêté au 6 février 2024 ;

– condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 2 219,82 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;

– condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 229,66 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;

– condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 2 073 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [R] [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 août 2024 lors de laquelle le magistrat a ordonnée le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure à la demande des parties, compte tenu de la régularisation en cours.

Lors de l’audience du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires actualise la dette à la somme de 5 382,99 euros et produit un décompte actualisé. Il fait valoir que le paiement en ligne réalisé en août 2024 n’a pas pu aboutir. Il maintient l’ensemble de ses demandes.

M. [R] [F] a comparu mais n’était pas représenté. Il conteste le montant de la dette et soutient qu’il a réalisé un paiement de 5 000 euros. Il indique que les frais de syndic sont très élevées et que ses charges ont doublé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété échues et à échoir :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

– la matrice cadastrale, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété dont il résulte que M. [R] [F] est notamment propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, consistant en un appartement formant le lot n°1 ;

– la sommation de payer les charges de copropriété en date du 5 décembre 2023, la lettre de mise en demeure de payer en date du 7 février 2024, le courrier de mise en demeure pour impayé du 23 août 2023, la relance après mise en demeure en date du 20 septembre 2023 ;

– les procès-verbaux des assemblées générales du 13 mars 2023 et du 28 septembre 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

– les contrat de syndic FONCIA signés le 13 mars 2023 et le 28 septembre 2022,

– les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024

– deux décomptes détaillés des appels de provision et travaux impayés respectivement arrêtés au 6 février 2024 et au 28 novembre 2024

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [R] [F] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 7 février 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], verse aux débats un décompte individuel arrêté au 28 novembre 2024, incluant les appels de fonds du 1er octobre 2024, sur lequel il apparait une dette de 5 039,58 euros.

M. [R] [F] affirme avoir réalisé deux règlements pour un total de 5 000 euros afin de régulariser sa situation d’impayés. Il ne verse toutefois aucune pièce au soutien de ses déclarations.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] a été autorisé par le juge à produire un décompte actualisé durant le temps du délibéré, qui sera communiqué le 9 janvier 2025. Ce dernier laisse apparaitre un solde débiteur 2 018,07 euros.

Cette actualisation, bien que n’ayant pas été portée à la connaissance de M. [R] [F] par signification selon les exigences de l’article 68 du code de procédure civile, est favorable au défendeur.

En revanche, il apparait qu’une somme de 895,16 euros portant le libellé « solde charges 01-01-2023 – 31-12-2023 » a été portée au débit du compte locataire. Or, il n’est pas produit le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2023, ni le réajustement ou rappel de charges pour l’exercice 2023. Dès lors, cette somme sera déduite de la dette.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, il convient de condamner M. [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 122,91 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– Relance après mise en demeure ;
– Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;
– Frais de constitution d’hypothèque ;
– Frais de mainlevée d’hypothèque ;
– Dépôt d’une requête en injonction de payer ;
– Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
– Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 80 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de M. [R] [F] comme étant antérieurs à la mise en demeure et excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [R] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 149,66 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de M. [R] [F] impose à la copropriété l’accomplissement de diligences en vue du recouvrement de ces charges, entrainant des frais de gestion non compris dans les dépens.

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits. Par ailleurs, M. [R] [F] n’apparait pas de mauvaise foi puisqu’il a tenté de procéder à des règlements courant août 2024 et en décembre 2024.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [F] succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne M. [R] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 1 122,91 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne M. [R] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 149,66 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [R] [F] aux dépens ;

Condamne M. [R] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT