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N° RG 23/06884 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XM6O

N° de Minute : 23/00337

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

[K] [A]

C/

[L] [G]
[N] [H]
[F] [G] épouse [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [A], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Marion GIRAUD, avocat au barreau de LILLE

Madame [N] [H], demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Laurie HAYT, avocat au barreau de LILLE

Madame [F] [G] épouse [M], demeurant [Adresse 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Septembre 2024

Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°6884/23 – Page KB

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2021, Monsieur [K] [A] a donné en location à Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8], pour une durée de trois ans à compter du 30 octobre 2021 moyennant un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Madame [F] [G] épouse [M] s’est portée caution solidaire par écrit du même jour.

Un dépôt de garantie de 600 euros a été versé par les locataires.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 30 octobre 2021.

Par jugement du 16 janvier 2023, le tribunal a :
constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 16 août 2022,ordonné l’expulsion de Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H],condamné solidairement Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 4770 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,fixé à 670 euros l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M],condamné solidairement Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer mensuellement cette indemnité d’occupation à Monsieur [K] [A] jusqu’à la libération effective des lieux,condamné in solidum Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’état des lieux de sortie a été réalisé par Monsieur [K] [A] en l’absence de Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H] le 2 mars 2023.

Par acte signifié le 28 juin 2023, Monsieur [K] [A] a fait assigner Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille pour obtenir, aux visas de l’article 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :
2 369,45 euros, solidairement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 date de la mise en demeure ou à compter de la date de l’assignation au titre des dégradations locatives et facture du serrurier,1 000 euros, in solidum, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
leur condamnation in solidum au paiement des dépens ;rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.
Après plusieurs renvois ordonnés à la demande de l’une ou l’autre des parties, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 24 septembre 2024.
Lors de l’audience du 24 septembre 2024, par conclusions écrites développées à l’audience par son conseil, Monsieur [K] [A] demande, au tribunal, aux visas de l’article 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à lui payer les sommes suivantes :
2 369,45 euros, solidairement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 date de la mise en demeure ou à compter de la date de l’assignation au titre des dégradations locatives et facture du serrurier,1 000 euros, in solidum, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
leur condamnation in solidum aux dépens ;rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;débouter Madame [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Il indique que les locataires sont tenus des dégradations et réparations locatives justifiées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ; qu’ils sont solidairement tenus à ce titre à lui verser la somme de 219,45 euros relative aux frais de serrurier requis pour ouvrir le logement afin de procéder à l’état des lieux et la somme de 2 750 euros au titre des réparations locatives dont l’indemnisation n’est pas subordonnée à leur exécution ; qu’il sollicite la somme totale de 2 369,45 euros après déduction du dépôt de garantie de 600 euros ; qu’il leur a adressé une mise en demeure le 22 mars 2023 demeurée sans effet.

Il soutient, quant aux moyens de défense de Monsieur [L] [G] et aux visas de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, que ce dernier a quitté le logement sans en informer le bailleur et sans restituer les clés et qu’il ne peut donc se prévaloir que l’état des lieux ait été établi non contradictoirement ; que le formalisme de la loi de 1989 ne s’applique qu’aux locataires après résiliation du bail ; qu’il a informé les locataires par mail de la date de réalisation de l’état des lieux de sortie ; qu’il a réalisé les réparations locatives dont la charge incombe aux locataires afin de relouer rapidement le logement.

Il ajoute, quant aux moyens de défense de Madame [N] [H], et aux visas des articles 15-I, 8-I et 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le fait d’avoir pris un nouveau bail à compter du mois de mars 2022 ne suffit pas à établir qu’elle ait quitté le logement d’autant qu’elle ne lui a pas indiqué sa nouvelle adresse ; qu’elle n’a pas régulièrement donné congé et reste tenue solidairement des dégradations.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience par son conseil, Monsieur [L] [G] demande, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, débouter Monsieur [K] [A] de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, de condamner solidairement Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 219,45 euros pour l’ouverture de a porte,en tout état de cause,débouter Monsieur [K] [A] de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens,fixer les dépens comme de droit en matière d’aide juridictionnelle.

Il soutient que l’état des lieux établi non contradictoirement par le bailleur, dont la carence est à l’origine de ce défaut de contradiction, ne saurait faire preuve de dégradations imputables aux locataires ; que Monsieur [K] [A] lui a écrit pour lui notifier la réalisation de l’état des lieux de sortie de mars 2023 soit postérieurement à l’audience de jugement où il était présent et avait communiqué sa nouvelle adresse ; que Monsieur [K] [A] ne démontre pas avoir convoqué les locataires absents, un mail envoyé la veille ne saurait tenir lieu de convocation ; que n’étant pas contradictoire, ledit état des lieux ne peut faire la preuve des dégâts allégués.

Il indique subsidiairement que l’état des lieux de sortie est confus ; que les réclamations quant aux dégradations reposent sur un devis dont la validité peut légitimement être remise en cause en raison de l’incohérence des dates d’émission et de livraison ; que l’imprécision de l’état des lieux de sortie ne permet pas de justifier de la réalité des réparations listées au devis alors que l’état des lieux d’entrée comportait des mentions.

Il ajoute que sa situation financière demeure difficile malgré sa reprise de travail en intérim ; qu’il bénéficie d’un plan de surendettement et de l’aide juridictionnelle dans cette procédure.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience par son conseil, Madame [N] [H] demande au tribunal de :

à titre principal, débouter Monsieur [K] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,subsidiairement et à titre reconventionnel, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de l’autoriser à s’acquitter de sa dette au moyen de 8 versements mensuels de 250 euros et le solde à la 9ème mensualité,juger que les paiements d’imputeront en priorité sur le capital;en tout état de cause,débouter Monsieur [K] [A] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.
Elle explique avoir quitté le logement le 23 février 2022, pris à bail un autre logement le 28 février 2022 et informé Monsieur [K] [A] par mail du 8 juin 2022 de son départ à cette date ; qu’elle a répondu à la mise en demeure du 22 mars 2023 par mail du 26 mars 2023.

Elle soutient qu’elle n’ a pas été convoquée à l’état des lieux de sortie au moins 7 jours à l’avance ; que l’état des lieux n’est pas contradictoire ; que Monsieur [L] [G] n’a pas contesté qu’elle avait quitté les lieux dès le 23 février ce qu’elle justifie ; qu’elle n’avait plus la jouissance locative de l’appartement depuis le 23 février 2022 et au plus tard 6 mois après son départ soit à compter du mois d’août 2022 ; que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie comportent des dégradations identiques de sorte que les demandes à ce titre et leur chiffrage ne sont pas justifiées d’autant qu’elle n’a occupé le logement que durant 3 mois et demi.

Elle indique, subsidiairement et reconventionnellement, que des délais de paiement lui soient accordés au regard de l’importance de la dette locative mise à sa charge au regard de ses ressources. Elle propose de s’acquitter de sa dette par 8 versements de 250 euros et du solde au 9ème versement, s’imputant d’abord sur le capital.

Assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [F] [G] épouse [M] n’était ni présente ni représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande principale en paiement au titre des réparations locatives

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire…
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile…”

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que  « Le locataire est obligé :

a)de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus…
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure… ».

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire…
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile…”

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit encore : « …La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé… »

L’article 2288 du code civil énonce que « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. »

L’article 1231-7 du code civil énonce encore « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement… »

Le 16 janvier 2023, le tribunal a constaté la résiliation du bail conclu entre Monsieur [K] [A], Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H] et ce par l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 16 août 2022. Il a par suite ordonné leur expulsion et a condamné solidairement Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation de 670 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’est pas contesté par les parties que les deux locataires avaient quitté les lieux sans informer leur bailleur de la date précise, pas plus que de leurs nouvelles adresses et sans restituer les clés.

Il ne ressort d’ailleurs pas du jugement du 16 janvier 2023 la nouvelle adresse de Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H].

Monsieur [K] [A] justifie avoir adressé deux mails à Madame [N] [H] le 28 février 2023 et 1er mars 2023 afin de l’informer de la réalisation de l’état des lieux de sortie, par le biais de l’adresse mail du contrat.

Par suite, Monsieur [K] [A] ne connaissant pas l’adresse de Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H] il ne pouvait les convoquer régulièrement.

Monsieur [K] [A] a donc établi un état des lieux de sortie en leur absence.

La carence du bailleur n’est donc pas ici à l’origine du défaut de contradiction.

Pour justifier de sa demande en paiement des réparations locatives, Monsieur [K] [A] produit l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie rédigé selon un formalisme identique et des photographies. Il est établi avec l’assistance de Monsieur [E] [O] représentant Lecar Immobilier.

Il produit également un comparatif des deux états des lieux.

Il verse un devis détaillé par poste établi le 9 mars 2023 d’un montant de 2750 euros. L’incohérence de la date de livraison au 1er mars 2023 est sans incidence en l’espèce s’agissant d’un devis.

Il verse la facture de serrurier du 2 mars 2023 relative à l’ouverture de la porte par extraction d’un montant de 219,45 euros.

L’état des lieux d’entrée établi le 30 octobre 2021 relève :
un bon état de peinture des murs, sols, plafonds et huisseries dans l’ensemble du logement,la terrasse extérieure indique un état moyen en plus de la mention « en l’état » ,des joints jaunis dans la douche de la salle de bains,l’évier de cuisine est entre un « bon état » et « un état moyen »
L’état des lieux de sortie a été établi le 2 mars 2023 soit 16 mois après l’entrée dans les lieux. Il relève :
« logement non nettoyé en général » pour l’ensemble du logement,la présence de traces sur les murs, sols, plinthes portes et fenêtres,l’absence de clés de l’immeuble,terrasse non nettoyée,poussière et divers objets au sol.
Les photographies produites et non contestées corroborent l’état des lieux de sortie réalisé et montre également la présence d’objets divers dans le jardin.

Le devis produit détaille précisément les postes envisagés soit la pose et dépose d’un verrou, l’application de peinture sur les murs de l’ensemble du logement, des 4 portes et des 3 fenêtres, le nettoyage du sol de l’appartement en entier, le débarrassage du jardin, le débarras en déchetterie et le déplacement.

Tous ces postes de réparation correspondent aux dégradations relevant de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Seule la réparation de 80 euros au titre de la pose et la dépose des joints de silicone de la douche et de l’évier ne sont pas justifiés et sont à déduire du devis de 2 570 euros produit.

La facture de serrurier est également justifiée.

Par suite, les locataires sont donc redevables des réparations locatives d’un montant total de 2889,45 euros.

Il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie d’un montant de 600 euros de la somme due au titre des réparations locatives.

Madame [F] [G] épouse [M] s’est portée caution solidaire.

Par suite, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 2 289,45 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement l’ayant fixée.

La demande subsidiaire de Monsieur [L] [G] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formulée par Madame [N] [H] :

L’article 1343-5 du code civil ajoute que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Madame [N] [H] sollicite des délais de paiement sur ce fondement et offre de s’acquitter de sa dette par 8 versements mensuels de 250 euros, le solde étant réglé au 9ème versement.

Elle demande à ce que les paiements s’imputent sur le capital en priorité.

La situation de Madame [N] [H] est la suivante :

Madame [N] [H] vit en concubinage. Le couple n’a pas d’enfant à charge.

Elle perçoit un salaire de 1 500.00 euros.

Outre les charges courantes, elle a été condamnée, solidairement à payer les loyers et charges impayées par jugement du 16 janvier 2023 à hauteur de 4 770 euros et in solidum aux frais irrépétibles à hauteur de 500 euros.

Compte tenu de la situation financière difficile, il convient de faire droit aux demandes de Madame [H].

Il sera permis à Madame [N] [H] de se libérer de sa dette, dans la limite de deux années et selon l’échéancier défini dans le dispositif.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de mettre les dépens, in solidum, à la charge de Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M], parties perdantes.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens… Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée…»

En l’espèce, Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M], seront condamnés à payer, in solidum, à Monsieur [K] [A] une somme de 700 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que « Les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le tribunal judiciaire, statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 2 289,45 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Autorise Madame [N] [H] à se libérer de sa dette de la manière suivante :
8 mensualités de 250 euros chacune,le solde de la dette à la 9ème mensualité,
Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Dit que la première mensualité devra être réglée dans le mois suivant la signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit que le défaut de règlement d’une seule échéance entraînera l’exigibilité immédiate de la totalité des sommes restant dues ;

Rappelle que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] au paiement des dépens,

Condamne in solidum Monsieur [L] [G], Madame [N] [H] et Madame [F] [G] épouse [M] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi rendu le 19 novembre 2024.

Le greffier La présidente