1° Les droits réels immobiliers suivants :

a) La propriété immobilière ;

b) L’usufruit de la même propriété établi par la volonté de l’homme ;

c) L’usage et l’habitation ;

d) L’emphytéose, régie par les dispositions des articles L. 451-1 à L. 451-12 du code rural et de la pêche maritime ;

e) La superficie ;

f) Les servitudes ;

g) Le gage immobilier ;

h) Le droit réel résultant d’un titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou de l’un de ses établissements publics délivré en application du code du domaine de l’Etat et des collectivités publiques applicable à Mayotte ;

i) Les privilèges et hypothèques ;

2° Les baux d’une durée supérieure à douze ans et, même pour un bail de moindre durée, les quittances ou cessions d’une durée équivalente à trois années de loyer ou fermage non échus ;

3° Les droits soumis à publicité en vertu des 1° et 2°, résultant des actes ou décisions constatant ou prononçant la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Toutefois, les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux ou qui sont établies par la loi sont dispensées de publicité.

Article 2521 du Code Civil : Les Droits Réels Immobiliers à Mayotte

L’article 2521 du Code civil français, en vigueur à Mayotte, établit les règles concernant l’inscription des droits réels immobiliers sur le livre foncier. Cette inscription est essentielle pour garantir l’opposabilité des droits aux tiers. Cet article précise les différents types de droits qui peuvent être inscrits, ainsi que les conditions spécifiques qui s’appliquent.

Les Droits Réels Immobiliers Inscrits

Selon l’article 2521, plusieurs droits réels immobiliers peuvent être inscrits sur le livre foncier. Ces droits incluent :

1. La Propriété Immobilière

La propriété immobilière est le droit le plus fondamental. Elle confère à son titulaire le droit d’utiliser, de louer ou de vendre le bien. Par exemple, un propriétaire d’une maison peut la vendre ou la louer à des tiers.

2. L’Usufruit

L’usufruit permet à une personne de jouir d’un bien dont elle n’est pas propriétaire. Par exemple, un parent peut donner à son enfant l’usufruit d’un appartement, permettant à l’enfant d’y vivre sans en être le propriétaire.

3. L’Usage et l’Habitation

Ces droits permettent à une personne d’utiliser un bien pour ses besoins personnels. Par exemple, une personne peut avoir le droit d’habiter dans une maison sans en être propriétaire.

4. L’Emphytéose

L’emphytéose est un droit réel qui permet à une personne d’utiliser un bien immobilier pour une longue durée, généralement entre 18 et 99 ans, moyennant le paiement d’un loyer. Ce droit est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-12 du code rural et de la pêche maritime.

5. La Superficie

La superficie est un droit qui permet à une personne de construire sur le terrain d’autrui. Par exemple, un promoteur immobilier peut acquérir le droit de construire des appartements sur un terrain appartenant à une autre personne.

6. Les Servitudes

Les servitudes sont des droits qui permettent à une personne d’utiliser le terrain d’autrui pour un usage spécifique, comme le passage. Par exemple, un voisin peut avoir une servitude de passage pour accéder à sa propriété.

7. Le Gage Immobilier

Le gage immobilier est un droit de garantie sur un bien immobilier. Par exemple, une banque peut exiger un gage immobilier lors de l’octroi d’un prêt hypothécaire.

8. Le Droit Réel sur le Domaine Public

Ce droit concerne les titres d’occupation du domaine public de l’État ou de ses établissements publics. Par exemple, une entreprise peut obtenir un droit d’occupation pour exploiter un terrain public.

9. Les Privilèges et Hypothèques

Les privilèges et hypothèques sont des droits qui garantissent le paiement d’une dette par le biais d’un bien immobilier. Par exemple, un créancier peut inscrire une hypothèque sur un bien pour garantir le remboursement d’un prêt.

Les Baux et Leur Inscription

L’article 2521 stipule également que les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent être inscrits. Cela inclut également les quittances ou cessions d’une durée équivalente à trois années de loyer ou fermage non échus.

Exemple Pratique de Bail

Un propriétaire qui loue un local commercial pour une durée de quinze ans doit faire inscrire ce bail sur le livre foncier. Cela protège ses droits en cas de litige avec un tiers.

Les Droits Soumis à Publicité

Les droits soumis à publicité en vertu des 1° et 2° résultent des actes ou décisions qui constatent ou prononcent la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention. Cela signifie que toute modification de ces droits doit également être inscrite pour être opposable aux tiers.

Questions Fréquemment Posées

Qu’est-ce que l’opposabilité des droits immobiliers ?

L’opposabilité signifie que les droits inscrits sur le livre foncier sont reconnus et respectés par les tiers. Cela protège les propriétaires contre les revendications de personnes qui ne sont pas au courant de ces droits.

Pourquoi est-il important d’inscrire un bail de plus de douze ans ?

L’inscription d’un bail de plus de douze ans est cruciale car elle garantit la sécurité juridique du contrat. En cas de litige, l’inscription permet de prouver l’existence et la durée du bail.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’inscription ?

Sans inscription, les droits peuvent ne pas être reconnus par les tiers, ce qui expose le titulaire à des risques juridiques. Par exemple, un créancier pourrait revendiquer un bien sans être informé des droits d’un autre titulaire.

Conclusion sur l’Article 2521

L’article 2521 du Code civil est fondamental pour la protection des droits réels immobiliers à Mayotte. Il établit un cadre juridique clair pour l’inscription des droits, garantissant ainsi leur opposabilité aux tiers.