Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Pontoise

Thématique : Résiliation de bail commercial et conséquences financières.

DU 11 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01128 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCXU

Code NAC : 30B

S.A.S. HAMMERSON

C
Société OPTIKA 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. HAMMERSON, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 64, Me Gina MARUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428
Situation :

DÉFENDEUR

Société OPTIKA 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, Me Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 480

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Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 11 Avril 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 21 juillet 2021, la société S.A.S. HAMMERSON a consenti un bail commercial à la société HOLDING OPTIKA avec faculté de substitution, portant sur un local commercial n°42/47 d’une surface d’environ 140,60 m² dépendant de l’ensemble commercial [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de dix années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105 000 euros.

Selon avenant au bail signé électroniquement le 13 janvier 2022, la société OPTIKA 3F s’est substituée à la société HOLDING OPTIKA laquelle s’engageait à rester responsable vis-à-vis-bailleur du paiement de toutes sommes dues en vertu du bail.

Le 15 février 2024, la société HAMMERSON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société OPTIKA 3F, portant sur la somme de:
58 689,88 euros en principal.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 août 2024, la société HAMMERSON a mis en demeure la société OPTIKA 3F de procéder sous huitaine au règlement de la somme de 126 782,26 euros.

Le 18 octobre 2024, la société HAMMERSON a délivré à la société OPTIKA 3F une sommation de payer la somme de 127 179,77 euros dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024 la société HAMMERSON a fait assigner en référé la société OPTIKA 3F devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

-Recevoir la société HAMMERSON en l’ensemble de ses demandes et les déclarer bien fondées,

-Juger que la clause résolutoire inscrite au bail en date du 21 juillet 2021, liant les parties est acquise, avec toutes les conséquences de droit et ce depuis le 15 mars 2024,
En conséquence,

-Condamner la société OPTIKA 3F au paiement à titre provisionnel de la somme de 159.827,40 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 novembre 2024,

-Condamner la société OPTIKA 3F au paiement des intérêts de droit sur les sommes due, outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

-Ordonner l’expulsion de la société OPTIKA 3F et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

-Ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la société OPTIKA 3F, des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’Exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

-Juger que la société HAMMERSON est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bail,

-Condamner la société OPTIKA 3F au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, rétroactivement à compter du 15 mars 2024, équivalente au double du montant du loyer contractuel à titre d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur,

-Condamner la société OPTIKA 3F au paiement de la clause pénale fixée contractuellement;

-Condamner la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme de
7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner la société OPTIKA 3F aux entiers dépens, en compris les frais de commandement de payer, de dénonciation aux créanciers inscrits et de signification de la présente assignation,

-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce porte mention d’une seule inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2025

A l’audience, la société HAMMERSON maintient ses demandes aux termes de son assignation et actualise la dette à la somme de 198 815,64 euros.
Elle fait valoir que la société défenderesse n’a jamais contesté les sommes appelées, le montant de la dette, ni les clauses du bail. Elle soutient que la clause d’indexation est légale, qu’elle ne créée aucune distorsion et que les demandes relatives à la clause pénale et à la majoration de l’indemnité d’occupation sont prévues contractuellement. Elle s’oppose à l’octroi de délai en rappelant que les incidents de paiement ont commencé dès la première année.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société OPTIKA 3F demande au juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE de :
-Recevoir la société OPTIKA 3F en ses demandes, fins et conclusions,
-Dire que les demandes de la société HAMMERSON se heurtent à des contestations sérieuses,
-En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé,
-Débouter la société HAMMERSON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement
-Condamner la société HAMMERSON par voie de compensation, à restituer à la société OPTIKA 3F la somme de 28 101,18 euros TTC se décomposant ainsi :
o 16 598,70 € TTC au titre de l’indexation indûment appelée,
o 10 209,65 € TTC au titre des provisions sur charges indûment perçues ;
o 1 292,83 € TTC au titre des honoraires sur charges
-Réduire à néant la clause pénale compte-tenu de son caractère excessif,
-Accorder un délai de 18 mois à la société OPTIKA 3F pour s’acquitter du solde locatif restant dû
En tout état de cause
-Débouter la société HAMMERSON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Condamner la société HAMMERSON à verser à la société OPTIKA 3F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société HAMMERSON aux entiers dépens de l’instance.

La société OPTIKA 3F reconnait ne pas s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti mais conteste le montant des sommes réclamées. Elle allègue l’existence de contestations sérieuses.
Elle soutient que la clause d’indexation est illicite au regard de l’article L112-1 du code monétaire et financier, en ce qu’elle créée une distorsion entre la période de variation indiciaire et celle de la variation du loyer.
Elle expose que le bailleur a procédé à des indexations successives car tous les paliers de loyers de base ont été annuellement indexés à la date d’anniversaire du bail.
De plus, elle rappelle les dispositions de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 et de la loi du 7 juillet 2023 qui ont plafonné à 3,5% la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux pour les petites et moyennes entreprises entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024.

En outre, elle soutient que la clause  » charges  » du contrat n’est pas conforme aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, en ce qu’elle ne prévoit pas de clé de répartition pour la quote-part du bailleur au sein de l’association syndicale [Adresse 5].
Elle fait valoir que seul l’exercice 2022 a fait l’objet d’une régularisation de charges ce qui a pour conséquence de rendre indues les provisions sur charges versées depuis le 1er janvier 2023, de même que les  » honoraires sur charges  » appelés pour cette période. Au regard de ces éléments, elle sollicite la déduction de la somme de 28 101,18 euros.

Elle sollicite également des délais de paiement de 18 mois afin d’apurer sa dette locative en faisant état des versements réguliers effectués, du montant particulièrement élevé du loyer, des travaux qu’elle a réalisés, des conséquences dommageables pour la société et de pourparlers en cours entre les parties.
Enfin, elle considère que la clause pénale et celle portant sur l’indemnité d’occupation, doivent être écartées car manifestement excessives.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 15 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial n°42/47 dépendant de l’ensemble commercial [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société OPTIKA 3F et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme provisionnelle de 198 815,64 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 janvier 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation pour la somme de 159 827,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société OPTIKA 3F à la société HAMMERSON, à compter du 15 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société OPTIKA 3F au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DEBOUTONS la société HAMMERSON de sa demande de provision au titre de la clause pénale;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT